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不動産相続売却の確定申告
- 不動産を相続してすぐに売却する場合の確定申告の必要性と方法について
- 相続した不動産の売却に伴う譲渡税の申告の必要性について
- 年収や国民保険の減額などを考慮して確定申告書の作成方法について
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質問者が選んだベストアンサー
契約書などで一括の購入代金（1,200万円）はわかるが、土地と建物の内訳が記載されていないということでしょうか。ちょっと面倒ですね。 国税庁のサイトなどでは以下のいくつかの方法があると記載されています。 http://www.nta.go.jp/taxanswer/shohi/6301_qa.htm （消費税の話） https://www.ishibashi-tax.com/topics/osusume-1.html https://www.mf-realty.jp/tebiki/mtebiki/11-1.html いずれも税理士などに依頼しないと難しいかもしれません。 ただ、消費税は、建物代金にはかかるが、土地代金にはかからないということから、契約書の金額欄に消費税が明記されていれば、逆算で求められるかもしれません。仲介手数料にも消費税がかかっていますから、全体の内訳がわからないと正確かどうかは何とも言えませんが。 https://www.mf-realty.jp/tebiki/mtebiki/07.html 減価償却については、下記を参照してください。 https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3261.htm https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2100.htm https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2105.htm https://www.keisan.nta.go.jp/survey/publish/34255/faq/34311/faq_34354.php 簡単計算サイト http://tomari.org/main/java/genka.html 例えば先の回答の内訳ですと、1000万円の住宅用木造家屋（耐用年数22年）が17年経過していたら、償却額合計は約700万円となります。 つまり、取得費は1000万円ではなく、300万円としなければなりません。 土地の200万円と足し合わせると500万円となり、あとは手数料等の額を加算して、収支トントンくらいかもしれません。
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- chie65536（@chie65535）
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＞父がその家を購入した価格が約1200万(17年ほど前です） 17年前に1200万円で購入したという証拠書類が無い場合、つまり「購入時の価格を証明できる書類がない場合」は、譲渡費用（取得費）は「売却価格の５％」しか認められません。 購入時の価格を証明できる書類は、以下の物です。 ・不動産売買契約書または売買代金の領収書 ・上記の書類が無い場合は以下の物 ○代金の支払いを行なった口座の通帳の記載 ○通帳に記載された住宅ローンの支払い状況など ○住宅ローンの契約書のコピー ○登記上の抵当権の設定金額 ○購入当時の不動産業者のパンフレット等 貴方が「父が購入した価格は1200万ほどである」と主張しても、それを証明できなければ、譲渡費用は「売却額の５％」しか認められず、以下のようになります。 譲渡費用＝売却額の５％ 譲渡所得＝６００万ー６００万の５％＝５７０万 長期譲渡所得の所得税・住民税の税率＝20.315% 支払うべき税額＝５７０万×20.315%＝１１５万７９５５円 つまり「約１１６万の税金を払わねばならない」ですし、申告も必要になります。 お父上が購入した当時の売買契約書、領収書があれば「取得価額＞売却価額」になるので、譲渡所得は０になり、支払うべき税額はゼロになります。 なお、購入時の金額を証明する書類が無い場合、支払った相続税の一部を「譲渡費用」の一部に算入できる特例があります。 ＞税理士の無料相談やネットで調べた限り 無料相談やネットでは「証拠となる書類を用意しないとならない」など「とても重要な事」は一切、触れられていません。 なぜなら「必要な物は揃っている前提」で相談を受けたり、ネットに記載してあるからです。 「こういう書類が要りますよ」「これを証明する物が必要ですよ」と言うアドバイスは「会計士や税理士に有料で依頼した場合」に受けられます。 つまり ＞譲渡税はかからないので申告の必要はないでしょう言われます と言うアドバイスは「信用してはいけない」のです。そのアドバイスは「必要な書類と、必要な証拠は、全部揃っている」と言う前提で行なわれているからです。 そして、そういう無責任なアドバイスは「申告は必要ない」とだけしか言わず「購入時の金額を証明する書類が必要ですよ」とは言いません。 ＞不動産のところは何も書かなくていいのでしょうか。 きちんと書くべきです。 そもそも「無料相談やネットのいう事を信じる」のが間違いです。極論を言えば「当方のこの回答も信じるべきではない」です。 会計士や税理士さんに「正式に依頼」して「きちんと依頼料を支払い」すれば、事細かく、手取り足取り「こうして下さい」「こういう書類を用意して下さい」と、指示を受ける事が出来ますので、ちゃんとした事務所に有料で正式に依頼して下さい。
お礼
詳しい回答と、アドバイスを頂きありがとうございます。 もともとは税理士さんに有料で依頼するつもりで、詳細を話したところ特にする必要はないと言われて、自分で情報を探していました。でもやはり複雑でちゃんとしておいた方がいいと思うので、もう１度税理士さんにお願いしようかと思います。 本当にありがとうございました。
- kitiroemon
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不動産の譲渡で損失が出た場合には譲渡税がかかりませんから、確定申告する必要はありません。ただ、譲渡したことは税務署が把握していますから、お尋ねの葉書が来る可能性があります。その時は、その旨を回答すれば問題ありません。確定申告の際には計算明細書を付けますから、それに記入しておいてもいいと思います。 自宅レッスンについても、少なくとも38万円以下であれば所得税はかかりませんから、確定申告しなくても大丈夫です。 ただし、質問者さんも書かれていますように、住民税・国保については、減額対応にかかるかもしれませんので、申告しておいて損はないと思います。一部の収入だけを選択して申告することはできませんので、するなら全部やっておいたほうがいいです。 ただし、ご質問の記載されている内容に気になる点があります。 非常に土地の値段が安い地域とのことですが、土地と違って建物の場合、17年前の購入価格から減価償却分を差し引いた額を取得費として計算します。したがって、例えば、土地200万、建物1000万で購入していた場合、土地の取得費はそのまま200万ですが、建物は約17年分の減価償却分を差し引きますから、取得費相当額はかなり低くなっている可能性があります。もしかしたら、譲渡益が出ているかもしれません。 下記の確定申告作成コーナーで、試算してみてはどうでしょうか。必要な情報を入力すると、減価償却費分も自動で計算してくれます。 https://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/kakutei.htm https://www.keisan.nta.go.jp/h28/ta_top.htm#bsctrl
補足
さっそく回答を頂き有難うございます。 前半は良く理解できました。 減価償却費分が少し難しいのですが、申告書を作成する前に計算できる方法はあるでしょうか。 私が売却した時の契約書には土地と建物の値段は記載されていません。 父の購入時の契約書や書類は全て残っています。
お礼
追加の回答有難うございます。 不安なので税理士さん(初めてなので面識)はありませんに依頼しようと連絡しましたが、まだ連絡がないので、今日詳しく調べていてやっと少し理解できました。 自分でできればいいのですが。 新たに譲渡所得の内訳について疑問がでましたので、また新しい質問を立ててみます。 本当に有難うございました。