住替えの際に、住宅ローンが組める？

質問

現在、新築マンションの購入を考えてます。
但し、子供ができるなどで手狭になると思うので、10年程度住んだ後、
できれば一戸建てに住替えたいと思います。（現在は独身ですが）
購入したマンションが住替えの際に売れるのか、又その時点で
どれだけのローンを支払っているのかにもよると思いますが住替えの際、
40歳になった私が改めてローンを組めるのか？と疑問に思っております。

そもそも、数年後は住替えようと思っているマンションを買うのは
甘い考えなのでしょうか？
又、みなさんどれくらいの年齢の時に住み換えされるのでしょうか？

　■購入検討マンション
　　・場所：渋谷区周辺
　　・広さ：40～55平米
　　・購入価格：4000万～5000万
　　・購入希望時期：2005年末くらいに契約できれば・・・

　■小生
　　・30歳独身
　　・年収820万
　　・貯金200万（現在）2005年末までには、貯金800万くらいを目標

どなたか、ご意見を頂ければと思います。

回答No.1

noname#11466 · ベストアンサー

>40歳になった私が改めてローンを組めるのか？
組めますよ。特に問題はありません。問題となるのは物件価格に対してどの位の資金を用意できて、幾らローンを組まなければならないのかです。

>そもそも、数年後は住替えようと思っているマンションを買うのは
>甘い考えなのでしょうか？
資金に余裕があれば別にかまいません。損得で言えば普通は損をします。特に新築の場合は。

損得の計算では賃貸と購入でかかる総費用を計算して比較します。

購入しない場合：賃貸費用（家賃、契約更新料）
購入する場合：
・購入諸費用（登記費用、ローン初期費用、不動産仲介料、取得税）
・ローン返済費用（ローンの金利分負担金額、元金返済分は除くこと）
・維持費用（固定資産税、管理費、修繕積み立て費）
・減価償却費（購入時価格と売却時価格の差額）

一番読めないのは最後の減価償却費です。通常賃貸経営では４％／年程度を見込みますが、新築購入では下落が大きく、購入時点で数％～１５％程度は下がると言われています。
それ以降は年４％程度でしょう。中古になると下落率は下がります。

ご質問者の場合頭金が非常に少ないので、預金が８００万として、マンション４０００万とすると、購入時費用で、約３００万は必要ですから、頭金としては５００万程度になるでしょう。
そうしますと、３５００万の借り入れになりますので、金利負担が大きく、減価償却費と合わせると数年では赤字になるのが普通です。

減価償却費はその付近のマンションの中古価格から推定できますので、それを元に算出し、借入金額から金利負担はわかるので、金利負担金額を算出すればどうなっているのかわかります。

お礼

詳細なアドバイス頂き有難うございます！
40歳がローンを組める・組めないではなく、いくらのローンを組むかで可能か・不可能かが変わってくるんですよね。

実はご指摘の通り、購入する場合・しない場合の費用を計算したことがあるんですが、賃貸だと家賃15万くらいになるので、10年間住む計算であれば、購入時の諸費用や月々の管理費・修繕費 etc.を考慮しても賃貸のが高くなってしまい、再度購入を考えました。

やはり、頭金が少ないので十分貯めてからの購入が
ベストなのでしょうが、金利上昇が予想されるので、結局どちらがいいのかは疑問です。
頭金が貯まった頃には、金利も上がってしまっているのではないかと。
今であれば、公庫の新型住宅ローン（みず○銀行）で2.87（全期間固定）ですから。

んー、難しいです。。。

回答No.2

kimshin

年収や貯金を見ている限り、返済能力には申し分ないと思います。
ただ、10年後のマンションは半額以下になるかもしれないという覚悟を持った方がいいと思います(地価にもよりますが…)。また、婚姻時、出産時の出費等は意外にかかってしまうものです。私なら半額の中古マンションで我慢して、少しでも多く貯蓄を蓄えます。

お礼

ご意見有難うございます！

やっぱり、半額は覚悟した方が良いんですね。
実は、他のページでも「半額程度の下落率を覚悟した方がいい」と投稿があったのを見て、購入は諦め賃貸にしようとしました。
ただ、その後ある雑誌を見てみると、「10年後のマンション中古価格」の予想があって、渋谷区の狙っている駅の周辺が12.1%という下落率でした。

やはり、23区内とはいっても、マンション供給が高い等の理由で下落率は50％を覚悟した方が良いんですかね。