再建築しても、誰一人セットバックしない２項道路のナゾ・・・

質問

道路幅４ｍ未満の、いわゆる２項道路に接道する家に住む者です。

現状の接道が建築基準法上の道路「４ｍ」に満たない場合、法施行前から存する「２項道路」として扱われること、そして再建築する場合は、自己の土地とはいえ、道路の中心線からそれぞれ２ｍ以上「セットバック」した位置でなければならないことは、存じ上げております。

しかし、沿道の家が次々と建て直しされているのを見ても、一軒としてセットバックする家はありません。それはナゼなのでしょうか？４ｍ道路になれば、車が通れるようになるし、間違いなく不動産としての資産価値だって上がると思いますし、そもそも緊急時に救急車も消防車も入れない道は危険極まりないと思います。また、セットバックなしで建築確認申請や完了検査にパスしていることが不思議でなりません。皆インチキをしているのかと疑いたくなります。

但し、ここ数年で４～５件の家が建て替えられるのを見ていて、自分なりにひとつのカラクリに気付きました。ピカピカの家を建てたのに、周りを囲う塀だけは古いままだからです。そして、しばらく経ってから塀を作り直してます（もちろんセットバックなんてしません）。きっと、完了検査時に塀（＝道路との境界にある工作物）さえ再構築されてなければ、セットバックする必要はないのだと判断されるのでしょうか。これは私見に過ぎませんが、正しい見解でしょうか？

自分の土地が削られるのは誰だって嫌です。でもこれでは、いつまで経っても道は広くならないと思います。どうすれば４ｍ道路になるのでしょうか？ちなみに私も建て替えを検討していますが、永遠に車も通れない道ならば、当地に見切りをつけるべきかと考えています。正しい見解や良いご助言をお願いいたします。

回答No.2

YUIYUI25 · ベストアンサー

おっしゃるとおり、ガイコウをあとにまわすとセットバックからは逃れられます。
うちの実家の周辺には地主さんだらけですが、同じ方法で何度も建て替えています。
道路は３．３Ｍのまま・・・。
やはり土地を削られるのが
イヤなのでしょうね・・・。
世代が変わるとどうなるかわかりませんが、見切りをつけられるならつけてもよいかもしれません。
３０年すんでいましたが、いまだに３．３ｍのままでした。
私は結婚して６ｍ幅の広いところを購入予定です。

お礼

ご回答ありがとうございます。やはり外構（塀）に手をつけないことがセットバック逃れの常套手段だったんですね。それにしても建築基準法ってザル法の極致だと思います。この点だけを見ても、正直者が馬鹿を見る悪法だとわかります。

回答No.4

pooty

>>なるほど、２項道路ではなく、正しくは『ただし書き道路』と呼ばれる接道だったのですね。

典型的な2項道路だと思いますよ。

回答No.3

pooty

この問題点は、法律の制定と運用が中途半端な所にありますね。
セットバックしてない人は、異口同音に
「自分は道路部分(セットバック部分)の固定資産税を負担しているから、利用するのは当然。」
的な屁理屈を言いますね。
確かに、セットバックしたところで
所有者が管轄行政(固定資産税課税窓口)に、自分の敷地利用実面積がセットバックした事により減少している事の調査依頼を申請しない限り、
セットバック部分を含んだ宅地面積で課税され続けます。
所有者もわざわざ、↑のような申請をして固定資産税を僅か数パーセント減額してもらうよりは、
そのままこの問題を放置して、↑のような屁理屈を言って
自分の利用権を主張した方が得なのでしょう。
将来どこかの市町村(建築確認業務は市町村レベル)が、この野放し状態の問題に、
罰則規定のある条例を制定して問題解決に乗り出しでもすれば、
世論の意識改革につながり、国レベルでの法改正に繋がればなぁ・・
と個人的には期待していますが、
なにせ国会議員は自分への利権が絡まない問題には疎いですからね。

狭隘道路上の角地のセットバックの問題は特に深刻ですね。
建築基準法は角地部分を底辺2メートルで角切りする事を必要条件にしていますが、
外壁後退をした後にその角切り部分に、
所有者が置石や鉄柱を立てるケースをよく見ます。
自動車の横を擦った後が無数にありますからね。

お礼

ご回答ありがとうございます。本当にその通りだと思います。スミキリの件、ウチの近所の角地に住む人は、自分で勝手にコンパネの型枠作ってステコン打って、車のタイヤが通れないようブロックしてます。丁度死角になる低さ＆角が鋭いので、サイドを擦ってパンクする人数知れず。げに恐ろしきは地主の土地への執着です。

回答No.1

dokokani

建築物の敷地は「幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していなければならない」というのが建築基準法43条1項に規定された『接道義務』ですが、この場合の「道路」とは、あくまでも建築基準法で定義された『道路』のこと。一般概念
でいうところの『道路』とは、若干異なる部分もあります。また、幅員が4ｍ未満の道路でも建築基準法の定義（42条2項）にあてはまれば、セットバック（敷地境界線を道路中心線から一定距離まで後退させること）を前提に通常の
道路と同様に取り扱われます。

　しかし現実には、見た目は一般の道路と何ら変わらなくても建築基準法による道路の定義に当てはまらない『通路』や『遊歩道』あるいは暗渠（あんきょ）にした『水路』（上部にふたをして外部から分からない状態にしたもの）なども数多く存在します。さらに、道路などには全く接していなくても、隣が公園などで建築基準法の目的とする「安全の確保」にはあまり支障のない敷地などもあります。
　そのような『接道義務』の原則に該当しない敷地での建築を一律に禁止するのではなく、建築基準法43条『ただし書き』において例外規定を設けています。
　それによって「交通上、安全上、防火上および衛生上支障がない」と認められ許可された敷地では、前記の『接道義務』を満たさなくてもよいことになっています。つまり、この適用があれば前面道路が建築基準法の道路ではなくても建築確認取得には問題がないことになります。このような法定外の道路のことを『ただし書き道路』と呼ぶ場合もあります。
　お尋ねの敷地でも、あそらくこの『43条ただし書き』が適用されるものと思われます。
　　ただし、適用の許可にあたって建物用途の制限、構造や規模の制限などが付加される場合もあるので注意が必要です。
　しかし、たとえ『43条ただし書き』の適用が受けられても、全く問題がないわけではありません。以前には『43条ただし書き』の適用可否が建築主事（役所の建築許認可担当者）の裁量とされ、比較的ゆるやかに運用されていました。事前に建築主事に相談すれば、建築確認取得の確約が得られたり、適用する路線や敷地等をあらかじめ明示している自治体もありました。
　　ところが、平成11年5月の法改正によって『43条ただし書き』の適用が、建築審査会の同意を得たうえで特定行政庁（建築主事をおく役所）の許可を要することとなっています。この許可には、建築確認申請前に法43条の『許可申請』を提出（手数料が必要）しなければなりません。

　また、『43条ただし書き』の適用はあくまでも例外措置であることを忘れてはなりません。建築確認が取得できることと、住宅ローンなどの審査での担保評価とはまた別問題。
　地元の工務店に確認してみてください。

お礼

なるほど、２項道路ではなく、正しくは『ただし書き道路』と呼ばれる接道だったのですね。いつかは車が通れるようになるのだと淡い期待をしていましたが、ほぼ絶望的なことがわかりました。最終的な結論は工務店に相談してからにします。ご回答ありがとうございます。