住み替えでの契約書における特記事項の注意点は？

質問

住宅の住み替えを考えています。

今住んでいる、土地・建物を売却してから、造成している途中の住宅団地の一角を購入しようと計画を立てています。

手付金を渡して、話しを進めていて、さぁ契約、という段階にまできました。「今住んでいるところの売却が決まらないので契約は不安です。」と営業の方に話しましたら、「契約の特記事項として、売却が決定しなければ契約は履行されない、との一文を明記するので、大丈夫です。住み替えの方は皆さん、こういった契約方法ですから。」と云われました。

こういう契約方法は普通のことなんですか？

こういった契約の特記事項で注意しなくちゃいけないことは、どんなことでしょうか？

それに、購入資金計画の中に、少なめに見積もってはあるのですが、売却資金を頭金として予定しているところです。売却が決まったとしても、売却価格が予定より安くなり、頭金が減れば返済金額が跳ね上がり、返せるかどうかわからなくなりますよね？この場合では、契約は白紙撤回できませんよね？

契約することが、不安なんです…。ぜひ、ご指導をお願いいたします。

回答No.1

guramezo · ベストアンサー

売り手側にとっても、買い手の資金計画は大事な点です。いくら買いたいといわれても、資金がない人に売却するわけには行きません。
といって、買い手が現金をふんだんに持っているケースなど、殆どありません。

ご質問者のように、買い替えや、ローンで購入される場合が殆どになるわけで、その際に、「特約条項」を設けることは、普通・・・というより、設けないと金持ち以外の人は買えなくなってしまいます。

最も多い特約は、「ローン特約」です。買い手の金融機関からの融資が不成立の場合は、無条件で解約となり、当然違約金も発生しません。

ご質問の、「現在の所有物件の売却」を条件とする特約も、この「ローン特約」と同じことです。

ご心配の、「予定より安く売却となった場合」は、「ローンが予定より少なくしか借りられなかった場合」と同じで、白紙で解約ができます。

ご心配であれば、資金内容なり、特約条項なりに、「手持ち金いくら、所有物件売却でいくら、ローンでいくら」と明記してもらえばよいでしょう。

特に、売り手が個人でなく、宅地造成している会社であれば、こういったこおは販売条件として充分承知していることですから、ご心配することはないと思いますよ。
むしろ、手持ち物件の売却の方が、なかなか思うように行かないことが多い(価格・時期)ので、私の場合は、仲介とは別に「業者買取価格」を聞いて、当然少し低くなりますが、いつ売れるか分らないと困りますので、そちらで決めました。
仲介と違い、専任依頼をする必要はないので、何件か「買い取り価格の査定」を依頼してみたらいかがでしょう。仲介での売却価格の目途にもなりますし。

ご希望通りに買い替えができるとといいですね。

お礼

guramezoさん　回答ありがとうございます。

>ご心配の、「予定より安く売却となった場合」は、「ローンが予定より少なくしか借りられなかった場合」と同じで、白紙で解約ができます。

これはローン特約による撤回というこでしょうか？借りる金額が増えるので、ローンが通らないから…ですよね？ええっと、借りる金額が増えても、ローンが借りることができてしまったら、撤回じゃないんですよね…？理解力がなくて申し訳ありません（汗）

>ご心配であれば、資金内容なり、特約条項なりに、「手持ち金いくら、所有物件売却でいくら、ローンでいくら」と明記してもらえばよいでしょう。

こういうことは可能なのでしょうか？実は、ソレらしきことを営業のひとに話したら、良い顔をされなかったのです。

不動産会社にはすでに専任依頼をしてしまいました（汗）契約もしちゃいました（泣）買取価格って通常（表現が悪かったらごめんなさい）は、どれくらい安くなるもんなんでしょうか…。一度、買取価格を聞いてみます。ありがとうございました。

売却されるかどうかが、ものすごく不安なんです…。

回答No.5

noname#11466

>あの…ローン解約条項の中で金融機関は指定できるもんなのでしょうか？
出来ます。列挙して具体的に複数指定する場合と、特に指定がなく、どこでも良いからという形の２通りです。特定一つのみという扱いは普通行いません。（駄目というわけでもありませんが、いやがるでしょう）

>売却金額の下限の設定というものができるのでしょうか…。
契約は自由です。必要に応じて特約を設けることは問題ありません。
それがいやだと言われれば他の不動産業者に当たると言うことも出来ます。
ただその下限価格が相場と比較して売れるか微妙な数字だとどこでも拒否されますが。

お礼

再度の回答ありがとうございます（ぺこり）
金融機関は、複数指定か無特定になるのですね。わかりました。

売却金額についてですが…なるほど、契約は自由ですもんね。不安ならばその不安要素を相手方に理解してもらい、特約を設けることが大切なのですね。それについて問題はない、と。まぁ金額に応じてなのかもしれませんね。

良く判りました。的確なアドバイスで、本当に助かりました。私のために時間を割いて回答くださったこと、本当に感謝いたします。ありがとうございました。

回答No.4

guramezo

＃１です。
＞ソレらしきことを営業のひとに話したら、良い顔をされなかったのです
⇒あなたの心配されているように、売却金額が予定価格より少なくなっても、その不足分をローンの増額で充当しようとする意図でしょう。
多少の増額でも、月々の返済は大して上らないので、あなたも了承するだろうと考えていると思います。

