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開発許可について
市街化区域内において、１０００m2以上の宅地があり、そこを区画割して宅地分譲（道路が入る）するとします。 そうなると、道路が入る事により、開発許可が必要ですよね。これは、登記簿上及び現況が宅地であるとにかかわらず必要との認識でいいですよね。 また、仮に１０００m2未満の場合、道路を入れても開発許可は不要ですが、位置指定を受ける必要で、道路管理者（市）との協議が必要との認識でいいですよね。 開発関係がいまひとつよくわからないので、教えください。
- m_matsuo46
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工事費等まで含め、擁壁等要しなければ坪1.5万～3万です。大きければ大きい程割安です。330坪ならすべて含め1000万はかからないと思います。あくまで設備の敷設が前面道路から取り出し出来る事が条件です。尚土地家屋調査士は開発専門ではなく割高です。宅地造成等の設計士に依頼しその下請けで土地家屋調査士を使うほうが割安です。開発許可単体なら100万～300万ぐらい、申請内容や面積、煩雑さ等で変わります。かなり金額的なばらつきがあるので、誰かに紹介してもらい何社か見積もりを取ることをおすすめします。高低差の出る開発は図面の引き方で全く工事費が変わります。また商品として売却するなら、どうすれば一番売りやすいか？が肝心です。役所の言いなりにしか出来ない設計屋も駄目です。現況測量～事前協議に2ヶ月、本申請～降下に1ヶ月。ちょっと障害があると長引きます。雨水を農業用水路などに排出する場合などもっと長くかかります。1000m2ぐらいの小さい面積が一番割高になってしまいます。道路があり「田の字」で4区画可能なら専通で逃げられると思いますが、高低差が0.3ｍ以内なら私の地域は政令指定都市ですがOKです。不動産業者などで宅造詳しい方に見てもらったほうが一番確実です。
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- dr_suguru
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開発許可の面積は 政令で300m2以上で 可能ですから 行政庁に確認しましょう。 1000m2以上と言うことで あればＯＫです。 ＞位置指定を受ける必要で、道路管理者（市）との協議が必要との認識でいいですよね。 市の道路管理者との 協議は 既存道路との取り付け のみのとなります。 なお、位置指定の技術基準は 市の建築担当課です。 道路管理者ではありません。 わかりやすいサイトですね。 ↓ http://www.city.hitachinaka.ibaraki.jp/0907shidou/itisitei.html
＞市街化区域内において、１０００m2以上の宅地があり、 開発行為になる区画形質の変更の定義は、都道府県、政令指定都市 によって違います。開発指導要綱というものがあって個々に個別の 対応になっていますので、詳しくは地元行政に当たるほうがいいです。 ＞そこを区画割して宅地分譲（道路が入る）するとします。 ＞そうなると、道路が入る事により、開発許可が必要ですよね。 違います。まず、文筆して区画を変えることで「開発」にあたるとする 自治体・政令指定都市が多いです。 例えば、１２００平米の土地に大規模マンション建てても「開発指導要綱」に 基づき、公共施設の負担とかを強いる自治体があります。 ＞登記簿上及び現況が宅地であるとにかかわらず必要との認識でいいですよね。 いいです。農地であろうが雑種地であろうが地目は関係ないです。 道路を作れば、立派な「区画形質の変更」ですから開発行為です。 ＞また、仮に１０００m2未満の場合、道路を入れても開発許可は不要ですが、 都市計画法上はそうです。ただし自治体の状況で１０００平米を500m2に 読み替えることが許されています。 ミニ開発の防止のためです。 ＞位置指定を受ける必要で、道路管理者（市）との協議が必要との認識で ＞いいですよね。 ですから都道府県、政令指定都市、23区なら各区の状況によって違います。 いずれにしろ、行政の道路管理者とは協議は必須です。 ＞開発関係がいまひとつよくわからないので、教えください。 こんなとこで訊かないで行政に通うほうが早いですよ。
500m2か1,000m2かは自治体により異なりますが、質問者のところは1,000m2なんですね。 ＞これは、登記簿上及び現況が宅地であるとにかかわらず必要との認識でいいですよね そうです。 ＞仮に１０００m2未満の場合、道路を入れても開発許可は不要ですが、位置指定を受ける必要で、道路管理者（市）との協議が必要との認識でいいですよね。 これもその認識で良いですが若干補足します。 「道路管理者」と書かれていますが位置指定道路は私道ですから道路管理者は私人です。特定行政庁（質問者のところでは市）から位置の指定を受ける上で協議は必要ですが、特定行政庁イコール道路管理者ではありません。 それと、質問からは逸れますが仮に1,000m2以上で開発許可を要する道路の場合には位置指定（建基法42条1項5号）ではなくて開発道路（同42条1項2号）になります。
補足
早速の回答ありがとうございます。 また、開発許可の申請は土地家屋調査士に依頼するのが一般的ですが、作業内容としては、測量をはじめとして図面作成等がありますが、費用はどのくらいかかるものなのでしょうか。土地の広さごとに、ザックリとした概算の金額までお分かりになりませんか？
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