住替え時の現在の住居売却に関して

質問

現在、マンションから一戸建てへの住替えを検討しています。

ただ、マンションの残債が残っており、新たにローンを組む為には、
まずは、マンションを売却してマンションの抵当権を外す必要が
あると不動産会社さんより言われました。

残債もローンに含める事が出来る住替えローンもあるそうですが、
かなり審査が厳しいので高収入の方でない限り審査に通るのは
難しいのではとも言われています。

そこで質問なのですが、
　(1)新しい物件を購入する場合は、ローン特約を付け、ローン審査が
　　通らない場合、物件の契約を白紙にする事が可能だと思うのですが、

　　現在のマンションの売却契約　→　土地の購入契約
　　　→　ローン審査が通らない

　　この場合、現在のマンションの売却契約を違約金なしで白紙にする
　　方法というのはあるのでしょうか？

　以上、詳しい方ご回答の程宜しくお願い致します。

回答No.3

noname#184677 · ベストアンサー

順序が逆です。
まず購入物件を決めて、そこからローン審査。ローン審査が通らなければ、金融機関を変えるか物件を選びなおす。その結果ローン審査が通った時点で
「停止条件付契約」いわゆるローン条項付の売買契約を交わします。
この時に、売り主さんから、
(1)元の物件の仲介事業者の指定（選任媒介）
(2)販売期間　ふつうは3か月　うれなければさらに更新（更新しないのも自由）
(3)売却価格

つまり、いつまでにいくらで売れないならば、先の売買契約は白紙撤回していいです
手付金もお返ししますという文言を「土地の契約書」に記入します。

＞現在のマンションの売却契約　→　土地の購入契約
　　　→　ローン審査が通らない

＞　この場合、現在のマンションの売却契約を違約金なしで白紙にする
　　方法というのはあるのでしょうか？

ありません。仮にマンションの買主が「次の物件のローン審査通過」を停止条件として
飲んで売買契約を結んだとしたら、ローン審査の1か月間引き渡しを待たなければならず
あげくの果てに審査通過しない場合の対処が、次の物件を探し審査をし直すまでとなれば
いつになるか見通しがつきません。そういう契約は書面として可能でも受ける人がいません。

それよりは、「マンションを売り出す前に」購入物件の目途をつけて、ローン審査をして
そのあと売り出しという形のほうが、マンションの買主にめいわくがかかりません。
現実的な話です。
これにしても、土地の売主からみれば、うれしい話ではなく、住み替えでない客がくれば
そっちに売りたいというのが本音でしょうね。

一番いいのは、まず今のマンションを売る。いくらで売れるかは売ってみないとわかりません。
売れたあとで、残ったお金をベースに買う物件を探す。その間は賃貸という手が結局無理がない
と思います。

お礼

ご回答有難うございました。

ご教授頂きました内容を元にネットで調べ、注文住宅のローンの流れ等を再確認しました。
一度銀行さんに相談したいと思います。

回答No.4

5gasira

私も専門家ではないですが、住宅を購入するため、下見に言ったときに、現在居住中の方が、引越し先を決められるまで半年待ってくれといわれました。

また、それは、私が下見に行った家が売れてから新しい住居へ移るからだとも行っていました。

結構同じようなケースだなと思って回答しました。

その方にしても、次の住居を購入するのにはおそらく住宅ローン審査があるでしょうし、今の住宅がいくらで売れたらここに住もうとかシュミレーションもされていると思います。

あなたの場合も、マンションを売りに出すことをまずするわけですが、その際の売買特約に次の住宅が決まらない場合は、白紙にすると入れたらよいのではないかと思います。

お客さんにすれば、そういった特約がある物件と、自分の住宅ローンが決まったらすぐに済める物件があったらどちらを選ぶかは、火を見るより明らかですので、多少の物件としても魅力減にはつながると思いますが、

違約金も手付け程度となると、百万単位になりますから、気をつけて契約してください。

お礼

ご回答有難うございました。

ご教授頂きました内容を元にネットで調べ、注文住宅のローンの流れ等を再確認しました。
一度銀行さんに相談したいと思います。

回答No.2

oyazi2008

不動産業者です。
売却前に、住み替えにかかる新しい資金計画総額での、ローンの事前審査を先に通してから、事を進めます。
物件に依らず、マンションの借り入れは返済後、おおよそ質問者さんが幾らまでなら借り入れできるのか？を算出してもらうのです。これに基づき、その予算で住み替えが可能なのか？どうかを検討して、可能であれば売却と住み替え先を探すことになりますが、あくまで売却優先です。

買主の条件によっては、住み替え以前に引渡しをしなければならないかも知れませんし、そうなれば仮住まいの必要性も出てきます。
現在の借金を返さなければ、新たな借り入れは出来ないのですから、土地から探して注文住宅を建てるようなご希望なら、土地を決済する段階で、自己資金では不足で借り入れが必要なのであれば、それ以前にマンションを売却し引渡しをしなければならず、仮住まいは必須です。どうしても自己の都合ではなく、買主に合わせた売却をせざるを得ません。

完成済みの建売などであれば、仮住まいせずに、売却と住み替え際のほぼ同時期の決済が可能です。

尚、売主の買い換え先のローンの停止条件などは、上記の事前審査を経ますから、その契約に附帯することはありません。

お礼

ご回答有難うございました。

ご教授頂きました内容を元にネットで調べ、注文住宅のローンの流れ等を再確認しました。
一度銀行さんに相談したいと思います。

回答No.1

kamaryu

貴方の都合ばかりでマンションを買ってくれる買主さんの事を全く気遣っておられません。
買主がその様な不利な契約を受入れるとはとても思えません。

マンションの売却価格が残債を上回っているなら、その分の自己資金ができるまでは家を買うのを諦めるべきでしょう。
どうしてもと言うなら、売りに出す前に銀行に相談すべきです。

お礼

ご回答ありがとうございます。

自己資金でマンションの残債を返却する事は可能なのですが、出来るだけ自己資金を手元に残しておいて住み替えを行う方法がないものなのかと検討しておりました。