住み替えローンについて

質問

長文お許しください。7年前に新築購入したマンションを売却し、住み替えを検討しています。
私事になりますが、1年前から子供が障害を持ち、自宅から交通機関を3回乗り換え1時間３０分かけて受け入れ可能校迄送り迎えの日々です。仕事を持つ身での送迎は時間調整もままならず、体力的にも厳しくもう一人の子供の為にも、徒歩通学圏内に引っ越せたらと考えた次第です。
先日、売却損が出てその残債を自己資金で支払えなくてもオーバーローンできる銀行があることを知ったのも検討理由の一つです。
引越しを検討する理由からエリアが限定されており、そのエリアで新築マンションをあらたに購入すると3000万程度が相場の様です。中古でも十分ですが「買い替え」の場合、中古住宅への買替えは決済日をあわせる事が困難とアドバイスを受けました。またマンションが少なく中古で出る可能性も低いエリアだそうです。
新築購入を検討すると、3000万と諸経費、売却損等の400万強が必要になります。主人の年収は約600万、私の収入は含まず主人の年収のみで考え、自己資金300万円程、月の支払いは管理費含めず、11万円程で納めるという条件で検討すると新築は厳しいようで・・。
買い替えではなく最初の購入であれば思い切って！と思うのですが、残債を考えると無謀でしょうか。
また、新築マンションは建築中で来年3月竣工の為その時点での金利の動向、現在の住まいの売却のタイミングなど考えると、買い替えなど本当にできるのだろうかと不安がつきません。
このまま住み続けていれば、ローンはあと20年足らずで終わりますし、自宅売却に伴う売却損、新規ローン負担等を考えると、送迎は学生の期間だけと割り切り乗り越えようかとも考えたのですが、送迎負担が大きく最近私自身の持病が悪化しつつあるので悩んでいます。
住み替えについてアドバイス頂けたら嬉しいです。宜しくお願いいたします。

回答No.1

iichiho · ベストアンサー

年収６００万円で３０００万円を超えるローンはつらいですね。

ご主人だけの収入となると、３５年とかの長期のローンが組めないと審査に通るのは難しいかと思います。
７年前の時点で３０年程度のローンのようですので、現時点での３５年は無理かもしれませんね。

新築、中古、いろいろ可能性を考えたのですが、実際問題としてかなり難しいです。

そこで考えたのは下記のような３つのパターンです。

・手元にある頭金の３００万円を早急に現在のローンの繰り上げ返済に回し、ここ１～２年の間はローン額を減らすことを主目的にがんばって、売却損が出ない程度にローンを減らしてマンションを売却し、中古なり新築なりのマイホームを新しく買う。

・売却損が出ても現在のマンションを売却し、一旦賃貸物件に入居して売却損の借金を清算してから、再度マイホームを購入しなおす。

・今から１～２年のうちに、２００万円程度貯めて、マンションを売却し、頭金の３００万円と貯めたうちの１００万円で売却損の４００万円を補填し、新しいマンションを買う。貯めた残りの１００万円は諸経費として使う。

とにかく、売却損さえ出さないようにすれば、新築にこだわらなくても中古も検討対象にすることもできますし、気持ち的にも大分楽になると思います。

お礼

御返事頂きありがとうございます。
やはり年収600万で3000万のローンは厳しいですね。
売却損を出さないようにするか、自己資金をなるべく早く作るかしなければ住宅購入を検討するのは無謀とあらためて理解しましたので、何点か頂いたアドバイスを元にもう一度考えてみたいと思います。ありがとうございました。

回答No.2

noname#11476

なかなか難しそうな案件です。

根本的には始めのマンション購入時に頭金不十分で購入したのがそもそもの原因ですから、今から出来ることは限られています。どちらにしても現状を変えるには損失が出ることを覚悟するしかないでしょう。
考えられる方法としてはご質問者がすでに述べている新築購入によるオーバーローンと現在のマンションを賃貸に出して代わりに賃貸に住む方法です。
後者は転勤などの人がよく使う方法で、期間限定で賃貸に出すわけです。ローンの支払は賃貸料金からまかなうことになりますので、必ずしも諸経費全額まかなえるとは限りませんが、立地条件により好条件で貸し出せる場合もあります。注意点は「期間限定」ですから賃貸の方法として定期借家契約とするなどの工夫が必要になります。（でないと借家人が居座ってしまうと困りますので）

本来住宅ローンで借りている物件は賃貸には出せない（ローン条項違反）ですが、転勤やご質問者の書かれているような特別な事情があり一時的に居住しないだけであれば、事前に届け出ることで金融機関も認めてくれます。

では。

お礼

早々に御返事頂きありがとうございます。アドバイス頂いた一時的に賃貸に出すという方法は考えてもみませんでした。
それが叶うのであれば学生の期間のみ賃貸でという我が家の都合も通るかもしれないですね。
引越しを検討し始めたとき、自宅を賃貸に出すことではなく、売却して、私達が賃貸に移る手段を検討したのですが、あいにく自己資金が売却損より少ない為、我が家の場合自宅を売却するには、自己資金が売却損プラス手数料を上回らないと難しいといわれてあきらめた経緯があります。

もう一度分譲を購入するのならオーバーローンという方法で自己資金不足でも住み替えが可能とアドバイス受け、住宅購入を検討したのですが、もう一度再考する必要がありそうです・・・。
定期借家契約やローン条項違反など素人には少々難しそうで不安もありますが、クリアできれば賃貸は叶う方法かもしれませんので一度検討してみたいと思います。役立つアドバイスありがとうございます。