中古物件購入に際してアドバイスください

質問

こんにちは！
現在賃貸アパートに住んでいます。
以前から素敵だなぁと思っていた一戸建てが、なんと売家になっていました！

お値段約4800万。
平成9年築。
土地面積約70平米。
延べ床面積100平米にちょこっと足りないくらい。
建蔽率60％。
容積率240％。
土地は賃借権。新規20年。
地代34000円。

気になったのが２点あります。
１．都心の一戸建てなので見るからに庭とかなそう。建蔽率60％・・・の残り40％ってどうなってるの？
２．土地の借り賃が、地代34000円×12ヶ月×20年＝約800万だと私は解釈したのですが、そうすると建物が築8年で4000万ってことになりますよね。それって高いんじゃないかなぁと思うんですが・・・・。

20年後にでてかなきゃいけないのかなとか不安いっぱいです。
賃借権だとローンとかどうなるのかなぁとか・・・。
でもとても素敵な家なんです。
アドバイスいただけたらと思いますm(__)m

回答No.2

jetaime · ベストアンサー

こんにちは。

借地に家を建てて住んでいます。
あまり法律には詳しくないので、間違っているところもあると思いますが、私の理解している範囲で・・・

1.について、
　うちも建蔽率60％です。庭・車庫などがなくても、50cmから100cmくらい家の周囲が空いていれば、60％くらいになります。（犬走りなどですね)

２．について、
　借地権は旧法と新法とがあります。50年の定期借地権（新法）は、期間終了時に更地にして返すことになります。更新はあまりできないと考えてよいと思います。

うちは「旧借地権」なので、旧法の場合で書きます。

旧法の借地権は、20年、30年などの更新になります。
相続もできます。ですので、20年後に出て行かなくてはならないということにはなりません。(例外もありますが）更新時には更新料が必要です。更新料は路線価・公示価格等から計算されます。（うちの場合は、平成13年に更新したときは、都区内約28坪で約150万円でした。）木造は20年、鉄骨は30年で更新という場合が多いと思います。

　anpa1978さんの気になった物件の借地権は旧法と新法のどちらかをまず確認した方が良いです。

借地権(旧法）は売り買いできます。ですので、4800万の価格には借地権代が含まれていると思われます。不動産屋さんに聞いてみればおおよその借地権代がわかると思います。更地ほどではないですが、借地権も結構価格が高い場合があります。(1000万くらいになるときもあります。）上記のことから、純粋に建物代で4000万ということはないでしょう。

賃借権だと確かにローンは組みにくいです。
昨年、建替えをしましたが、大手銀行は話を聞いて、なかなか難しそうでした。面倒そうだったので、職場(共済）の融資と財形公庫融資でローンを組みました。

借地権（旧法）の物件を購入するときの注意点は、更新料が節目で必要となり、地代は一生払うことになるということではないでしょうか。
あと、建替えをするときも「承諾料」という名目で地主さんにお金を支払います。法律ではなく慣習です。（建替えをすることにより、借地が地主さんに返される期間が延びるための対価？という感じでしょうか）

　以上、間違いがあれば申し訳ありません。

補足

ご回答ありがとうございます！

賃借権は旧法のほうです。
更新料の件、参考になりますm(__)m

先ほど不動産屋さんに聞いてきました！
予習させていただいたおかげでいろいろ聞けました(^^)
ありがとうございます！

回答No.1

greensnake

1.40％は家の周りのスペースや駐車場などのスペースになっているはずです。60％を超えて建物が建っていれば、それは違法建築です。

2.価格については、借地権の保証金を含めた金額だと思います。

新規で20年ということは、定期借地権ということでしょう。それならば、20年後には更地で地主に返却するのが原則です。更新は20年後の地主との交渉になりますが、地主には更新に応じる義務はありません。

借地権の場合には、ローンは無理ではありませんが、組みにくいと思っていた方がよいです。銀行によっては、組ませてもらえない場合もありますし、金利条件が土地購入と異なっている場合も多いです。

補足

ご回答ありがとうございます(^^)

駐車場ですが、一階にカースペースが組み込まれてる家って良く見かけると思うのですが、そのタイプです。
家の周囲に隙間はなさそうですが・・・。
もし違法建築で、気づかずに買っちゃったらなにか罰せられてしまうのでしょうか(--;;

定期借地権なんでしょうか。
賃借権と書かれていましたが・・・。
保証金を含めた金額とはどういうことですか？
ローンは組みにくいんですね・・・。
考えてみますm(__)m