共有不動産上の不動産所得の記帳

質問

家族共有の不動産上で生ずる賃貸料収入を単一の帳簿に複式記帳後、共有持分で按分してそれぞれ青色申告しています
今度、家族の一人が独立し、賃貸経営にも携われなくなるため、その共有持分を残る家族が使用貸借し(賃貸料と、独立する者の持分の公租公課とを相殺)、残る家族のみで経営していくことになりました

この場合、どんなタイミングでどんな記帳が必要になるのでしょうか?

独立する家族に対して残る家族が名目上支払うことになる(実際は公租公課と相殺される)賃貸料は経費に算入できますか?

もし、公租公課の額を超えるが、公租公課+青色申告特別控除額を超えない額の賃貸料を残る者から受取る場合、独立する家族には確定申告の必要がありますか?

回答No.2

Richard5

その27-2があるために結論として
「個人での不動産の借り上げを行って自己の収益にするのは事業所得でない限り
無理かと思います。」に繋がります。
そのものズバリで書いてあるわけではありませんので、返って混乱させて
しまったかも知れませんm(._.)m

>例えば、複数の所有者から隣接する小画地を借り集め、ひとまとめの大画地
>として貸し出す、といったビジネスモデルは、よくあることだと思いますが、
>大画地の賃貸料収入は、ひとまとめにして貸しだした事業者ではなく、
>各小画地の所有者の所得になっているのでしょうか?

仰るとおり、よくある話です。
この場合には各小画地から有償で借り上げていますし、法56条も生計一も
関係ないでしょうから、問題となりません。
混乱するかも知れませんので詳細は省きますが、例え法人や個人でない
組合形式の場合であっても、各小画地の所有者に収益は帰属します。

何れの場合でもお金の流れは
エンドユーザー→仲介業者→各小画地の所有者
となりますから、結局は各小画地の所有者に収益は帰属します。
areks77_2さんの事例とは全く違いますよね？

>管理料方式の場合、独立する家族の不動産所得が差し引き0以下になるように
>管理料を設定すれば・・・

ゼロとなるように管理料を設定「する」のはNGです。
あくまでも、管理する正当な対価しか収受できません。
「結果としてゼロとなった」のでは意味が全く異なります。

また、ゼロとなる場合でも、原則として要確定申告です。
その独立した方が給与所得者（年調あり）で、給与所得以外の所得の合計が20万円以下
の場合に限り、申告をしないことが出来ます。

>独立する家族の持分の事業資産、負債は事前に切り離しておく必要があると思いますが、
>記帳はどのようにすればよろしいでしょうか?

白色であれば切り離す必要はないと思います。
青色申告であって65万円控除とするならば、持分に応じて資産や負債も切り離して
おくことが原則となります。（65万円控除の要件は別途にお調べ下さい）
ただし、全部合算の帳簿があり、所得のみを各個人に帰属させるような帳簿でも
認められる可能性はありますので、この場合には所轄税務署へ確認して下さい。
（私は複式簿記の要件を満たしていると思います）。

また、簿記の問題は一から説明すると長くなってしまうので、もし上記で意味が
判らなければ、簿記の知識がある方に聞いてみて下さい。

>残る家族の帳簿上では自分自身に管理料を払うことになってしまってもよいのでしょうか?

スミマセン、意味が分かりません。
管理料の収受は、管理していない方が管理してる方に支払うだけだと思いますが・・・

なお、返信の内容を拝見すると、どうしてもその独立した家族の方の申告を
行いたくないようですが、それは最初に申し上げた
「独立した親族に"所得"を発生させたくないと言う理由であれば・・・」と書いたように
無理と言うことになります。
「申告させたくなければ」、とは書いてありませんので読み直してみて下さい。
管理料の収受があっても原則として要申告となりますので。

要するに、その独立した方に不動産の持分があり、賃貸を行って収益を得ている以上は、
家族の方が有償で借り上げても、無償であっても、確定申告は必要となります。
例外（給与所得者の他の所得20万円以下）を除いて申告から逃げることは出来ない、
と言うことです。

以上ですがご理解いただけたでしょうか？・・・説明が下手で申し訳ない。
税理士等に依頼するのであれば、プリントアウトして見せれば判りますし
areks77_2さんの場合には他にも問題がありそうなので、専門家に依頼することを
強くお勧めいたします。

回答No.1

Richard5

areks77_2さんは色々と問題を抱えていらっしゃるようですね。

不動産に起因する収益は真の所有者に帰属します。
従って個人での不動産の借り上げを行って自己の収益にするのは事業所得でない限り
無理かと思います。（基通27-2）
独立する家族の方の申告を親族が代理するしかなさそうです。

生計別の方に支払う経費については、自己の損金に算入できますが、不動産所得の
場合には上記の規定があるので難しいのです。
独立した親族に所得を発生させたくないと言う理由であれば、areks77_2さんが管理して
いるのを前提に、その独立した方から管理料を収受するのは可能ですので、こちらで
検討してみてはいかがでしょうか。

なお余談ですが、税法上は公租公課と同程度の対価については、使用貸借に含まれる
と解されております。（無償と同じ）
どこから見ても各個人が別々に申告納税するしかないと思います。

それと、もしよろしかったら次のQ&Aもご覧になって下さい。
http://okweb.jp/kotaeru.php3?q=1248226
所有権と占有権について書かせていただきましたので、参考になるかと思います。

お礼

いろいろ回答ありがとうございますf(^^;

http://www.nta.go.jp/category/tutatu/kihon/syotok/04/02.htm#02 で所基通27-2を見てみたのですが、どうも有料駐車場関連の条項のようで、ご紹介いただいたような内容が見当たりません
これとは別のお話なのでしょうか?
また、それは、不動産の転貸事業は所有者の所得になる、ということなのでしょうか?
例えば、複数の所有者から隣接する小画地を借り集め、ひとまとめの大画地として貸し出す、といったビジネスモデルは、よくあることだと思いますが、大画地の賃貸料収入は、ひとまとめにして貸しだした事業者ではなく、各小画地の所有者の所得になっているのでしょうか?

ご紹介いただいた管理料方式の場合、独立する家族の不動産所得が差し引き0以下になるように管理料を設定すれば、独立する家族の確定申告の必要は(他に不動産所得、事業所得等が無ければ)無いということでしょうか?
残る家族の帳簿から独立する家族の持分の事業資産、負債は事前に切り離しておく必要があると思いますが、記帳はどのようにすればよろしいでしょうか?
売上げ債権(未収賃貸料等)、流動負債(前受賃貸料等)なども持分按分で切り離さなければなりませんか?
それとも、売上債権、流動負債は、管理することになる者(残る家族)の帳簿にまとめて残すことになるのでしょうか?
管理料の支払手は共有者全員、受取り手は残る親族のみ、ということになるのでしょうか?
もしそうなら、
残る家族の帳簿上では自分自身に管理料を払うことになってしまってもよいのでしょうか?