開発許可基準（既存集落内建物）

質問

昔不動産職で少し働いた事があるものです、今回皆さまにご教授お願いしたい事は調整区域の開発行為についての疑問です。　是非ご理解の深い方に私の浅い知識を補填して頂ければ幸いです。

私の記憶では市街化調整区域には基本的に１農林漁業用のもの、２公益の必要なもの（鉄道施設、図書館、公民館、変電所等：社会福祉施設、医療施設、学校は除く）３都市計画事業等の施行として行う開発行為４軽易な行為等を除き開発行為が制限（法第３４条に該当するもののみ許可される）されると覚えています。
そして上記にあるような都市計画法第34条8の3区域と同法第34条8の4区域が許可の例外としてあったものと思います。
拙い記憶では8の3区域においては分譲可能つまり非自己用住宅にて開発許可が取得可能である、8の4区域においては50戸連たん等や申請人の身分関係等の諸条件があって初めて個人にて開発許可が取得可能であり業者の分譲は出来ないと覚えていました。（覚え方が間違っている？）また私の現住所埼玉県では開発申請者に身分関係の要件があり8の4にて開発許可を取得する場合は宅地の場合は先行移転、農地の場合は仮登記等苦労した記憶がまだ鮮明にあります。
対して私が現在土地探しをしております群馬県では開発許可基準がどうも少々違うようで現在かなり戸惑っています。（短期間の不動産経験の為知識が間違っている可能性も。）そもそも居住何年等身分要件のある土地は8の4に限られるのではないのでしょうか？8の3では非自己用住宅にて許可が取得できるのでは？また明らかな開発道路があるのですが8の4にて開発道路等造成の分譲が許可されるのでしょうか？疑問に感じググったら開発許可基準（既存集落内建物）とでました＾＾；
確かにそんなのがあった気がするのですがこれは非線引き都市計画区域の規定なのでしょうか？
調整区域の開発行為に関する考え方としてはまず区域区分を考え8の3なら開発許可はあるものの市街化区域と同様に考え、身分要件等の条件なしに分譲が出来る、8の4では身分要件のある人への切り売りになり業者が分譲は出来ない。（農地以外なら業者所有にして分筆、切り売り可能）非線引き都市計画区域は白地なら3000m2以上で開発許可が必要（許可基準は良く分からないのですが分譲できない？）分家とか既存集落内建物の規定はまたこれらとは別物なのでしょうか？？
また一連のこの理解に間違いはあるでしょうか？
正直チンプンカンプンです。業者に聞いても難しい話は分からないとの事で（若い新卒の営業さんだからまぁしょうがないんですかね＾＾；）一人自問自答しています。半端な知識が足を引っ張って苦しんでいますのでどうか皆さまの豊富な経験に基づく知識をご教授下さい。

回答No.2

kei1966

ですから、８の４もありません。
改正になったので市街化に近い調整で分譲も可能な地域もありますし駄目な地域もあるんです。
開発の基準は管轄ごとに違うのは当然です。地域によって過疎や過密抱えている都市問題は様々だからです。ご自分で役所をおとづれ調べないけれど半端な知識のまま説明が欲しいなら地元の建築士に聞きに行ってください。不動産屋さんは建てられるか建てられないか売れるか売れないかが明確になれば開発許可や都市計画の運用詳細に関して詳しい人など一握りです。

回答No.1

kei1966

ちょっとめんどくさくて回答を控えてましたが、概略だけ申し上げます。
ご存知の都市計画法は改正前の内容です。８の３とかは今は３４条１１号に相当します。都市計画法は直近で３４条はＨ１８年に改正されています。都市計画法の改定に伴い条例が各行政で時間を置いて改定されているので改正続きです。それにともなう経過措置などもあります。しかも開発審査基準は行政管轄で違いますので行政の違う案件ごとに関係条例と開発基準を確認することになります。数年前の知識でも１年ごとにチェックしないと違っているのが現状です。最新の知識が入れたければ管轄の役所へどうぞ。
（大きくは緩和の方向ですが地区によっては制限の方向をとっている地域もありましたのでご注意を）

お礼

なる程。(*￣∇￣*)つまりは市町村長によって規制が違うし、改正も頻繁に行われているので一概に言えないといったところでしょうか？　インターネット等で分かった事はそもそも8の3（11号区域）は私の調べている群馬県の市にはありませんでした。ということはそもそも埼玉県条例で8の3が指定されている？特例市や中核市並びに政令市または事務処理市町村次第でどんどん独自の開発基準があるということでしょうか？それにしても8の4しかないなら業者が分譲とはこれいかに？＠＠；
線引き前宅地を業者が所有して現況有姿分譲ということですかね？それは業法違反では？更なる謎が生まれてきます(。´Д⊂) ウワァァァン!!　自分の性格が憎いです。