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父不動産（自宅）売却→私買戻しの手数料
父が所有する自宅を、ローンの支払いなどが原因で友人の不動産屋さんに一度売却。 その後、父が自己破産。 2年間は、その友人の不動屋さんから賃貸という形をとる。 2年後に私（息子）がその不動産屋さんから買い戻そうと考えています。 なぜ2年後かというと、私がいますぐに住宅ローンを組むことは難しいからです。 金融機関を聞いて回ると、住宅ローンは過去3年までの年収を見て審査するとのことですが、 私は自営業で昨年は良かったのですが一昨年の確定申告金額が100万円を切っており、 2年後ぐらい待たないと住宅ローンが組めないと言われたからです。 売却金額ですが、現在の不動産価値は1500万円～1700万円です。 しかし、父は自己破産する前提なので、担保になっているローン1200万円が払えれば あとはいくらで売れようが良いと考えています。 （弁護士に問題ないか確認済み） 不動産屋さんが友人ということで、「利益は無しでいいよ・・・」と言ってもらってうれしいのですが、 税金や諸費用があるから買い戻し時には金額を上乗せする必要があるとのことです。 友人とは言え迷惑をかけることはできないので、そりゃそうだと思いました。 売却価格は1200万円、買戻し購入価格は1500万円だそうです。 この上乗せ金額300万円は税金と手数料として妥当なのでしょうか？ 妥当な金額っていくらくらいなのでしょうか？ 不動産売買にはまったく疎いので、こんなに税金や諸費用がかかるとは思えないのです。 よろしくお願いします。
- darumadaruma
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＞こんなに税金や諸費用がかかるとは思えないのです それが意外に掛かるものなのです。 情報が少ないので仮説を立てますが、土地の固定資産評価額を600万円、建物を500万円位として合わせて1,100万円程度の評価が有るとします。 更にキャッシュかローンかに因っても大きく変わりますがローンを想定します。 ・移転登記、抵当権設定登記、報酬込みで約40万円。 ・契約書印紙代1.5万円×2＝3万円（買戻時含む） ・不動産取得税約24万円 ・固定資産税2年分約20万円 ・融資諸費用約25万円 ・金利3.5%2年分として84万円 あくまでも仮説ではありますが表面的なものだけを足してみても約196万円となります。 そして売ったら売ったで譲渡所得税が課税されます。 その他抜けがあるかもしれませんし、保険料や交通費、各種証明書取得費など細かい部分でも色々掛かります。よってあくまでも一切迷惑を掛けないという前提に立つのであれば、僅かながらの迷惑料も含めてキリの良い所で300万円程度の金額の上乗せは妥当と言えます。 不動産を移転するには諸々諸経費が掛かる事をご理解ください。決してボッタクリでは無いです。 尚且つ2さんのご指摘も念頭に入れておいた方が良いです。
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- e_fudousan
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少なくとも大手都市銀や地銀のローンは使えません お父さんが 破産 不動産屋に買い取ってもらう この履歴は 謄本に残ります 要は簡単に買い戻しだと言う事がばれます 買戻しが分かると銀行はローン受け付けません 住宅ローンの取り扱いの信義に反するからです なので可能性があるとしても 信金のプロパーローンくらいだと思いますが よっぽど信金と深い付き合いをしてるとかじゃないと 厳しいでしょう
お礼
回答ありがとうございます。 なるほど。。。買い戻すときのローンにも制限があるのですね・・・ 勉強になりました。ありがとうございます。
売却、買戻し共に不動産屋との直接の取引のようですから、仲介手数料は無しと推察いたしまして。 不動産屋さんの購入時の費用は、印紙代（契約書貼付分）、登記費用、不動産取得税くらいです。印紙代１５０００円、登記費用と取得税は固定資産税評価額がわからないと何とも言えませんが、現在価値が１５００～１７００くらいというところから、合わせて５０万もあれば足りると思います。 次に不動産屋さんが売却する時の費用ですが、印紙代が同じく１５０００円（２００００円になってるかも）と登記費用が２～３万てとこです。 上記の合計で６０万くらいですね。基本的にはその程度ですが、不動産屋さんが借入をするならその費用及び金利がかかってきます。 その他に固定資産税が必要ですね。これは現在の所有者であるお父さんが金額はわかっているはずですね。 それから、１２００万で買って１５００万で売ると３００万の利益が発生しますね。この３００万から上記の経費を引いた金額に譲渡所得税がかかりますから、まるまる儲けなわけではありません。
お礼
早速の回答ありがとうございます。 う～ん・・・微妙ですが「利益は無しでいいよ・・・」はそのまま信じられないということみたいですね(ToT) 友人と思っているのはこちらだけのようです。残念(ToT) 勉強になりました。ありがとうございます。
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回答ありがとうございます。 いろいろ難しいのですね。 経験者や専門家の皆様のご意見感謝します。 いずれにしてももっと勉強する必要がありそうです(^_^;)