- ベストアンサー
不動産売却について。住み替えをしたい。
現在の住まいが手狭になり、(分譲マンション都内築２９年) 売却をし、新たに購入したいと思っております。 ローン残債があるので、現在の住まいが売れないと、購入は難しいのですが。 ある大手不動産に相談したところ まずは、買い手がどの位いるかと言うことを知るのも兼ねて、 いったん売却手続きをしたらどうか、ということで、 専売？と言うやり方を勧められました。 近所(地元)の不動産会社さんは、「一般」にした方が、 希望価格に近い条件で売れるからそのほうが良いと言われました。 それに、その某大手は、そうやって客を増やし、 契約したら、その後放っておかれ、丁寧に面倒見てくれないよ。問い割れました。 また、他の大手にも相談した所、査定額周りの相場より高く出たので、 もし売れなかったら…と不安になり、 結局、力の強そうな不動産業者に決めてしまおうかと思っているのですが、 未だ引越し先も決めていないし、高い買い物だから、地元の不動産や産は頻繁に物件を紹介してくださりありがたいのですが、 内装もとても綺麗ですし、良いですよ。。などと、良い事しか言わない(あたりまえか。。。)ので、半ば押し売りに聞こえてしまう時もあって。 かといって、中古物件の場合、ゆっくり選べないのか？などと思っている次第です。 どういう手順で、片付けていってよいのか、専売とか一般とか、どんなシステムがあるのか、一応説明は受けたツモリですが、いまいちよくわかりません。 何でも良いので、経験や、アドバイスお願い致します。
- marmar2009
- お礼率94% (56/59)
- 賃貸・アパート
- 回答数2
- ありがとう数5
- みんなの回答 （2）
- 専門家の回答
質問者が選んだベストアンサー
何度か不動産売買をした経験上ですと、どっちもそんなに変わりませんがそれぞれにメリットデメリットがあります。 個人的には、３ヶ月は専任でいいと思います。 専任にしたとしても、他の不動産屋が仲介手数料を 半分ずつ分け合う形でお客さんに案内できるので、 売り出し当初の広告数は専任も媒介もあまり変わりません。 ３ヶ月たって売れない場合の扱いは確かに悪くなるので ３ヶ月経過したら一般媒介に変更したほうがいいです。 専任媒介契約のメリット ・１社なのでやりとりが楽、連絡が熱心になる ・本気度の高い人だけ案内してくれる(冷やかしが少ない） ・営業店舗を持つ会社だとお客さんに優先的に薦めてくれる （ここら当たりのあるお客さんに電話営業するなど） デメリット ・一般より広告数が少ない ・３ヶ月経過して売れなかった場合値下げしろとうるさくなる ・売れないと判断されると、扱いがぞんざいになる(広告を出さない） 一般媒介契約 メリット ・広告数が増えるので多くの人の目にとまりやすい ・競合があるので簡単に値下げしろと言ってこないし、値下げ要求があった場合でも他社の意見を聞くことができる デメリット ・やりとりが頻雑になる(特に居住集は来客者の予定調整が面倒） ・冷やかしがけっこう来る(広告回数が多くなり、とりあえず見てみましょうと簡単に案内されてしまう） ・営業店舗での営業を熱心にしてもらえなくなる あと周辺相場より高い値段で査定する業者は要注意です。 最初の査定を高く出すことで契約をとり、 後から売れないし、問い合わせがこないので値下げするように 強く求め、最終的にかなり安くせざるを得ないことがあります。 不動産を早く高く売るには、最初の値付けが１番肝心です。 というのも、契約後３ヶ月が１番熱心で営業と広告を頑張ってくれますし、 情報が出たばかりのほうが購入者層の注目度もあがります。 ３ヶ月経過してしまうと広告を出さなくなるため、値下げしないと売れにくくなります。 そうなると後はずるずる深みにはまってしなくてもいいような値下げ せざるをえなくなるような売り方をされてる方が大勢います。 もし査定どおりの価格で出すなら１ヶ月間様子を見て、 問い合わせ状況次第で値下げする気構えでいるとよいです。 客観的に見て周辺相場より価値がある物件ならいいのですが、 契約をとるために査定を高く出しているのだとしたら、 査定どおりの価格で出したままにすると結局損するかもしれません。
