中古不動産を探す上での初歩的質問いくつか

質問

都内23区に50平米の狭小地（建ぺい率60%、容積率200%）を購入したとします。

(1) 建ぺい率や容積率の意味

以下の理解で正しいでしょうか。
・建ぺい率は、家屋を真上から見たとき、建物が土地を覆っている部分が50平米×60%=30平米しか認められない
・容積率は、地下1F＋地上3階＋屋上という5層だった場合、床面積が50平米×200%=100平米までしか認められない

(2) 率の変更の可否

建ぺい率と容積率を役所に申請するなどして高い率に変更することできますか。
そもそも、そのような制約を誰がいつするのでしょうか。
都市計画の防災上の配慮なんて話を読んだ気はしますが、"後出しジャンケン"的に行政上の決定を
押し付けられた人は、たまらないと思うのですが。

(4) 土地の使い方が勿体無い建て替え

今住んでいる借家で（建築条件は同じと思われる）隣家が、最近、家屋を建て替えました。
古い家屋は、土地に対してギリギリ一杯に建築されていましたが、
今度は道路面に車一台分ほどのスペースが設けられています（車は購入予定外のようですが）
なぜそんな勿体無い建て方をしたのか疑問なのですが、これは、建ぺい率の制約を受けた影響もありえますか？

(5) 「再建築不可」という条件付の中古一戸建ては、格安ですが、そもそもなぜ不可なのですか。
覆すことはできないのですか。最上階の上に１フロア増築したり、
「劇的ビフォーアフター」のように、柱と土台の骨だけ残して、全て改装したりするのもナシなのでしょうか。

回答No.1

noname#40979 · ベストアンサー

ご質問の内容、疑問に思われること至極もっともなことですね。
自分の所有する土地に、自分の家を建てるのに、何の規制がいるものかと、昔の家は目一杯建てたりしていました。
しかし、そう言ったことを皆が勝手気ままに行えば、日当たりの悪いじめじめした土地になったり、震災が起きた時に消防車が入れなくて大災害に発展すると言ったことにもなりかねません。また、ひとつの街の中に、住宅や工場、病院、商店などが無秩序に点在していると、それぞれに良くない影響を与え合い、環境悪化につながることもあります。そこで、地区ごとに建てるべき建物の用途を選別することにより、一定の環境を保つことが可能になります。
そう言った事を解消するために、都市計画法などといった法律が出来、狭い道路しか面していない土地には家を建てることが出来なくなったり、家の高さを制限したり、屋根の傾斜を制限して日当たりを確保するなどと言った規制が取られています。
ご質問の件についてですが、
１．建蔽率、容積率については少し違う点はありますがほぼ仰るとおりです。
２．これらの率の変更については、地方自治体がその街の景観などを考慮して、将来的に例えば、田園地域に高層ビルが建つなどすると非常に景観を壊す恐れがあるので、低層建築しか出来ないような規制をかけています。従って、これらの率を変更することは出来ません。
但し、宅地開発などを行うことになった場合には、別途協議の上許可に成る場合も多々あります。
３．建替えで無駄なスペースを残したように広く空いた土地がある場合などは、旧住宅が規制なしで建てた物であって、新規に建替えたら建蔽率で規制に掛かって、空きが出たとも考えられますが一概には言えません。お隣の方のお考えもあったのかもしれません。
また、道路が狭いと自分の土地であっても家を道路から後退(セットバックと言います)させて、道路中心から片側２ｍ分は道路とみなすと言う規制もあります。
４．再建築不可の条件についても色々ありますが、例えばその土地が「市街化調整区域」という用途地域に指定されている地域であると、原則的に住宅建築は出来ません。その調整区域内であっても、所有される土地が、元々宅地登録されている場合は再建築家応な例外もあります。
従って、ビフォーアフターのようなことは出来ません。

以上のように、自治体によっても相当違いが有りますので、中古住宅を購入されるようであれば、その土地の用途地域が何なのか？つまり再建築できるのか？セットバックはなしで良いのか？等を自治体の建設課などに行って確認されることをお薦めします。

参考URL：

http://www.ozone.co.jp/housing/knowledge/guidance/tateru/hou_kisei.html

お礼

syouchikubさん、
丁寧で理路整然としたご解説ありがとうございました。
大変勉強になりました。5回くらい読み返してしまいました。

ビフォーアフターみたいに、骨だけ残して総リフォーム＆増築
できれば、逆に再建築不可の物件はお買い得に思えたのですが
少し残念ですね。、根本的に再建築不可は選択しから外さざるを
えないです。

確認先は、自治体の建設課だということも初めて知りました。
不動産屋が提供する情報ばかりをアテにせず、自分でも
注意したいと思います。

回答No.2

0621p

No.１の方の回答でうまく説明されていますので、それ以外に少しアドバイスを。
隣家の建替えの件は、No.１の方の回答にもありますように、おそらく道路のセットバックであると思います。また最建築不可の物件についても、２３区内で調整区域という問題はないでしょうから、道路が関係している事が多いと思われます。
建築にあたっては、建蔽率、容積率とともに、道路（接道）要件も大きなポイントです。土地に接する道路が建築基準法上の道路として認められているかどうか？幅員が狭ければセットバックが必要なこともありますし、道路の幅員によっては容積率２００％の地区でも２００％建てられない事もあります。
道路についてもよく勉強なさったほうが良いです。

お礼

0621pさん、大変的確な補足をいただきありがとうございました。
道路もなかなか奥が深そうですね・・・
留意すべき点が一つふえて勉強になりました。
ありがとうございました