築３５年の中古マンション購入時における注意点（長文です）

質問

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、３２歳会社員をやっており子供が一人います。

現在２９００万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築３５年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申し訳ないのですが、このような中古物件を購入する際に注意すべき点をご教示頂けたら幸いです。ちなみに、業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、作りは全く問題ないと言ってました。ただ、配管に関しては、年数も年数であるために、保証は出来ないとの事です。（ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は４００万くらいだと言ってました。）ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。管理もしっかりとなされており、管理人も常勤です。

よく、住宅雑誌などを読んでると、青山辺りで築３０年以上たったマンションをリフォームして住んでるという記事が載っていたりしますが、快適な点のみ記載してあり、実際にどのような不都合が生じたかが書いてないので、あまり参考になりませんでした。

リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか？

以上何卒よろしくお願い致します。

回答No.7

noname#17334 · ベストアンサー

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか？

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
７０戸程度の中規模マンションでも、７０００万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸１５０万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
　　一機１３００万円程度ですから、取り替えているケースもあるでしょう。オレの家は二階だから
　　関係ないとか言わずに。取替えとなれば割り勘でお金を払うのですから。
　　ちなみにエレベータの耐用年限は２５年から３０年。しかし千代田区麹町あたりの老朽マンション
　　の多くは、エレベータ改修をしていないところが多いです。オーバーホールとか制御機器の
　　取替えで対応していますが、動力部分が限界にきているものも多いです。
　　取り替えたら電気代も安くなるし、籠もきれいになります。

■給水タンク、ポンプの取替え
　　給水タンクは２５年以内で一度とりかえているはずです。取り替えていなかったら、鼠の死骸が
　　なかで溶けていい出汁出しているかも。
　　ポンプは確実に取り替えています。でももう２代目が老朽化の時期かもしれません。

■屋上防水層改修はどうなっているか。
　　これも最上階以外は気にならない話題ですが、実際修繕となれば金は応分に負担します。
　　築３５年というと、最も気になるのは屋上防水の劣化ですね。
　　いわゆるビンテージマンションと呼ばれる、昔の都心部の高級マンションの多くは屋上防水
　仕様もアスファルト防水、コンクリート押さえという高級仕様になっているケースが多いです。
　これは、持ちがいいのは長所ですが、改修工事にも金がかかります。
　　屋上防水の耐用年数は普通２５年～３５年

■外壁タイルの浮き、剥離は大丈夫か。
　　長期修繕で、打ち継ぎ目地のシーリングや、窓周りのシーリングの改修をしますが、外壁の
　　浮きの調査をやっていないと、突然タイルが剥離して事故になったりもします。

■共用部分の給水管、排水管の取替え
　　古い設計では、給水も排水も、各住戸内を縦に通っている可能性があります。
　　共用部の給水管の劣化は、赤水、つまり錆の水の問題になります。
　　３０年経過して配水管の取替えをしていないと、赤水を心配すべきです。
　　オープンハウスや、居ぬきの見学の際は、朝から水を出しているので赤水が出ません。
　　しかし、朝一で水道を捻れば、見事な茶色のにごり水が出るかもしれません。
　　私は築２８年のマンションを見学に行った際に、いきなり台所の蛇口を捻って、赤水の多さに
　　驚きました。

(3)次に、仲介業者から、長期修繕計画の内容の説明をうけます。
　　上記の主要設備の更改が、すべて先送りされていて、なおその工事費も不明確ならば

＞ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。
＞管理もしっかりとなされており

というのは、眉唾ということになります。
大規模修繕が
第一期（１０年～１５年）　外壁シーリング、鉄部塗装替え、ポンプ基盤改修など
第二期（２３年～２５年）　外壁シーリング　鉄部塗装替え　給排水劣化部取替え　ポンプ、給水タンク取替え
第三期（３２年～３５年）　外壁シーリング　エレベータ更改　屋上防水改修、　鉄部塗装替え　給排水取替えなど

過去三回やっていても、金がないから、外壁と鉄部しかやっていないということも考えられます。

(4)耐震ですが、１９８１年以前の建物は、旧耐震基準で作られています。一概にすべてが弱いとは
いえません。新耐震基準で判定する「耐震診断」を行って補強が必要かどうか確かめるということに
なりますが、マンションで補強工事までやった例は少ないです。
これについては、修繕積立金に余裕がある管理組合が、耐震診断をやるケースもあります。

次に、占有部分ですが、室内の給排水管は、当然劣化が進んでいると思います。
まず、過去に何世代が住んだか、で大体改修履歴がわかります。
住んだままの大規模改修は極めて困難ですから・・
３５年の間に、代が３代変わっていれば、おそらくキッチンや、洗面、浴室、湯沸かし器は
更改して１０年以内のものがついている気がします。

