不動産 相続 共有者が増える 面倒

質問

私＝太郎は独身で５５歳。家族は父85歳、母８０歳、姉、弟で、姉と弟は結婚し、姉は二人の子供と弟は一人の子供がおります。

通常の建売住宅を約１０年前に新築で２０００万円で購入し、所有者は私が７０％で、父が３０％の持ち分としました。
土地200m2、建物110m2ぐらいの一般的な家です。
抵当権等、登記簿の乙区に記載はありません。

父は、ほかに現金や債券とか、財産といえそうなものは、数百万円ぐらいしか、なさそうです。今後も資産が増えることは、ないものと考えてかまいません。父は借金はありません。

問題事項１：　私が不安に思うことは、

家族関係で、父が死亡してからこの家をのちのち売却する場合に、不動産の共有者が、母と姉と弟の全員の合意がないと、不動産の売却ができない可能性があることを知りました。
姉と弟より先に私が死亡した場合は、自分は、ずっと独身になりそうですから、姉と弟で勝手に不動産を処分してもらってかまいませんが、

ここが重要！　「もし私が姉や弟より長生きしてしまった場合に、当不動産を売却したいとなると、私の甥や姪が共有持ち分を取得しては、より一層面倒な事になりそうです。」

対策１：父が生きている間に、父の３０％分の持ち分を私が贈与で取得したいと考えておりました。
しかし、この件まず母親に相談したところ、私が100％不動産を所有してしまうと、母は自分の住むところが、なくなって、追い出される事がないかと内心思っているようで、母は反対してます。

（私自身は、別段の事情でも発生しない限り、母の同意なしで売却するつもりは、ありません。）

参考までに、父の３０％分の持ち分を私が贈与で取得した場合の、贈与税の計算ですが、相続時精算課税制度を使わない場合、不動産の評価額が固都税の納税通知書をみますと、土地で８6０万円、建物で５４０万円の計１４００万円ぐらいです。
この場合の贈与税の納税額は、４２万円ぐらいと思われます。登録免許税は約８万円、不動産取得税は、約１７万円ぐらいと思います。

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対策２：母が上記の「対策１」に反対しておりますので、代替案ですが、
通常の考え方では、父が死亡した場合、３０％の半分は母が相続する。（母が全体の１５％を所有することになる。）
のこり15%は、私と姉と弟で３等分する。（各自全体の５％を所有することになる。）

それで母親の方が父より長生きしそうなので、

「父親に、遺言を残させ、内容は姉の５％分と弟の５％分は、母に譲渡させるものとする。」

これにより、私７５％母２５％の持ち分になる。しかし母が死亡した場合は、そのまま放置すると姉や弟の相続分が発生してしまいますが、しばらく時間稼ぎはできるので、時間をかけて母を説得して母の２５％分を相続したいと考えてます。
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質問１：「父親に、遺言を残させ、内容は姉の５％分と弟の５％分は、母に譲渡させるものとする。」
の件ですが、この場合は姉や弟の承諾は必要になりますか？

質問２：実のところ、相続や遺言など法律のことは、全くの一般人なのですが、なにかもっと良いアイデアと申しますか、アドバイスなどありましたらよろしくお願いします。

回答No.4

fpadviseok · ベストアンサー

まずシンプルな方法を考えましょう。

1 現在あなたたちが住んでいる自宅
(1)父が亡くなった場合(母は存命)
父の遺産は自宅の約1/3と預貯金というのであれば、自宅分については母が全部相続するのが一番シンプルです。その際、残りの預貯金はあなたを含めて3人の子供で分割することです。ただし姉と弟の相続分について遺留分を侵害しないようにしてください。この内容で父が遺言書を作成するか、事前に親族間で話し合いをして決めておいてもいいでしょう。まともな人間であれば今住んでいる家を売ってでも俺たちに法定相続分の遺産をよこせとは言わないでしょう。
これで母が家を追い出されるという不安はなくなります。

(2)母が亡くなった場合(父は既に他界)
母が亡くなった場合は、父の場合と同じようにあなたが母の遺産の一部である自宅の30%分を相続します。これで自宅の所有者はあなたに一本化されます。母も高齢なので二次相続も考えておかなくてはなりません。資産が増えることはないとすれば、母の遺産は自宅だけになった場合は姉と弟は一銭も相続できる遺産がなくなってしまいます。まともな家族であれば姉と弟は相続放棄をするのが一般的ですが、どうしても現金が欲しいと言うのであればいくらか(できれば法定相続分相当額)をあなたが現金で姉と弟に分配できるようにしておくことです。

(3)あなたが死亡した場合(父・母も既に他界)
あなたが今後も独身であればあなたの遺産は姉と弟で相続することになりますが、その後どのように処分しても関係ないことなので後は姉と弟に任せましょう。

