この物件をどう思われますか？

質問

土地面積 115.71m2(35.00坪)
建物面積 72.9m2(22.05坪)
私道 　　-
構造規格 木造　地上2階　地下-階
土地権利 所有権
地目 　　宅地
都市計画 調整区域
用途地域 -
建ぺい率 60% 　容積率 200%
法令上の制限 宅造法
築年月 　昭和５１年４月
駐車場 　有
現況 　　居住中
引渡時期 相談
接道方向・幅員 　南　5.10m
設備 　　電気・都市ガス・上水道・浄化槽
備考 　※建替の際は愛知県開発審査会基準第17号許可要

私と彼は２０年後に建て替えるつもりで
この物件を購入しようと考えています。

しかし、調整区域に建てられている物件で
愛知県開発審査会基準第17号の許可が
下りなければ建て替えができないようです。

今の状況で許可が下りるかどうかわかりません。
不動産屋が契約をせかしているので
非常に怪しいです。

この物件をどう思われますか？
意見、よろしくお願いします。

回答No.4

dr_hiroshi · ベストアンサー

地目 　　宅地
都市計画 調整区域
用途地域 -
建ぺい率 60% 　容積率 200%
法令上の制限 宅造法
築年月 　昭和５１年４月
＞今の状況で許可が下りるかどうかわかりません。

地目は宅地ですが、線引き前の宅地でないと新宅地ですので、１７号許可は無理です。
線引きは、市町の都市計画課で電話で確認できます。
確認した年月日と、この土地の宅地になった年月日を比較して以前であれば、あと、５０連担をクリアできれば、１７号ＯＫ、以後であれば、１７号は無理です。

また、審査会の１６号
相当期間適正に利用された住宅のやむを得ない用途変更

上記の審査会基準で、正規に建築された住宅で１０年経過し、転売理由「競売処分」「転勤処分」によって、１６号許可申請し、あなたでもこのメニューで購入しても建て替えがきく場合があります。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#16

お礼

回答ありがとうございます。

愛知県建設部建築指導課に電話をし、審査会基準を
詳しく説明してくれるところに電話を回してもらいました。
線引き前から宅地ではあるが５０連たんはクリアできないそうです。
建替え不可の物件を建替えできるかのような表示で
扱うとは。。。この不動産屋は注意ですね。

回答No.7

garage_55

私なら見送ります。
質問文からは詳しい場所や金額は分かりませんが、調整区域＆下水道がない情報から
差ほど立地条件がよい土地とは思えません。

＞土地面積 115.71m2(35.00坪)
＞建物面積 72.9m2(22.05坪)
また大きさにも不安があります。
今は良いですが将来子供が出来た時に狭く感じると思います。殆ど古いマンション位の大きさです。
それなら賃貸で家賃を払った方が得でしょう
おそらく賃貸と違い土地だけは残る考え方で検討されていると思いますが、
現状の土地の大きさでは建て替えの制限も厳しく売る事も難しくなりそうです。
実際売る事を考えて家を買うのも気持ちの良いものではありませんが、
「安物買いの銭失い」と言う言葉もある様に、子供が２人になったり受験前の勉強部屋だったり
はたまた子供が私立の学校に行く時に建て替えが重なったりと、最悪のシナリオも考えて決めるのが良いと思います。

批判的な意見ですみません。

お礼

回答ありがとうございます。

現在の所有者の方も子供が２人いて
手狭になったので新しい家を建てるとのことでした。
わざわざ学区が違う土地へ新築すると聞いた時点で
もっと疑問に思うべきでした。
これからは慎重にします！

回答No.6

noname#39684

■この物件の良し悪しは、書かれている内容だけからは判断できませんが、ご自身の資金計画には本質的に「無理」があるのような気がしてなりません。よくお読みください。非常に重要なことです。

「現在の資金では新築は購入できないので、ゆくゆくは建替えを」ということで中古住宅を購入しようとする方はいらっしゃいますが、数年後の具体的な建替え資金計画までできている方を除いては、絶対と言ってよいほど建替が実現できないのです。