不動産は個人にとっては、一生に何回もある取引ではないので、少しでも疑問や心配な点は、物怖じせずに確認することが大事です。

・・・といっても、既に契約も売却依頼も行っているわけですので、今後の対応を考えましょう。

まず、資金計画の確認をしましょう。相手がいい顔をしなくても、契約の追加として覚書をかわすように要求してください。ぐずぐずいって引き延ばされたら(多分こうなるでしょう)、こちらで資金計画の明細を作って、印鑑を押してあいてに持って行き、確認の印鑑を下さい、と要請しましょう。

この確認書に、売却物件が予定価格を下回ったら、本契約は無条件で解約するとの条項も入れられればいいのですが、そこまでいくと、相手も構えてもめることもあります。資金計画として手持ち不動産の売却価格が書かれるのですから、この要求は口頭での再確認でもいいでしょう。

次に、あなたの不動産の売却について、相手方も協力してもらうように話してみてください。(専任契約業者を通しての取引になります)　相手がどう考えているかが分るだけでも、対策の参考になります。

これらのことに対して、相手の対応が充分でないと感じたらば、「消費者センターに確認してみます」と言ってみることです。言うだけで結構効果がありますよ。

＞、どれくらい安くなるもんなんでしょうか
⇒交渉と、相手の見方次第ですが、一般的に言えば、１０～２０％ダウン位でしょうか。でも、仲介手数料が不要になりますから、その分は差し引いて実質計算できます。

最後に、あなたは「買い手」ですから、立場は強いのです。皆さん、不動産のこととなると、(当然)経験がないため、あいてのペースになりがちですが、普通に物を買うときと同じ立場で、売り手に対応することです。
「社会の常識」の上で「不動産の常識」も成り立っているのですから、相手の言動・対応に疑問を感じたら、まず「社会の常識」に照らし合わせてみて対応をしてください。

よい結果が出ますように。(長文、失礼しました)

お礼

再度の回答ありがとうございます（ぺこり）
売却価格と予定価格の差額はローンで、と営業さんも思ってるんでしょうね。きっと…。そうですよね、一生に何回もアル買い物じゃないですもんね。資金明細を確認書とするのですね…そういう方法もあるのですね。

不動産売却に関しては、専任契約業者経由での協力依頼となるわけですね。わかりました、話してみますね。

>最後に、あなたは「買い手」ですから、立場は強いのです。

そうですよね。普通にモノを買うときと同じなんですよね。アドバイス身に染みました、本当にありがとうございます。時間を割いて私のために回答くださったこと、本当に感謝いたします。ありがとうございました。

回答No.3

noname#11466

No.2です。補足します。
不動産屋によっては、中古物件買い手が現れない場合、不動産屋が契約に定めた値段で買い取る買い取り特約をつけることがあります。
この形にしてもらうと、安心と思います。
やってくれるかどうかは、不動産屋次第です。

お礼

再度の回答、ありがとうございます。
買取特約はつけずに、専任売却契約をしてしまいました。浅はかでした（泣）やっぱり、専任売却依頼を契約している不動産会社に、買取の金額を聞いた方がいいのですね…。浅はかに行動してしまったのかな…。もしかして、不動産会社にも買い取ってもらえない場合もあるんですよね…？あぁ、すごく不安になってしまいました。

回答くださって、本当にありがとうございます。

回答No.2

noname#11466

>こういう契約方法は普通のことなんですか？
はい。ご質問者の注意点としては、
・ローン解約条項
・売却が決定しなければ契約は履行されない解約条項
があり、両方とも手付が戻る、契約自体を白紙に戻すものであること、及び「仲介手数料」も全額返還されることを確認して下さい。
仲介手数料無しとすることに付いては不動産屋によってはいやがるところがあります。手数料返還の条項がない場合はそれだけは取られてしまいます。

あと、ローン解約条項の中でご希望の金融機関が既にある場合は、それを明示して下さい。

>返せるかどうかわからなくなりますよね？
最低限のリミットとして銀行のローンの融資審査が通るかどうかというラインはありますが、審査が通ると金額が大きすぎると思っても契約は進行する懸念は十分あります。

回避したい場合には、中古売却出来なかったときの解約条項の中で、具体的に売却金額に下限を設定して下さい。

では。

お礼

Attorneyさん　回答ありがとうございます。
こういった契約方法は、普通のことなんですね…。ちょっと安心しました。金額の返還の確認は、聞いてみます。

あの…ローン解約条項の中で金融機関は指定できるもんなのでしょうか？

>審査が通ると金額が大きすぎると思っても契約は進行する懸念は十分あります。

あぁ…やっぱりそうなんですね（汗）

>回避したい場合には、中古売却出来なかったときの解約条項の中で、具体的に売却金額に下限を設定して下さい。

売却金額の下限の設定というものができるのでしょうか…。先ほど回答くださった方にも書かせていただいたのですか、ソレらしきことを云ったら営業の方が良い顔しなかったんです…。