不動産屋の計算違いによる契約破棄は可能でしょうか？

質問

295平米の物件を1200万円で購入、1000万円をかけて全面改装をする予定でローン仮審査が通りました。ローン以外に現金で支払う費用を不動産屋に聞くと約150万という返答。契約書・重要事項の読み合わせの際に出てきた諸費用の見積が190万強になっており話が違うと言うとローン保証料44万円が入っていなかったとのこと。これ以上は増えないか確認すると「諸費用は多めに見積もっているから大丈夫」という返事。予定外の50万ですが何とかしようと思い契約書にサインしました。
しかし後日、再計算されて送られてきた諸費用金額が330万円に激増。前回より固定資産税が25万円加算(前回5万)、火災保険61万円(前回30万)、更に初めて目にする「不動産取得税」73万が加算されています。
しかし契約済なので改装業者に予算マイナス150万で改装できるか相談すると1社は無理だと降り、もう1社は2/3の施工が限界という返事。抵当権を分割して3分の1を売却しては?という案もあり銀行に確認すると無理との返答。
この物件の種類は研究所なので不動産屋に用途変更は必要か確認すると必要ないとの返事。しかし銀行担当者と話していると住宅ローンは研究所から居宅への用途変更が必須条件だと判明。ローンが降りてから万が一用途変更できない場合はローン会社は全額返済せよと言ってくるそうです。改装業者が用途変更はかなり大変で費用もかかると言っていました。契約書は現状有姿で引渡しなのでこの費用も買主が負担になります。
最初に諸費用が330万円もかかると聞いていたら購入を諦めていたのに、契約後に倍以上の数字になり更に用途変更も必要というのは詐欺にあった気分です。この場合契約を破棄したら手附金(100万円)と不動産屋に前払いした仲介手数料半額(22万円)は返ってくるのでしょうか?契約書期日が2/25と差し迫っていて途方に暮れています。

回答No.4

kaz1916 · ベストアンサー

不動産業者の対応は問題外ですが、ローン不成立による解約は「最初から、この契約は存在しない」と見做されます。　従って、業者に支払った手数料も無利息で返還されます。

業者ともめるようでしたら、都道府県の住宅局指導課へご相談ください。　ここは不動産業者の免許等を認可する強い権限を持った部署です。　指導に従わなければ免許取り消し等の行政処分が行われますので、すぐに解決すると思います。

お礼

回答ありがとうございます! やはり最初に用途変更についての十分な説明がされていなかったため、その時点での契約はローン不成立となりました。無事に全てのお金が返ってきて今はほっとしています。
しかし知識のない不動産屋のせいで見積りを取ったりローンの書類(住民票等)を揃えたり無駄なお金と時間と労力と心労でかなりエネルギーを使ったことには憤りを覚えざるを得ません。買うほうも少し勉強する必要があると学んだ出来事でした。

回答No.3

lemonbarm

まず、売主が善意の第三者（嘘とか隠し事がない人）であればまず、契約の解除は無理です。

ただ、仲介業者のミスは大きいと思います。もし、どうしてもこの契約を解除したいとか、それなりの保障負担をしてほしいということであれば、地元の不動産協会（その不動産業者の登録協会）に相談に行かれてどうですか。無料相談会の日ももうけてあると思いますし、緊急であれば対応してくれるはずです。

補足

回答ありがとうございます!
売主さんは善意の第三者ですので契約解除の場合はやはり不動産屋にどうにかしてもらうしかなさそうです。しかし用途変更が出来ない限りはローンが通らないので白紙契約ということになってしまうことが分かりました。この用途変更がかなり難易度の高いものらしく、売主の協力なしで買主のみで手続をすることが不可能だそうで(ビル入居者のハンコが必要なため)まずそれが出来るか否かのレベルの話になってきました。出来ない場合は手附金が返ってきそうです。しかし仲介手数料は戻るのかどうかわかりません…。
もし返ってこないようなら不動産協会に相談してみます。

回答No.2

sateto

専門家では無いので、間違っているかもしれませんが・・
　まず、建物の用途を変更する費用を確認してください。
　用途が住宅ですと、固定資産税と不動産取得税がかなり減額になると思います。
（一次的に支払うことになっても還付されるのかな？）
　そもそも、税金関係の計算間違いは、用途が住宅で計算していたからだと思います。

補足

こんにちは。回答ありがとうございます。
確かに用途を住宅に変更すると固定資産税が減額になります。しかしその用途変更をする為には書類の提出だけではなく住居用の建築基準に満たない場合は改造がビル全体に及ぶ可能性がありビルの入居者等の許可や費用負担の話し合い、又改造の際には莫大な費用がかかるそうです。これからその費用を調べてみるところです。
不動産取得税はローンが降りると同時に支払う＝その時は研究所のままですので減額にはならないようです。還付されるかどうかは分かりませんので聞いてみます。ありがとうございます。
計算違いが住宅で計算していたとはいえ、不動産のプロであるならば普通の住宅ではないことは最初から分かっておりますのでプロとしてそんな初歩的な間違いをすること事態おかしいのではないかと思います。これまで全て「多分」とか「思います」という返答しか頂けなかったことから私達も担当者が無能であることに危機感を持って用心しなかったことを後悔しております(泣)。

回答No.1

nak_goo

重要事項に相当する情報が与えられていなかったので、非は不動産屋にあります。しかし、契約破棄及び既払い費用の返却を求めるには、法的根拠が必要です。

額が額ですし、万全を期すために、不動産問題に詳しい弁護士の助言を受けてはいかがでしょうか？弁護士会に問い合わせると、専門の弁護士を紹介してもらえます。

補足

回答ありがとうございますm(_ _)m
「費用の返却を求めるには、法的根拠が必要です」という法的根拠というのはどんなものでしょうか?
最初に見せられた諸費用190万の見積書は「もう少しちゃんと計算しますから」と言ってその場でちらっと見せられてすぐ引っ込められたので遡って150万⇒190万⇒330万の流れを証明する証拠がありません。ただ、仲介手数料を半額にすると言ってきているのは非を認めているということでしょうか?しかし半額になった途端に何かを頼んでも返事をするだけで(例えば火災保険の見積りをもう1社取ってFAXしてもらうだけでも)何もしてくれなくなりました。今は銀行へ直接連絡をしたり司法書士の人に調べてもらったりといった作業を仕事を休んだりしてまで自分でしています。こんなことで仲介と言えるのでしょうか?
また、諸費用がこれだけ増えたことに対する回答が「こんな大きな物件は初めてなので…。まさかこんなに増えるとは…。私もすごくびっくりしてるんですよ」とこちらがびっくりするようなプロにあるまじき言い訳です。
今まで不動産屋が「問題ない」と言ったことが後から全て問題になってきていています(用途変更の件や住宅ローン控除も適用されると言っていたのに税理士さんに聞いたら築年数が経っているから適用されないと判明)。こんな状態でも支払ってしまった手附金と仲介手数料を泣き寝入りしなくてはならないのでしょうか?(泣)