中古マンションの購入について

質問

四国の地方都市で中古マンションの購入を考えている者です。
今購入を考えているマンションが築9年で、87平米ほどの4LDKで価格が2700万弱するのですが、もともと私がその都市が地元ではないということもあり、そのマンションに一生住むというつもりはありません。将来的には売ろうと考えたときに、営業の方は「その都市でも一番の人気エリアの周辺だからそう値崩れしない」というのですが、特に人口減少の激しい四国で10年後、そのマンションを売るといったときに需要はあるものなのでしょうか。
１）築9年のマンションを10年後売りたいときに、いくら人気エリアだからと言ってある程度値崩れせずに売れるのか？
２）確かに今は人気エリアで、数年前に出された中古物件と全く同じ物件が、築年数が長いにもかかわらず高値で売られている。それが人口が減少している10年後も、値崩れしないと言えるのか？

以上よろしくお願いします。

回答No.6

fpadviseok

恐らくあなたは四国よりも大都市出身の人なのでしょうか。
大都市圏の不動産価格と地方都市の不動産価格はまったく比較になりません。
大都市圏と比べると地方都市の不動産価格は安くて魅力的に見えます。
「都内ではこんな価格でこんな立地条件は絶対に買えない」と勘違いをしてしまいます。四国の地方都市で2,700万円の物件となるとかなり豪華でしょう。築9年でその価格ですから新築では5,000万円くらいしたのでしょうかね。

「その都市でも一番の人気エリアの周辺だからそう値崩れしない」というセールストークに騙されてはいけません。新築時よりも値崩れを起こしていることは間違いないです。よってこの言葉はウソになります。
ましてや築20年に2,700万円を出して地方の中古マンションを買う人がいるでしょうか。
不動産価格が急激に上昇するケースは以下のことが考えられます。
1 立地条件の劇的な変化
隣に地下鉄の駅ができたり、何らかの公共交通機関の利便性が向上すると不動産価格はグンと上がります。特に地方都市ではその傾向が強いです。
2 不動産バブルの発生
不動産バブルはまず大都市圏で発生しますので、それが地方まで波及するかどうかは分かりません。バブル期にも不動産価格が下落した地方都市があるくらいですから、あまり影響がないでしょう。
3 急激な住宅需要の増加
天変地異などにより急激な住宅需要が高まることが考えられます。しかし、天変地異が起こらない限り地方都市での住宅需要が劇的に高まるということはないでしょう。

以上のように大都市圏とは住宅事情がまったく異なるので、地方として価格上昇や値崩れを意識した転売目的でマンション等の購入をするのはあまりお勧めしません。

どうしても買いたいと言うのであれば、下記のような提案をします。
1 該当するマンションに住み続ける
せっかく3,000万円近くの投資をするのであれば、少しでも元を取るくらいでないとダメです。終の棲家として活用してはどうでしょうか。住めば都と言うやつですね。
2 できれば新築物件を購入
転売目的であれば、築年数は新しいほど有利です。立地条件が多少悪くても築年数が経過していない物件の方を購入者は重要視します。地方都市で築20年の物件に2,000万円以上のお金を買うくらいなら、ちょっと付け足して新築のマンションを買う人がほとんどでしょう。
3 賃貸で我慢
これが一番現実的な選択です。その都市には一生住み続ける予定がないのであれば、賃貸住宅が一番です。地方として10万円も出せば相当豪華な住宅に住めるでしょう。よほどの田舎でなければほとんどは車を使えば生活には困らないと思いますし、それ以下の物件もあるはずですから、10年間のトータルの支出は、マンション購入と比べて経済的であることは間違いないです。
4 どうしてもマンションを購入したい
転売目的でマンションを購入したいのであれば、他の方も回答しているようにワンルームのマンションか手ごろな1,000万円以下の物件がいいでしょう。何よりも売りやすい条件を価格に絞ることでターゲット層を一定数確保できます。地方都市では好立地と言うのはあまり考慮しても意味がないです。ほとんどが車で移動するので、よほどの田舎でない限りあまり考えなくてもいいと思います。

地方都市でマンションを購入する場合は、転売目的での購入は不向きかもしれません。営業マンのセールストークに乗ってはダメです。個人的に地方都市の中古マンションで2,700万円はどう見ても高い。死ぬまで住み続けるのならいいですが、転売目的としての選択肢は私にはありません。10年間で投資に対する回収率は確実にマイナスになりますからよく検討しないと無駄な10年間になります。