テナントを借りようと思うのですが、テナントに問題が・・・。

質問

不動産についての知識が無く困っています。よろしくお願いします。

テナントを探していたところ、ほぼ希望通りの一戸建て貸し店舗物件をようやく見つけることができました。ところが調べてみると、その物件は
１：土地が大きな金額の根抵当権設定してある。（返済額は不明）
２：建物は未登記建物。
（賃貸契約期間は２年）
という事がわかりました。
そのテナントを契約後、もし、貸主（家主）の債務不履行などが起きた場合、場合によってはそこから追い出されるのでは？と心配しています。高額な改装費用がかかる店舗を予定しているので、もしこちらの意思に反して追い出されるような事態が起きた場合、大変な損害を被ることになるので心配です。
そこで教えていただきたいのですが
１：通常、テナントなどでは地権者が求めれば、契約更新時に出て行かなければならないのでしょうか？
２：今回のように、建物が未登記の場合、特に借主が不利になる事はあるのでしょうか？
３：できるだけ長期にわたって借りたいのですが、何らかの方法で追い出されないようにできないものでしょうか？

よろしく、ご回答のほどお願いします。

回答No.3

noname#19073 · ベストアンサー

こちらも店舗付一戸建てと勝手な解釈してしまい申し訳ないです。

居住しないにしても、やはりそれなりに費用や手を加えて店舗営業されていれば、同様に正当事由なしに更新の拒絶は出来ないと判断して宜しいかと思います。

なるべく長期に渡って借りられるような契約と言うことですが、例えば土地に借地権を設定（登記）して期限を20年にするなど方法が考えられますが、これはもうテナントの範囲を超える賃貸借なので本来の趣旨から外れると思います。（借地権の設定は主に土地を借りて自分で家を建てる等の目的で行いますので）

法律上、賃借人（借主）の権利はある程度保護されている部分もありますし、例えばビルに入って長期営業しているような飲食店でも2年更新くらいの契約内容は通常かと思います。

契約内容よりも、その建物の耐用年数があとどれくらいか？（取り壊しや建替えという話にならないか？）
また根抵当が付いているということは、オーナーは何かご商売をされているでしょうから、その内容や業績はどうなのか？また、オーナー個人としての人格は？（信用の出来る人か？）

そのあたりを慎重にご検討される方が大事なのかなとも思います。

「テナントとして借りる」という方法を取る以上は、それ以上の予期せぬようなトラブルにより退去の可能性が起きる場合を想定してもキリがないようにも思います。

お礼

たびたび、迅速かつご丁寧な回答をありがとうございました。とても参考になりました。
私のような、法律や不動産取引に疎いものにとって、とても心強い限りです。
今後ともお世話になることもあろうかと思いますが、その節は宜しくお願い致します。
有難うございました。

回答No.2

noname#19073

1：　についての補足ですが、賃貸人（オーナー）が更新拒絶するには、余程の正当事由が無い限りすることが出来ない決まりです。

特に改装費を多く費やし、現況が店舗及び居宅という状況で使用しているのであれば、余程のことが起きない限り賃貸人から更新の拒絶は出来ないものと考えてよろしいかと思います。

契約書によると書いてしまいましたが、このあたりは民法や借地借家法に則って考慮すべきでした。すみません。

お礼

すばやくご丁寧にお答えいただきまして有難うございました。とても参考になりました。
私の質問の書き方が悪かったのですが、そのテナントは『住居つき店舗』ではなく、『一つの敷地に一つの建物があり、その建物には1つだけのテナントがある』という意味の“一戸建て貸し店舗”と書いてしまいました。誤解を与える書き方をしてしまい、すいませんでした。
この場合も、やはり“賃貸人（オーナー）が更新拒絶するには、余程の正当事由が無い限りすることが出来ない”と考えていいのでしょうか？
それと、もし出来るだけ長期に渡って借りれるような契約方法があれば、教えていただければ幸いです。
よろしくお願いいたします。

回答No.1

noname#19073

1：地権者が相当な理由と期間を持って契約更新しない旨を通達してきた場合には退去しなければならないことになると思います。そのあたりは賃貸借する上での契約上の問題ですから、どのような内容でご契約されるかにもよります。

2：建物が未登記であるということが理由で借主が不利益を被る可能性は低いと思われます。無理やり考えれば家主以外の人がその建物の所有権を主張してきて家賃を請求してくる等のケースでしょうか。通常考えにくいですが。

3：もしその建物のオーナーが変わる場合には、あなたの賃貸借契約は新オーナーに承継してもらう等の特約を付けることでしょうか。債務不履行等で不動産競売になってしまうと効果は十分ではありませんが。（それでも賃貸借契約があれば直ちに立退きにはなりません）

店舗付一戸建てというと用途がかなり限定された建物ですから、あなたが家賃を支払い続ける限りはオーナー側から見れば一つの収益物件になるわけです。オーナーが変わっても店舗を維持していくことは比較的難しいことではないと思いますが、一概には言えませんね。（取り壊し等もありますから）