つまり、中古住宅の維持費用がかかることや、建替えは新築よりも費用がかかることが計算されていないからです。

物件は、わざわざ中古として買うほど魅力的なものとは思われません。もし、20年後に建替えができるような資金力や収入があるのなら、今でももっとよい物件の購入（ローン）ができるはずです。逆に、現在ローンなどの諸条件の制限でこの物件しか購入できないような資金状態であれば、出世が確約できていたり遺産のめあてがあるのでなければ、とても将来の建替えまでの資金が調達できるとは思えません。

つまり、将来の建替えを目的とした物件ならば、もっと条件のよい物件とすべきです。愛知県内では、35坪、建ぺい率60%容積率200%、浄化槽、という数字だけを見ても「良い物件」とはとても言えません。

建替えが現実的ではないならば、この物件でもよいですが、築30年の物件を今後20年以上住み続けるのには、補修費用も割高になります。とても現実的ではありません。

■資金計画に無理がある買主のポイントは「頭金なし」と「今はお金がないので将来の建替えを」なのです。共通する点は「今はお金がない」ということなのです。出費は年々増えていきます。「今お金が無い人は将来も無い」というのが厳しいですが業界の常識です。

お礼

回答ありがとうございます。

ponsuke04さんのおっしゃる通りです。
かなり資金計画に無理があります。
それでも不動産屋は購入を勧めてきます。
よほど売りたいのでしょうね。

再度、不動産屋へ赴く前に彼にこのページを見せる事ができて良かったです。
ありがとうございました。

回答No.5

noname#19073

＞今の状況で許可が下りるかどうかわかりません

「愛知県建設部建築指導課開発グループ」に確認してください。50戸連たんがクリア出来れば許可は問題無い気はしますが、こういう問題は役所に確認した方が正確です。

＞この物件をどう思われますか？

値段が書かれていないですね。それにもよります。

それと一口に木造築30年と言っても、やはり材料や施工等により様々なのですよ。極端に例えますと何百年何千年前の社寺等が現存するのも、そもそも「木造」ではありますが内容が全く異なるわけで。少なくともその対象物件は千年は持たないでしょう。

で、30年持つか50年持つかはモノを見ないと何とも言えませんので、可能でしたら建築の専門家等に見せて、アドバイスを貰えたら良いですね。有料であっても。

都市ガスが来ているのに、浄化槽というアンバランスさも微妙ですが、まずは建替えの件、それと構造躯体の件、浄化槽にしても修理・交換を要するとそれなりの費用が発生しますので、そういう設備関係のチェックが欠かせないでしょう。

それと最初に書いた価格、そういうものをきちんと見極めて決断された方が良いです。
モノも見ず、状況もわからず、ご質問文だけで「あなたなら買うか？」と聞かれてもそれだけで判断する事は不可能です。不可能ということは「買わない」ということしか今の段階では書けません。

お礼

回答ありがとうございます。

建替え不可の物件でした。
再度、不動産屋に赴く前に知ることができて良かったです。

回答No.3

biyadoo

元不動産会社です。

安いのは建物が古く土地値になっているからでしょう。

「調整区域」は再建築ができない可能性があり面倒です。

住所もはっきり分かっているでしょうから、市役所の「建築指導課」に電話です。
許可と言われるくらいですので、簡単にはいきません。

トラブルの元です。ご注意を

お礼

回答ありがとうございます。

確かにトラブルの元ですね。
気を付けます。

回答No.2

ceaser

やめた方がいいです。
　許可の件もあるし、20年後に建替えとなると産廃処理の費用もかかりそうです。それに、既に築30年も過ぎている家で20年も快適に暮らせるとは思えません。修繕費などかさみそうです。
　不動産屋は、仕事をチャッチャと済ましたいから、急かすのは別に隠し事が無くても当然の行為でしょう。しかし、相場から格安なのかどうか知りませんが、私なら手を出しませんね。

お礼

回答ありがとうございます。

見学してきたところ
内外をこまめにリフォーム済みで
１０年は住めそうな感じでした。
相場より安い物件なので、何か裏があると
思ってしまいます。

回答No.1

久保 泰臣（@omi3_）

建て替え？、そんなもったいない。

２０年後には改築しましょう。
柱一本だけ残して改築するのです。
固定資産税も古い家のままになるので、
大いにお得です。

お礼

回答ありがとうございます。

そのような節税があるのですね。
たいへん、参考になりました。