対策2のような面倒な相続はやめましょう。やっても意味がないです。
理由は簡単です。あなたと母は現在父の自宅に居住していますから小規模宅地の特例が適用され、相続時は自宅の土地の80%を減額してもらえますが、姉や弟は別居で持ち家がある場合は、小規模宅地の特例は適用になりません。自宅の相続税評価額は高くないようですが、わざわざ高い相続税を負担することは必要ありません。

小規模宅地等の特例はこちらを参照
https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4124.htm

2 まずは親族で話し合いを
相続はシンプルに行うのが鉄則です。簡単に分割できない土地や建物を無理やり分割したり、1人だけ多く相続するのもいけません。誰もが納得のいくような話し合いをすることが大切です。常識的な解決策が一番の方法です。

3 あなたが万が一父や母より早く死亡した場合
この場合は父または母があなたの自宅の持分を全部相続するようにしてください。
絶対に母以外に自宅を相続させないことです。

4 揉めそうな場合は
遺言書をしっかりと作成して自宅については母に相続させると明記しておけば母の死亡による相続時に自宅の所有者はあなたに一本化できます。

不動産の所有者はシンプルにしておくことがスムーズに相続できるポイントです。
兄弟仲が悪くないようであれば落ち着くところに落ち着くのが相続というもので、本来相続で揉めて審判や裁判まで行くことが異常な事態だと思ってください。だからこそ裁判所の力を借りることなく、親族間の話し合いによって遺産分割がなされることを民法に規定しているのです。
くり返しますが、親族間で今からよく話し合ってみてください。

お礼

皆様、ご回答いただきありがとうございました。

名案やアドバイスいただき、ありがとうございました。

いまのところ、全て私の持ち分になるように、家族間で交渉中で、相続時課税制度で行こうかと、考えております。

回答No.3

nagata2017

贈与ではなく　お金を払って買い取ったという形にすればいいでしよう。
母親に対しては扶養義務があるのだから追い出すことはできないと言えばいいだけのこと。
長男のあなたが最後まで一緒にに暮らす。

回答No.2

seble

実際にお金を出したのは誰かという点も考慮すべきかと。
きちんと証明できる振り込み記録などがあれば、それが本来の持ち分比率ですから、そこへ登記を修正する事は贈与にはならないように思います。
また、贈与としても、相続時精算課税を選択すれば、ここでは課税対象にならない額かと思います。もっとも反対されているのでは無理ですが。

1　遺言があっても子には遺留分があり、法定分の半分は請求可能です。つまり2.5％の部分は争われる可能性が残ります。金額的に問題にならないだろうというのであればOK。
それでも、また後に登記変更やら登録免許税など国に儲けさせるだけなので、対策1の修正版がよいとは思いますけどね。
それでも、、さらにあなたが亡くなった場合、兄弟には遺留分がありませんので、全部をどっかのクラブホステスに貢ぐ、という遺言でもあるとそれで全額が有効になります。公正証書かなんかにしておくが吉

回答No.1

kuzuhan

確かに不動産の名義が複数になると、孫やひ孫世代には所有者が10人とかになってしまうケースもありえます。なので、できるだけ土地建物の所有者は1人もしくは「連絡の取り合える数人」であるのがベターですね。

質問１について
こちらについてですが、遺産となるもの全体がどれぐらいの評価額になるかによりますが「できます」。
財産は「死亡者の配偶者は全財産のうち1/2、子は残りの1/2を等分」というのが通常のありかたです。
財産が家（これの評価額は固定資産税評価額を確認してください）と現金としましょう。

単純計算として。
固定資産税評価額が1400万円なら、父親の「家に関する資産」は1400万円の30％にあたる、420万円になります。現金は500万円あるとしましょう。
そうすると、父の財産は420万円（家）+500万円（現金）＝920万円（全体）となります。
そして、ここで「分配」をしたとき、配偶者は1/2なので460万円、子はあなたを含めて3人いるので、残りの460万円をそれぞれの子が1/3ずつ相続することになります。
家は420万円ですから現金で40万円を足した分で母が相続し、残りの現金460万円を子がそれぞれ等分で相続すれば問題がありません。もし、現金資産のほうが足りないなら、母は自分の資産から不足分を代償として差し出せば相続そのものは問題ないと考えることもできます。
父親が遺言で母に家を相続させるとしたなら、このように分けるのが一般的です。また、父親が自らの意志で遺言したのであれば、姉や弟、もちろん母やあなたの承諾は不要です。

質問２について。
こちらは、素直に弁護士や司法書士に相談されてはいかがでしょうか。
固定資産ほかの財産を遺言にするにしても、評価額の算出などはやはりプロに調べてもらったほうがよいというケースもあります。また、遺言書を勝手に開封されても困りますので、信頼できる専門家と当人がよく相談されたほうが良いです。

母が「追い出されるかも」と心配されているようであれば、「追い出さない」ことを（もし約束を違えたときにどうするというペナルティについても言及するなど）公正証書に認めるとか、そういう方法もあるかと思います。