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住宅ローンの売却損と買い替えローンについて
ご回答お願いします。当方マンション在住です。 住宅購入時の住宅ローン：１８００万（１２年経過、残２３年） 現在の住宅ローン残債 ：１２５０万（約） 売却評価額（近隣事例）： ７５０万（約） 上記の状況ですと５００万の売却損が生じますが、あえて、中古築浅マンション物件に買い替えを検討しております。 年収（税込み）４７７万、勤続年数１６年、満３８歳です。 新規購入物件（諸費用含む）２８００万＋売却損５００万 ＝３２５０万を買い替えローンで組めるのか疑問です。 また、買い替えローンとなると、最近の変動低金利（例）1.275％等の適用はないのでしょうか？入職時から現三菱東京ＵＦＪに給与振込等、住宅ローンも利用していますが、優遇措置的はあるのでしょうか？ 最大の難点である、売却損を一括返済等（抵当権抹消）しなくても、新規購入物件の住宅ローンに売却損を上乗せして買い替えローン可と考えても良いのでしょうか？
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１２年で半額以下ですか。 ずいぶんつらい思いをされましたね。 >最大の難点である、売却損を一括返済等（抵当権抹消）しなくても、 >新規購入物件の住宅ローンに売却損を上乗せして買い替えローン可と考えても良いのでしょうか？ もう既にご存知のようですが、買い替えローンは、 現在の物件は残債が埋められないので売れないが、 買い替えはしたいという人のためのローンなので、 当然、物件の価格＋売却後の残債という借り入れが前提です。 また、現物件に関しては、 上乗せで借りた売却後の残債分で抵当権を抹消して 売却する手順になります。 とはいえ無制限に借りられるわけではなく、 あとは個別の審査になるので、銀行にご相談ください。 優遇金利や諸費用の借り入れの可否についても同様です。 また、第三者の意見ということで、気になる点をいくつか書いてみます。 一度、考えてみるといいと思います。 ・もし１．２７５％が実現できれば、年返済額１１５万。 これは年収に対する比率が２４％なので、一般論では特に高くはない。 ・とはいえ、ローン返済額は現在の倍近くなるわけだが、 現在、毎月、ローンと同額以上の貯金ができているのか。 ・買ってから売れるまでの間は旧１８００万と新２８００万のローンが２重、 管理費積立金も２重になるが、払えるか、あるいはすぐ売れるか。 ・銀行に相談に行く時には、諸費用も借りられる？最優遇金利は？等、 質問リストを作りましょう。
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- petertalk
- ベストアンサー率69% (156/225)
No7です。 タイミングは本当に難しいですよね。 買いを先行すると、売れるまでの間は２重ローンになってしまう、 しかし売りを先行しても、買う物件を早急に見つけないと資金が出てこないので、 ローンの残債が抹消できないという、どちらのケースでもリスクがあります。 買い替えローンは条件的には非常にいい話なのですが、 最大のボトルネックはここなのだろうと私は思っています。 売りと買いの期間が開いてしまったらどうなるのかも 銀行に相談する際の質問事項に入れておくといいですね。 また、どちらを先行するにしても、契約から実行まで できるだけ長く取れるようにしておいたほうがいいでしょう。 では、健闘を祈ります。
お礼
いつもありがとうございます。 おっしゃる通りですね。何か心強いですよ。銀行でひらきなおっていろいろと聞いてみます。良い勉強になるとも思いますし。 結果恐れず、がんばります！
>そうでしょうか？ご覧下さい。http://www.mizuhobank.co.jp/loan/housing/replacement/ 私は広告を真に受けるほどお目出度い人間ではないですから。 35年固定にしたら利息だけで初年度100万円、返済時年齢73歳 借りられた場合にでも、返済の自身があるならがんばってください
- will_happy
- ベストアンサー率22% (4/18)
本当に、大変な時代が来てますよね。買ったより安くなるとはね。 ３２５０万円の年間返済率を計算して、銀行が貸してくれるか？ と、もう１つ、今度の買い物件に３２５０万円の担保能力がある物件か？が、問題になると思います。 買い替えローンであっても、改めて住宅ローンを組む形になりますので、優遇処置は受けれると思います。 ちなみに、売るときは、必ず抵当権抹消しないと売れません。抵当権の付いた物件を買う人もいないし、住宅ローンは、住む為のローンですから、居住する事が条件だったと思います。 年間返済率と、新規物件の担保能力が、しんどいかなと感じてしまいます。
補足
売りと買いのタイミングも難しそうですね。確かにおっしゃるとおりですね。現状の年収からの年間返済率はキツイものがあります．．．が 前向きにいきます！自分だけで苦しければ、妻にも働きに出てもらいますし、がんばります！とりあえず、銀行にアポとって相談に行ってきます。ご意見ありがとうございました。
- tarotaro001
- ベストアンサー率27% (513/1900)
無理でしょう。 中古物件は、借りれる上限はＭＡＸ物件価格、担保価値によっては半額くらいしか借りれません。 一度銀行に相談にいってみてください。 ヤンワリと門前払いを食らいます。
補足
そうでしょうか？ご覧下さい。http://www.mizuhobank.co.jp/loan/housing/replacement/
- nonbay39
- ベストアンサー率20% (759/3623)
銀行に相談するしかありません。 中古マンションを買い換えする場合のフルローンは極めて厳しいでしょう。 買い換え先が新築であれば微妙でしょうけど、中古と言う面で厳しいと思われます。年収からいくと新築で３３００万円が限界に思えます。 可能かどうかは銀行が判断してくれますので、このコーナーで聞くのは野暮です。 ちなみにこの質問コーナーでこの手の質問をすると無理と言う回答が圧倒的多数でしょう。
お礼
貴方様に感謝致します。厳しい意見が出るのを承知で投稿しましたが、予想以上に厳しい（キツイ）意見を頂戴しましたね．．． 自分自身でも、それなりに情報収集していましたが、第三者の意見を聞きたかったので．．． 確かに、（キツイ）条件ですが、ローンを下ろすのは銀行ですもんね。 窓口なり行って、相談してみます。ありがとうございました。
>年収（税込み）４７７万 >新規購入物件（諸費用含む）２８００万 この時点でかなり無謀です。 そもそもフルローンですら銀行は物件の担保価値に不安を覚えるのに。。。 こぶつき500万なんて
補足
そうでしょうか？ご覧下さい。http://www.mizuhobank.co.jp/loan/housing/replacement/
- adobe_san
- ベストアンサー率21% (2103/9759)
無理ですね。 売ったが最後 二度と不動産は持てません。 つまり売却損＝借金です。 500万円も借金があって 追加３２５０万の借入 年齢的にも年収的にもかなり無謀な話です。 銀行その様な話 門前払いです。 最低売却損は現金払いでないと・・・・ 決断 遅すぎ！！
お礼
ご回答ありがとうございます。いろんな意味で心配までしていただきありがとうございます。 そうですね。現在、変動金利が有利ですよね。確か、５年間は支払額は変動しないようですし、銀行に行っていろいろ聞いてきたいと思います。（ダメ元で） 売りと買いのタイミングが非常に難しいです。「２８００万」は例えでして、今すぐ「買い替え」ではないので、妥当に「売り」先行で考えております。 手順として、銀行に行って状況を相談し、見込み売却損を買い替え時に乗せた場合、いくらまで借り入れできるか？ご指摘の諸費用も可？最優遇金利は？等をリストアップして臨めばよいでしょうか。 一度きりの人生、夢は捨てたくありません。がんばります！