相続時精算課税制度 不動産贈与 使うべきか

質問

私は、独身で、家族は父、母、姉、弟で、姉と弟は結婚し、子供がおります。

父は８０代です。

通常の建売住宅を約１０年前に新築で２０００万円で購入し、所有者は私が７０％で、父が３０％の持ち分としました。
抵当権等、登記簿の乙区に記載はありません。

将来、父が死亡してからこの家を売却する場合に、姉や弟や甥や姪など全員の合意がないと、売却処分ができない可能性があることを知り、父が生きている間に、父の３０％分の持ち分を私が贈与で取得したいと考えております。

贈与税の計算ですが、相続時精算課税制度を使わない場合、不動産の評価額が固都税の納税通知書をみますと、土地で８6０万円、建物で５４０万円の計１４００万円ぐらいです。
この場合の贈与税の納税額は、４２万円ぐらいと思われます。登録免許税は約８万円、不動産取得税は、約１７万円ぐらいと思います。

父は、ほかに現金や債券とか、財産といえそうなものは、数百万円ぐらいしか、なさそうです。今後も資産が増えることは、ないものと考えてかまいません。

質問：
不動産の評価額が、今後も変わらないと仮定して、
このような状況で、相続時精算課税制度を使ったほうがよろしいのでしょうか？
よろしくお願いします。

回答No.3

fujic-1990

１番回答者ですが、念のための補足をします。

　相続時精算課税制度（以下、制度）を利用して贈与を受けると、以後、通常の暦年贈与の無税枠110万円は使えなくなります。

　しかし本件は、制度を利用して贈与を受けた後にさらに贈与をしてもらうと、他の相続人が受け取るべき現金類がなくなるケースだと思われます。

　贈与を受けた財産も特別受益として相続財産にもどしてそれぞれの相続分を計算しなければならないので、結局お得にはならないと思います。

　くわえて、「にいさんばっかり」みたいなことになって、相続問題ならぬ「争族」の種になりますし。

　なので、その後の受贈は受けないほうが良く、110万円枠を使えなくなる点が、制度利用贈与のデメリットだとは思いません。

　また、人によっては、「持分」を、無税枠の110万円ずつに分割して毎年贈与してもらうような小細工を考える人もいるかもしれませんが、これは、「父の持分を質問者さんの物にする」という「１つの目的のもとで行われた１つの贈与」の、分割払いだと判断され、高額な贈与税が課される危険があります。

　なので、リスクが高いそういう小細工はしないほうがいいと思います。

　ただ・・・ 、これは自信がないのですが、相続の場合、登記の時に登録免許税は必要ですが「不動産取得税」はかからないような気がします。かかったらごめんなさい、ですが、贈与だとかかるものと思います。

　質問者さんはすでに「17万円の取得税」を覚悟していらっしゃるので、補足する必要はないのかもしれませんが、相続まで待てば、もしかしたらそれは不要かもしれません。

　これが、もしかしたら、制度を利用した生前贈与を受けるデメリットとなるかもしれません。

　そんなことをいろいろ考えても、「他の相続人からの干渉を避けたい」なら、父上がお元気な間に相続時精算課税制度を利用して持分の贈与を受けるのが一番であろうと思います。

　何時ヤルか、今でしょ、とは言いませんけど、早いほうが。

お礼

ご連絡いただきありがとうございます。

とても参考になりました。
物件の売却にあたり、「他の相続人からの干渉を避けたい」を最優先に、考えれば、どちらの課税制度を使うにしましても、今のうちに贈与による所有権移転登記をしておいた方が、よさそうなことを感じました。

回答No.1

fujic-1990

失礼ながら、相続税はかからないケースですので、今単純に「贈与」を受けるよりは、相続時精算課税制度（以下、『制度』）を利用したほうが、贈与税がかからない分、質問者さんにとってお得だと思います。

　また、いま持分を贈与してもらえば、将来の「住宅・土地の処分」について他の相続人から干渉を受けずに済む点でも、お書きの通り有利です。

　ただ、持分権の移転は「特別受益」に当たりますので、「単純な贈与」でも「制度利用の贈与」でも、持分分を相続財産にもどして、それから「遺産分割」をする必要が残ります。

　なので、父上の財産がその不動産の「持分」だけだと、他の相続人から苦情が出て、換金処分して、少なくても遺留分分はお金を分けなければならなくなる可能性も出るのですが、今回は「現金・債券」などもあるようですね。なので、そちらを分ければ済みそうです。

　つまり、ほかの相続人さんが権利を主張すれば、現金や債券の中からの質問者さんの取り分は減少しますが、贈与税を払った贈与でも、制度を利用した贈与でも、この点は同じなので「制度を利用すると不利になる」ということではありません。

　ということで、今、制度を利用した贈与を受けたほうがお得だと思います。