住み替えの住宅ローンについて

質問

住み替えを検討しているのですが住宅ローンについて質問させてください。

現在住宅ローン中の自宅を売却し600万円ほどの売却損が出ます。
新しく購入予定の住宅が諸費用などを全部含めて3500万円程です。
ほかには車のローンが280万ほど残っております。
その他クレジットカードなどの使用は一切ありません。
現在、貯蓄は800万ほどありますが引っ越しの際の費用などを考え今回の購入では600万円ほどは自己資金で用意し残りは貯蓄として残したいと考えております。
30年もしくは35年で申し込もうかと思っています。

夫29歳　年収450万　勤続6年半
妻29歳　年収550万　勤続4年半

今回の購入にあたり夫と妻の収入を合算しローンを申し込みたいと思っていますが、自己資金で用意できる分がほとんど売却損の補填となってしまい新しく購入する分の頭金にまわすことができないという状況になります。
このような状況でもローンは組めるのでしょうか？

不安な点がいくつかあります。

(1)車のローンがあると住宅のローンを組むのは難しいでしょうか？
　その場合は今ある自己資金で車のローンを完済し、残りの資金を自己資金として住み替えローンなどで売却損の分と合わせての借入を検討する方がよいでしょうか。

(2)自己資金で売却損分をカバーして新しく購入する住宅は頭金なしのフルローンとする場合、頭金なしというのは審査にどう響くでしょうか。

(3)妻の年収ですが前年度550万ですが、その前の年は450万程度でしたがその部分は審査に関係がありますでしょうか。
　ちなみに今年の年収は700万ほどにあがる見込みです。

月々の返済などに関してはシミレーションしてみても、自分たちの支払える額の中に十分に納まっていると思います。
ただ返せるという問題のほかに借りられるのかという問題があると思います。

住宅の営業の方は条件などからみて車のローンの件などは特に問題ないのではないかと言っていますが不安です。
どなたか詳しい方がいらっしゃいましたらアドバイスいただけませんでしょうか。

回答No.1

precog · ベストアンサー

売却損が出るのは今では織り込み済みなんで、事実上頭金ゼロでも借りれると思いますけどね。(努力してないわけでもないし)

計算上は恐らく車のローンをとっとと返したほうがいいはずなんですが、借りれているものをなんの担保もなしに返すと後が無いですよね。

わたしは借りたいと思っている金融機関に相談に行ったほうがいいと思いますけど。返済能力がある限りはお客様を取るのが営業の仕事なんで、相談には乗ってくれると思いますよ。というか、窓口が親身になってくれない銀行は避けたほうがいいかも。後々走らされて面倒です。特に某メガバンク、、、いやいや失敬。

収入が大きく変動する話は、増えていく方向でもマイナスに取られる可能性はありますね。あくまで実績ベースです。大きく増えるということは、大きく減る危険もあるわけで、ローンというのは減ったときがピンチですから。(増えたときはほとんどの人は使っちゃうからね)

お礼

さっそくのご回答ありがとうございます。

住宅の営業の方に銀行への打診も含めてお願いしてしまおうかと思っていたのですが、自分で行く方が話が早いですよね！
銀行の対応で温度感もわかりますしね。

妻の収入のあがりについては昇進したためですので大きく下がる事はないと思いますが、ボーナスカットなどはこのご時世ですから無きにしも非ずという所ですね。

いろいろと相談しながらすすめていこうと思います。
ありがとうございました！

回答No.2

Domenica

住宅ローン審査経験者です。

買い替え・住み替え住宅ローンは、＃１さまの仰るとおり
> 売却損が出るのは今では織り込み済みなんで、事実上頭金ゼロでも借りれると思いますけどね
です。

奥さまの年収を考えますと、収入合算よりも「連帯債務」の方がよろしいのではないでしょうか？
収入合算ですと、奥さまを債務者にした方が審査の点で有利になりますが（収入合算は、債務者の年収を上限にしか合算できないので、収入が多い方を債務者にしなければ、基準となる「年収」を上げることができない）、多くの金融機関で収入合算者は「連帯保証人」になると思います。
ですが、「連帯保証人」では『住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）』が受けられません。
ですから、ご質問者さまのご家庭の場合、
・奥さまを主債務者として、ご主人を連帯債務者とする１本の住宅ローン
・お互いがお互いの連帯債務者になる２本の住宅ローン
のいずれかとされた方が、『お得』だと思うのですけれど…。

