借地人退去時、契約書が交わされていない場合

質問

私の祖父が５０～６０年前にＡさんに土地を貸しました。当時から今まで契約書はなく、毎年同じ金額をもらい続けていました。
Ａさんは家を建て住んでいたのですが、３年前にＡさんは入院し、１年前に亡くなりました。現在、離れた土地に住んでいるＡさんの息子（以後Ｂさん）と私の父で話し合いをしているのですが、
・父の言い分：土地を更地にして返して欲しい。
　Ａさんが入院してからの３年分の滞納してある金額を貰いたい。
・Ｂさんの言い分：法律をいろいろ調べてみると私はお金を払う必要はなく、逆に相場で言うと２０万ほど貰えるはずだ。
　出るとこに出てもいい。
との事で、話し合いになりません。
今まで、私の祖父の代から固定資産税にも満たない地代しか頂いていなく、近所なので揉め事にならないように良心的にしてきたと思うので、なんだかＢさんの言い分を聞くと悔しいです。
家を借家にする事も考えたのですが、築５０年以上で、風呂も壊れていて使えない、家も傾いているのでとても借家には出来ない状態です。
契約書がなくＡさんが出て行くときの話もしていなかったのでこのような場合どういう解決方法があるのか教えて頂きたいです。どうぞ宜しくお願いします。

回答No.5

Titleholder

不動産のトラブルは権利関係が非常に複雑ですので、できれば弁護士に相談することをお勧めします。

>Ｂさんが言うには『私（Ｂさん）が土地を返す事により、
>今の家を貸家にしたり、駐車場をつくったり、建物を建てたり何かしら
>必ず利益が出るはずだから』と言う事です。

それはＢさんには何の関係もありません。
むしろ逆に、土地の所有者としては、その土地を明渡してもらえれば別の人に貸して使用収益を得ることが可能ですので、契約解除後も土地を明渡さなかった場合にはそれら、明渡までに得られたであろう逸失利益も合わせて損害賠償請求する事が出来るのです。

それとＢさんが相続をしているのかどうかも確認しておきましょう。
相続放棄の熟慮期間は3ヶ月です。その間に放棄をしなければ自動的に相続することになります。
放棄の有無は家庭裁判所に問い合わせれば分かります。

以下は補足です

契約が解除されると両当事者には原状回復義務が生じますので借り主は土地を更地にして返還しなければなりません。ただ、土地の賃貸借関係においては借主には建物買取請求権があります。従ってその建物を時価で買取るように土地所有者に請求する事が出来ます。この代金支払いと建物明渡は同時履行の関係に立つので、代金が支払われるまでは反射的に土地も明渡さなくて済むことになります。ただし築５０年以上もの建物はもはや無価値だと思うので、実質的に建物買取請求権は意味をなさないでしょう。仮にいくばくかの価値が認められるにしても、その金額分は未納の賃料と相殺が出来ます。

まずは賃貸借契約の解除しましょう
解除後も土地を占拠していると無権原者による占有となりますので、土地の所有者は物権的返還請求権の行使によって土地明渡請求が出来ます。この場合、建物を撤去を撤去せよと請求できます。土地所有者が自分で撤去した場合もその費用を請求できます。（不法行為の問題として処理する）

未納分の賃料は解除後も損害賠償請求と言う形で全額請求できます。