その他の回答 (1)
- hanapopopo
- ベストアンサー率40% (18/45)
正解は無いと思いますが、質問者さんが中古物件を探す時の動きをイメージしてみてはいかがでしょうか。 １）例えば、インターネットの物件検索サイトを見るなら、そこに掲載してくれる業者に頼む。 ２）希望の地域の不動産屋を回るなら、地元の力のありそうな不動産屋に媒介を頼む。 ３）全国展開している大手に紹介してもらうなら、大手に頼む。 ちなみに私なら２番を選びます。
お礼
大変遅くなりました。 お返事ありがとうございました。 (２)の地元の力のありそうな不動産屋さんからも、色々アドバイスを頂きました。 大変役に立ちました。 ありがとうございました！！
関連するQ&A
- 不動産の売却について教えてください。
不動産の売却について教えてください。 ３年前に平成７年築の中古マンションを1000万円（諸費用込）で購入しました。 そして仕事の関係上、このマンションを売却しようと募集したところ、1050万円で買い手が見つかりました。 現在残債は約930万円で、売却にかかる諸費用（仲介手数料、登記費用、印紙代等）が約44万円がかかる見通しです。 この売却によって得られる売却益が約76万円ほどの予定なのですが、これに対して所得税や住民税がかかるようなのですが、一体どれくらい掛り、いつ支払うのでしょうか？ また売却と同時に新しい物件（中古マンション）を購入する予定なのですが、購入したことによって、上記で得た売却益などを相殺することは可能なのでしょうか？ それができれば所得税や住民税を払う必要がなくなるような気がするのですが・・・。 どなたか詳しい方教えていただけないでしょうか？ よろしくお願いいたします！
- 締切済み
- その他(投資・融資)
- 住替え時の現在の住居売却に関して
現在、マンションから一戸建てへの住替えを検討しています。 ただ、マンションの残債が残っており、新たにローンを組む為には、 まずは、マンションを売却してマンションの抵当権を外す必要が あると不動産会社さんより言われました。 残債もローンに含める事が出来る住替えローンもあるそうですが、 かなり審査が厳しいので高収入の方でない限り審査に通るのは 難しいのではとも言われています。 そこで質問なのですが、 (1)新しい物件を購入する場合は、ローン特約を付け、ローン審査が 通らない場合、物件の契約を白紙にする事が可能だと思うのですが、 現在のマンションの売却契約 → 土地の購入契約 → ローン審査が通らない この場合、現在のマンションの売却契約を違約金なしで白紙にする 方法というのはあるのでしょうか？ 以上、詳しい方ご回答の程宜しくお願い致します。
- ベストアンサー
- 不動産売買・投資
- 不動産の売却に関して
不動産の売却に関して教えてください。 3年前に、9600万円の中古マンションを35年ローン（利子含めると、約1億1000万円を返済する想定）にて購入いたしました。残りのローン残債が9400万円になります。 その場合、仮に1億1000万円で物件が売れた場合は、1億1000万ー9400万円（残りの残債）＝残り1600万円に40％が課税され960万が残るという感じでしょうか（ざっくりで大丈夫です） 知識がないので、、教えていただけると嬉しいです＞＜
- ベストアンサー
- その他（マネー）
- 不動産売却のことで・・