> (1)車のローンがあると住宅のローンを組むのは難しいでしょうか？
車のローンの借り方にもよりますが、問題ないレベルだと思います。

> その場合は今ある自己資金で車のローンを完済し、残りの資金を自己資金として住み替えローンなどで売却損の分と合わせての借入を検討する方がよいでしょうか。
車のローンの金利と住宅ローンの金利を比較して、「高い方」を減らすようにしてください。
多くの場合、車のローンの金利の方が高いと思われますので、住み替えローンに売却損を組み込むことになっても、車のローンを返済されてしまった方が「お得」になると思います。

> (2)自己資金で売却損分をカバーして新しく購入する住宅は頭金なしのフルローンとする場合、頭金なしというのは審査にどう響くでしょうか。
ご質問者さまの場合は、問題ないと思います。

> (3)妻の年収ですが前年度550万ですが、その前の年は450万程度でしたがその部分は審査に関係がありますでしょうか。
収入や所得は、「年度」ではなく「年」が単位です（源泉徴収票も「年度」ではなく「年分」となっていますでしょう）。
ですから、給与所得のみの方の場合は、地方税の「特別徴収税額決定通知書」の『給与収入』の額を見てください。
「年度」で見られる公的証明書はないはずですし。
そして、給与所得のみの方の場合は、「申込年度」の「前年分」の収入が基準になります。
平成21年度中（平成22年３月末まで）に申し込まれるのでしたら、基準となるのは「平成20年分（平成20年１月～12月）」の収入です。

> ちなみに今年の年収は700万ほどにあがる見込みです。
平成22年度になってから申し込まれるのでしたら、こちらが基準になりますが、今年申し込まれるのに「まだ貰ってもいない、この先の給与やボーナス」の話をしても無意味です。

> 月々の返済などに関してはシミレーションしてみても、自分たちの支払える額の中に十分に納まっていると思います。
「平成20年の年収」から考えればそうかもしれませんが、将来的に「生活」が変わった場合も可能な限り想定してみてください。
・収入が減る
・支出が増える
方向での変化です。

また、ご家庭にはそれぞれさまざまな状況があるのですが、残念なことに金融機関の側では「それ」を忖度しません。
「それ」というのは、「収入のある妻」が「出産可能年齢」である場合の話です。
多くの金融機関では、未だに「妻の出産によって妻の収入がゼロになる可能性がある」と考えるんです。
「出産可能年齢」である限り、「子供を産まない・産めない」ということを忖度してくれないんですよ。
私自身、女性としてこの金融機関の考え方はどうかと思うんですが、出産が女にしかできないことであり、かつ、そこまでプライバシーにかかわることを判断材料にできない…ということもありまして、「収入のある妻」が「出産可能年齢」である場合は「妻の出産によって妻の収入がゼロになる可能性がある」と考えるんです。

> 返せるという問題のほかに借りられるのかという問題があると思います。
「借りられるか」については、「貸す側」の判断に委ねるしかありません。
ここでどれだけ多くの「大丈夫」「借りられます」という回答を集めても、ご質問者さまがローンを申し込まれた金融機関等が「ＮＧ」と言えばそれまでですからね。

お礼

お礼が遅くなってしまい申し訳ございません。

先日無事にローンを申し込んでいた２つの銀行から承認のお返事をいただきました。

1件は「お互いがお互いの連帯債務者になる２本の住宅ローン」ですが、借入の条件として売却損分は借入額に含めないことが条件です。
もう1件は売却損を含めての融資も可能と言うことですが主人メインでの収入合算です。

どちらにもメリットもデメリットもありそうなのでもう少し相談したうえで
最終の申し込みをしようと思っています。

ありがとうございました。