＞ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は４００万くらいだと言ってました。

基本的にあと１０年以上住むには、配管を含めた改修は必須です。
クロスの張替え、フローリング改修、室内ドアの取替えなどだけで、既存のキッチン、浴室、洗面などをそのまま使うのなら、
１００万円～１４０万円
キッチン、バスユニットの改修も入れたら２００万円～２５０万円。配管含めて内装一新の場合、４００万円以上かかります。

となれば、３３００万円の新築物件との比較という目安で考えるべきです。

＞間取りは、７５平米で、２ＬＤＫです
古いタイプの高級マンションですね。リビングが横長で、センターインのタイプかもしれません。間取りがいい
なら、それも重要な要素です。
22.7坪　リフォーム込みなら　坪１４５万円。
現在、世田谷、桜新町あたりで築２０年内外で１６０万円ですから、安いといえば安いです。

ただ、５年以内に修繕積立金１５０万円を追加されたりするケースがあったり、
管理費や駐車場が、相場より高かったりするケースでは微妙です。

その他の注意事項は
(1)賃貸比率
　　築３５年というのは、多くの居住者が転売し、そのあげく居住用でなく賃貸物件に変わっている
　　ケースが考えられます。全体の居住者のうちの賃借人の比率を知っておくべきです。
　　賃借人が多くなれば、おのずと管理に対する感心は低下します。
　　仮住まいという意識から、建物の扱いもいいかげんになります。また、初期の居住者がほとんど
　　いなくなるのが築２５年あたりからで、変な理事長が、恣意的な管理をしたりという話も出てきて
　　次々と転売が出て価格が下がるという事例もあります。
　　逆に、初期の居住者が３０年経ってもまだ住んでいるマンションは、郊外の団地など売りたくても売れない
　　物件は別ですが、管理のよいマンションの証拠でしょう。

(2)デベロッパー
　　築３５年といえば、マンション専門デベロッパーの、藤和や大京などが活躍した時代
　　また、都心部では三井不動産がパークマンションシリーズで名作を残した時代でも
　　あります。
　　コープオリンピア（藤和）、網長パークマンション（三井）など、広尾タワーズなど長寿命の名作も
　　あります。この時代、１９７０年の万博以来の建築ブームで、都心のマンションには丹下健三や
　　槙文彦など一流建築家が設計したものも少なくないです。
　　でも、その一方で、駄作、手抜きも多いわけで、見る目がないと泣きを見ます。その意味でも
　　当初のデベロッパーは一応の目安になります。

(3)土地比率
　　土地が今後値上がりする地域とは思えませんが、現在の地価と持分の土地面積をかけて
　　正味の土地価格を知っておくのは、重要なことでしょう。

(4)ローン控除対象外
　　新築や中古でも２５年以内なら、確かローン控除が受けられます。３５年ではいくらんでもダメ。　

＞現在２９００万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、

文京区は割高エリアですから、ただ、駒込というのは私、個人的には？？？？ですけど。
本駒込は文京区ですが、駒込は豊島区。
確かに六義園の緑豊かな高級住宅地ではあります。

＞非常に気に入ったのですが、表記の通り、築３５年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます
文京区好きは、絶対にベイエリアには足を運ぼうとしないですから（；；）まぁ新築の３８００万円あたりを
すすめてもだめでしょうけど。もう少し数多くの物件をご覧になって決めてもいいのかと思います。

＞業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、
＞作りは全く問題ないと言ってました。

このへんがラフですよね。具体的に、発売当初の価格とか、デベロッパー名とか施工業者とか
わかればいいのですが、そこまで書くと個人情報まるわかりですから、無理でしょう。

いろいろ書きましたが、しっかりチェックされて納得いく買い物なさってください。値段はもう少し
値切っていいです。どうせ売主は買い替えでしょうから。
この辺になると骨董選びに似てきます。多少失敗しても値段が安いと納得できますし、
趣味の問題も大きいですよね。
無名の作家の油絵でも、本人が気に入っていたら、額を入れ替えるだけで立派なインテリア
のしつらえになるのと同じです。

お礼

まずは、ご丁寧＆的をついたご返答まことにありがとうございます。このような形でしか御礼が出来ないのがもどかしい位ご丁寧な返事を頂きました。ありがとうございます。
一つ一つをじっくり頭に叩き込んで、じっくりと物件を吟味したいと思います。
最後の骨董選びの話には、心より同意致しました。結局は買う人の価値観次第なのですよね。

本当にありがとうございました。