家の売却について、もうだいぶ前から考えており、過去に相談もいたしました。売ろう、辞めよう・・とずっと悩んでおります。 購入して4年半の戸建です。 今まで数社の不動産屋さんで売却相談したところ どこも相場価格は、ローン残債の500万～800万くらい下回る価格を言われました。 となると我が家は住み替えローンしか使えないということで 売って別の物件に住み替えるということになりますが、 かなり安い中古物件を選ぶしかありません。 今のローンが厳しい状態なので、それ以上のローンを組むくらいなら売らずに現在の家屋で我慢するしかないのです。 それが、 先日初めて「ローン残債、いや値引き交渉や仲介手数料分のためにもそれに100万上乗せした金額で売りに出すだけ出して見ましょう」と勧められました。 その金額は同じ市内で新築でも買えなくはない価格です。 営業マンがいうには ・駅から遠いことなどは全く気にならず、かえって静かな田舎の家を探している人もいる（つまり我が家はそうなんです） ・何よりも日当たりがよいのはポイントが高い ・庭を半分潰せば、駐車スペース３台は取れるのもよい。 ・最近、新築の価格が数年前と比べると上昇しているので、築浅を狙う人が増えている。 このようなことをいっていました。 我が家としても、今までは家を売っても数百万のローン残債が出ると思っていたので、なかなか踏み切れずにいましたが、 万一、売却してローンがまったくなくなるのでしたら、 あとは賃貸生活に戻って、ゆっくり新たな住み場所を考えてみたいとも思っています。 長くなってすみません。 質問ですが （１）もし家を売却して、仲介手数料など払うものを払い、ローンの残債もゼロになったとしたら、 ・頭金50万円＋家購入時の諸費用の200万弱＋固定資産税4年間分が無駄になった。 ・毎月のローンの返済はこの家の家賃だったと思えばよい ・住宅ローン控除で所得税が全部返済されてきたのはプラスだった このようなプラスマイナス（マイナスの方が大きいですが）を除けば、 購入前の賃貸生活に戻っただけと考えればよいのでしょうか。 （２）不動産屋さんは、もしその値段で売りに出してみて、売れなかったら売るのをやめて構いませんといいますが、 それでは不動産屋さんは何のメリットもない、広告を出すことで逆に費用だけ使ったことになるのに、どうしてそんなに勧めるのでしょうか。 私個人的には、その価格では売れるとは思わないのですが・・。 それとも、売れなかった場合に、住み替えを勧めるプランがあるのでしょうか。。（疑心暗鬼になっております^^;） とりあえずお盆明けに返事をしなくてはなりません。 宜しくお願いします
- ベストアンサー
- その他(住まい)
- 住宅売却の不動産選びについて
現在住居中の自宅を、知人紹介の不動産会社に専任で売却をお願いしています。 その不動産会社は、地元ではありません。 売り出して、数ヶ月経ちますが、当初他の不動産会社から問い合わせが多数あるとの報告 受けましたが、それ以降一向に見学の申し入れもありません。 場所は、駅近、築浅、日当たり良好で利便性もよいです。 すぐ売却できると思っておりました。 それに反して、毎日のように地元大手不動産会社から、こちらの物件をお探しの方がおられます 、というようなちらしや郵便物が届きます。 売り出しにあたっては、インターネットで検索可のみに限定しています。 やはり住宅売却は、地元不動産会社にお願いする方がいいのでしょうか？ アドバイスお願いします。
- ベストアンサー
- 不動産売買・投資
- 不動産売却後にはどんな税金がどれくらいかかるのですか？
土地は８８歳の母親、建物は私長女の名義で同居中です。近くの大手不動産の売却査定によると約７～７５００万円と言われました。 私名義の建物ローン残債が１３００万円ありますが売却後にかかる税金の種類と金額、不動産屋さんの手数料などを差し引いたら手元に残る金額はいったいどれくらいになるのでしょうか？ その額により私と長男の事業の清算をと考えております。 現在母親はかなり衰弱しており生前に売却すべきかどうか三人の兄弟で悩んでおります。
- ベストアンサー
- その他（税金）
- 不動産売却について教えてください
