三方が道路に囲まれた土地の建築基準法によるセットバックについて

質問

建物等がない更地を処分したいと思い、不動産屋に依頼したところセットバックの面積があり、その面積は利用できないから、その面積を除いて契約金額としたいと相談がありました。
　その土地は北を上にして台形を逆さまにしたような形状で、東側が一番長い辺14mとなっており、幅6m以上の国道に接しています。
　北側は、逆台形の底辺12mで、市道2.5mに接しています。
　西側も12mで、2.7mの市道に接しています。
　南側は、市有地（更地）に接しています。
　不動産屋が言うには、北側で0.75m((4-2.5)/2)、西側は0.65m((4-2.7）/2)のセットバックが必要だというのです。
　建築基準法第43条では、建築物の敷地は、道路に２メートル以上接しなければならないとしており、この土地の場合、同法第42条第1項第1号の道路法上の道路に14mも接しているので、セットバックは必要ないと考えられるのですが。
　この不動産屋が言うとおり北側、西側にもセットバックのため利用できない土地部分が生ずるものか教えていただきたいので、よろしくお願いします。

回答No.4

abacabu

見習い大工のマサルです。
まず接道の場合のみのセットバックになります。
どうしても狭い道路に面している場合は色々制約が発生します。
２項道路と言うとわかり辛いですが、かいつまんでいうと
４ｍに満たない道路は４ｍにする工事をいずれ行いますので、
その分を新築の場合等は建物計画に入れず、今後道路工事をしても
差支えない様に空けておいて下さいという様な内容です。
でも不動産売買においてその分を差し引いて取引をするというのは初耳ですがね。
買うときは何があっても土地の広さ分お金を要求されると思いますが…。

お礼

ありがとうございました。参考になりました。

回答No.3

dr_suguru

＞市道2.5mに接しています。
＞西側も12mで、2.7mの市道に接しています。

道路の定義の基本は
・道路の幅員が４Ｍ以上
・特定区域内においては道路の幅員が６Ｍ以上
という定義の基本があります。
４２条２項道路とは
このような道路の基本定義である
道路幅員を満たしていない道路であっても
建築基準法によって
・道路の定義が規定される以前
に既に建築物が建てられている道路の中で
特定行政庁が道路と指定した道路のことを指します。
このような道路であっても
特定行政庁に道路の指定を受けた場合
その道路は道路条件を
満たす必要が求められる
２項道路して扱われるようになり
セットバックが必要になります。

お礼

ありがとうございました。参考になりました。

回答No.2

char2nd

＞4mに満たない道路に接していない場合

　つまり、４ｍ以上の幅員の道路に面している場合、ですね。この場合は建築基準法における道路に接しているわけですから、セットバックは必要ありません。セットバックが必要なのは２項道路に接している場合です。

お礼

ありがとうございました。
　宅地に接している場合も、セットバックは必要ないと思いますが、道路があるおかげで、土地の利用できる面積が減り、価値が落ちるのは、何か変な感じがします。特に道路だらけのこのような土地の場合は、交通上、安全上、衛生上も問題が無いように思えるのですが。
　勉強になりました。
　セットバックの必要な面積を実測面積から除いた面積と単価により、取引をすることにします。

回答No.1

char2nd

北側と西側は建築基準法で云うところの見なし道路（２項道路とも）でしょう。この場合、セットバックしないと将来それらの道路が４ｍ以上の幅員とならないために、現在接道している宅地での新築が出来なくなります。
　そのため、そういった道路に面している敷地については、新たに建物を立て直すなどする際にはセットバックすることを条件に道路として使うことが認められているのです。

http://www3.ocn.ne.jp/~vam-k/qaanswer01.html
http://ja.wikipedia.org/wiki/2%E9%A0%85%E9%81%93%E8%B7%AF

　つまり、質問者さんの土地だけの問題ではなく、それらの道路を使用している沿道地権者も関係してくる話になります。

お礼

回答をいただきありがとうございました。
　ついでに教えて頂きたいのですが、北・西側が4mに満たない道路に接していない場合は、セットバックは必要ないのでしょうか。