現在はお住まいでない借地に建った建物について

質問

数年前に義母が亡くなった時に義父の固定資産税の内訳をみていて150坪の知らない土地に気が付きました。
義父が言うには、今は亡き主人の祖父が70年ほど前に購入した土地で、購入直後に若いご夫婦に頼まれて年5000円で貸出し、若夫婦は家を建てて30年ほど住まれたのち、建物を残したまま隣県に引っ越されたのですが、今から15年ほど前まで借り受けられたご夫婦が借地料を年一回、我が家まで払いに来られて、お家の管理もされていたようです。昔の事なので借地の契約書もありません。

そんな土地があった事さえ私たち夫婦は知らずに過ごしていた訳なのですが、義父に聞きましたら15年ほど前から借地料の貰っておらず、そのままほっておいたようです。
義父とその土地を見に行きましたら、土地共々荒れ果ててはいましたが建物も何棟もあり、建物の中を伺いましたら家財道具も放置されていました。
借地のお隣のお家の方にお話しを伺いましたところ、管理されていた方は亡くなられたと聞きました。お隣の希望として、家も崩れかけた所もあり危険だし、もともと庭に植えられていたであろう木々や笹が雑木林と化して隣まで枝が倒れてきたり、笹が越境して生えてきたりで管理が大変なので更地にしてもらいたいとの事なのです。

そこで質問なのですが、借りられていた方の関係者と連絡がとれ「賃貸契約も知らないし、その家も家財道具もいらないので、そちら（我が家）の好きにして下さい」と言われた場合、やはり土地の所有者の義父の責任において、更地にしなければならないものなのでしょうか？

回答No.1

kuzuhan · ベストアンサー

簡単に更地にはできないかもしれませんが、一般論として。

今回のケースは土地が借地で、上物（家屋）の所有者とは異なる場合になります。

まず、土地の貸借についてですが、契約者が死亡しても契約自体は残っているため、元の契約者の相続人に転移します。但し、相続人が相続放棄している場合は、契約自体が無くなります。
そのため「契約書が存在するならば」（契約の存在証明）、過去5年分の土地代を相続人に対して請求することは可能（民法に基づく家賃等の定期給付債権となり、消滅時効が5年となっている）です。
契約書が存在していない場合で土地代として請求するなら、契約の有効性を争うことになります。

次に、建物や中に残っているものについて。
土地貸借契約が有効であると考えた場合、この契約を終わらせる必要があります。この契約を終わらせる場合、契約満了として扱うため建物を借主に撤去してもらうことを求めることは可能です。いくら年単位で放置していても、おそらく登記簿上の家屋の所有者は元の契約者であると推測できますので、これを勝手に処分するべきではありません。
土地貸借契約が既に無効と考えた場合、建物についても土地の所有者に転移していると判断するべきです。この場合は貸主側の都合による接収と判断します。ただし、家屋の登記を転移させなければならないため、これについては双方の相続人同士で対処が必要となります。その上で、土地の所有者が家屋も所有することになるので、家屋の処分は土地の所有者（つまり貸主）が行う必要が出てきます。
また、登記簿関係による家の登記変更で変更されるのは「家屋」だけであるため、中に残る家財は所有権が転移しません。これについては元の所有者（つまり借主）に処分を求める必要があります。もしも、家財も一緒に処分してほしいと言われたら、処分費を請求するか、こちら側が買い取るあるいは所有権の転移の契約を結んでおく必要があります。

とにかく土地を処分することを念頭に更地にしたいのであれば、契約終了を通知し、家屋の登記変更を了承させ、中に残る財産については一切の所有権を主張しないことを認めさせて文書とし、こちら側の責任で更地にしてしまうのが最も手っ取り早いです。

登記については司法書士、請求権などの民法上の問題は弁護士の分野になるので、土地の整理について詳しい弁護士（その伝手で連携する司法書士がいるはずです）に相談されたほうが良いでしょう。
場合によっては、こちらも相手も相続人が複数いることもあるので、その確認作業を法的に行ってもらう必要も出てくると思います。

お礼

なんて判り易く丁寧に説明していただけたのでしょう。
あんなに遅く投稿して質問が流されていく中、もう回答いただけないのではないかと不安の中眠りにつきました。

主人と共に、あの荒れ果てご近所に迷惑を掛けている土地の解決の為に頑張りたいと思います。
本当に心よりお礼申し上げます。