不動産の売却を考えているのですがわからないことが多いので お教え頂けたらと思います。 ・ローン支払い中なのですが、売却することは可能でしょうか？ またその場合、融資先の銀行へはどのような手続きが必要になりますか？ (現在、1社不動産会社に相談をしていてそこの担当者が言うには 売却活動当初は銀行に連絡する必要はないとのこと。 成約の折りになって、残金の一括返済（売った金をそのまま銀行へ払う） の手続きとして、 銀行には連絡を入れるというのですが、これでよいものなのでしょうか？ また、 ・複数社に売り出しを依頼してよいのでしょうか？(査定ではなく売り出し) その場合、仲介手数料(掲載広告費なども？)がその分かかってしまうデメリットあると思っていますが 広く購入者を探せるメリットがあると思っています。 一般的に、売り出しは何社かに依頼するものなのでしょうか？ もうひとつ、 ・以前に不動産売却をしたことのある知人から不動産屋は大手がいいといわれましたが 私の不動産は中古戸建の千葉県の東葛地方(大きい敷地の戸建てが多く、田舎、という感じです)で、都内のマンションを売却した知人とは 勝手が違うのかも、とも思うのですが、そのあたりはどうなのでしょうか？ 自分たちが購入した不動産屋に売却も依頼するというのはどうですか？ (1年前に購入したばかりなのでまだ連絡が付きます) また、これ以外にも不動産屋や銀行に直接聞けない 知っておくべき情報や準備しておくこと、 高く売るコツなどあったら教えて頂きたいと思っています。 どうぞよろしくお願いします。
- ベストアンサー
- 賃貸・アパート
- 住み替えローンについてお尋ねです
こんにちは。 今、住んでいる家を売却し、新しく家を購入することを決めました。不動産屋さんを経由して、住み替えローンの仮審査も無事に終わりました。今住んでいる家で300万から500万の赤字がでそうです。 (不動産手数料やローン抹消、すべての手数料を含む）赤字分を、新しく購入する家に上乗せをします。 この事前審査では条件が1つあるそうです。今住んでいる家の売却決済と、新しく購入する家の決済を同じ日にすることだそうです。不動産屋さんは、建売住宅をすすめてきます。現在、犬を飼っているのでマンションを購入することは考えていません。新しく購入する予定の地域では、建売物件がなかなかでない場所で、現在出ている1つだけの物件をすすめられています。土地面積が広いため、建物が小さく、自分たちが望んでいる物件ではありません。小さい土地に自分たちの要望を取り入れた家を建てたいと思っていますが、不動産屋さんは、建売物件だけ・・と、。 たまたま、工務店の方が知り合いにいて、建売住宅と同じ金額で、自分たちの意見をかなえてくれる家を建ててくれとのことです。もちろん、融資額の範囲内です。 今、住んでいる場所に買い手が付いても、新しく購入する建売がない可能性もありますし・・・ 売却の決済をする日に、新しく住む家の契約をすることでは、難しいのでしょうか？ すでに、売却をお願いする手続きは終わっています。 お手数をおかけしますが、アドバイスをお願いします。
- ベストアンサー
- 不動産売買・投資
- 住み替え 売却できなきゃ仲介料なしって信用できる？
興味ある建築中の物件がほしく我が家を売却予定です。 仲介業者は1社にまかせますが購入したい物件（この業者が専任） を買い手が現れてしまったら その時点で現在の家の売却はやめましょうと 提案されました。 広告は打つそうですが売れなければ手数料など一切いらない とのことです。３ケ以内でも契約終了としてくれるそうです。 そんな虫のいい話があるのでしょうか？ お考えお聞かせください お願いします。
- 締切済み
- 賃貸・アパート
お礼
大変遅くなりましたが、とても詳しくご説明ありがとうございました。 お陰様で、良い買主さんが見つかりました。 感謝しております。 ありがとうございました！！