この物件を購入するのは危険でしょうか？

質問

中古一戸建てを購入するか迷っています。迷っている点は、将来建て替えが不可能な物件ということです。プロのアドバイスをお願いします。
■地域：大田区　最寄り駅より徒歩8分
■木造平屋　築年月：1954年1月
■土地面積：90.37m2　建物面積33.88m2　建蔽率／容積率：60%/200%
■建築基準法上の道路に接道していないため、再建築は不可。
■価格：850万円

建替え付加ですが、古い物件のため、耐震補強は必要といわれました。自分の希望は、アンティークの輸入物のドアや窓、門などを取り付け、中を全面リフォームして、素敵に変わるなら住みたい！と考えています。
部屋数も６畳２間と５畳の洋間がありますが、壁をぶちぬいて広い2DKにできたらと考えています。

1.　まだ物件は見ていないのですが、住宅購入は初めてで、「建替え負荷の物件なんて買ったら大損！」とか、デメリットが何があるか教えていただきたい
2.　上記のようなリフォームが可能かどうか知りたいです。
ちなみに、現在ある窓を取っ払って、大きな鉄の窓を入れたり、かなりの自由度でリフォームというものは可能なのでしょうか？
3.　建蔽率200％ということは、２階建可だと思うのですが、増改築は可能なのでしょうか？

以上、よろしくお願いします。

回答No.1

takapiii · ベストアンサー

完全プロではありませんが、建築関係の仕事もこなす者としてアドバイスを…

接道条件を満たしていない物件の場合、通常の施工会社はリフォームすら受注しません。耐震補強すらできる業者があるかどうか…
ま、あるかもしれませんが、銀行借り入れは無理ですね。

特に構造上問題のあるリフォームはどこでも出来ないのは当然で、建物を見てないので想像でしかありませんが、築55年という事は古い木造建築だと思うので、よほど梁や柱をしっかりとしていない限り、窓を大きくしたり、平屋を二階にするとかは不可能です。

また接道状況が全く分かりませんが、そもそも工事車両が入れない場合もあり、特に私有地だとすると所有者(共有なら全所有者)の許可がないと何も始まりません。

セルフビルドにするにしても、おそらく未登記物件なので建築確認も登記もできないでしょうね。

「デメリットを」という事だったので、ネガティブ意見を書いてみました。

お礼

なるほど。安いのにはやはり理由があるのですね。
不動産屋はリフォーム可能といっていましたが、きちんとした工務店はおそらくリフォームを受け付けてくれないでしょうから、やはり無理な物件ということがわかりました。
ありがとうございました。

回答No.3

vivi1947

24歳から中古住宅を三度渡り歩いた者です

建て替え時期は必ず来ます
お避けになるべきです

リフォームを行いグレードを上げた後
もう少し大きなところに移りたいと考えても
買い手が出ないリスクは非常に大きいと思います

お礼

24歳から中古を渡り歩いた、ということはご購入された、ということですか？すごい！
私はマンション育ちで、一軒家に住んだことがないので、建て替えや修繕といった知識がまったくないので甘く考えていました。
購入はしない、と決めました。ありがとうございました。

回答No.2

0621p

建て替え不可能ということなら土地の市場価値はほとんどありません。今回はリフォームする事で利用できるのかもしれませんが、いよいよ建物が使えなくなった場合には、売りたくても売れず、管理するだけ大変な目にあう可能性もあります。
というのが一般的な話ですが、東京の都心ではそのような物件でも値打ちがあるのか？は知りません。

お礼

そうですか。ほんと、不動産は知らないで手を出すと怖いですね…買わないことにしました。週末内見もしようかと考えていたのですが、やまます。ありがとうございました。