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サブリース契約の家賃決定者は誰？
- サブリース契約において、家賃の決定はどのように行われるのか疑問に思っています。
- D東建託の古い物件で家賃の値下げ交渉をしていますが、管理会社は値下げを拒否しています。
- 一括借り上げ以前や一般的なサブリースの場合、家賃の決定は誰が行っているのか詳細を知りたいです。
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〉と借地借家法の中身とはまるで裏腹な理由を告げられ、 借地借家法を捻じ曲げて解釈しています。自己流の解釈はやめましょう。 〉有力企業がだまし討ちすることもないだろうと16年間値下げの言葉を口に出来なかったのですが、 認識が甘過ぎです。有名企業でも客を平気でモノ扱いをします 家賃は基本、大家が決めるものです。 この物件はサブリースとの事ですので、大家と管理会社が擦り合わせをして家賃設定をしているのでしょう。 しかし、家賃設定の力関係で言えばサブリース〉大家です 因みに、サブリース物件に限らず言える事は、長く住んでくれている部屋の物件の賃料はなかなか下がらない傾向にはあります。 一度出て行かれてしまった場合、再募集をかける際には通常相場通りの賃料に設定にはするでしょう。 ですので、その部屋の賃料を安くして欲しいのであれば、一度解約して他の物件を借りて、再募集されるのを待つしかないでしょうね 大家やサブリース会社からすれば「誰が住んでいようが高い賃料を支払ってくれる賃借人からは取れるだけ絞りとる」「利益追求重視。古株を特別待遇する理由はない」「退去されたら相場通りの家賃設定にしたら客は入居する」ですからね。
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- ゴルゴ 13（@golgo13--）
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2です 余計なお世話ですが、 一応「供託」っていう制度があります。 自分が正当と思う家賃を法務局に行って供託するのです。 毎月、供託さえしていれば、ちゃんと家賃を支払っている ものとして扱われます。 裁判が終了して、初めて清算されます。 借地借家法の第何条かまでは覚えてませんが、暇があったら借地借家法をお調べ下さい
お礼
供託については心得ています。 直接対話することも難しく、 管理会社の担当者の行動を見ていると大家さん側に「ないこと」も含めて伝えているような節もあり（理由は省きます）、かつ、ある心情的な理由でごり押しめいた法的手続きを取りたくなかった、ということで裁判所へ出向くなどの対処は行いませんでした。 質問内容にもあるとおり、Ｄ社がサブリース事業を始めた当初の契約において、賃料決定の力関係が分かるまでは手を出さないほうが良いと考えたのでした。 とどのつまり、ただのお人好しです。 （余談。賃料交渉のみならず、その他の業務に対する内容があまりにも杜撰な営業所ゆえ、疑われる部分が多い酷い組織です、あそこは・・・）
- fujic-1990
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不動産賃貸業を営んでおります。 サブリースというのは本来「転貸」のことです。転貸人が転借人に物件を貸します。賃借人は契約には無関係です。 なので転貸物件をいくらの転貸料で貸すかを決めるのは、転貸人つまり賃借人の自由です。 ただ、日本でサブリースと言っているのは本当のサブリース（英語）ではなく、日本特有の「さぶりーす」であることが多いです。 具体的に言うと、「管理（物件管理、賃借人管理、収支管理）をサブリース社がやり、大家に対し一定の家賃収入を保証する」契約をさぶりーすと言っているらしいのです。 その場合は、大家が家賃を決めることになります。 質問者さんが契約書を見て、貸主として大家の住所氏名が書かれていて、サブリース会社はでてこないか、仲介業者として登場してきているのなら、大家が家賃を決める。貸主としてサブリース会社の住所社名が書かれていて大家の住所氏名はないのなら、家賃はサブリース会社が決める、というふうに思ってもいいのではないかと、一応思います。 しかし別段、公序良俗に反するわけではないので、そのように（大家が家賃を決めるなど）契約してもかまいません。大家とサブリース会社の合意次第です。だから、どうなのかは、第三者には分かりません。
お礼
Ｄ社の現在の一括借り上げの内容については、担当者にネット上の内容を突っ込んだら「なぜそこまで知っている？？」と驚かれたので間違いはないのでしょう。ただ、その制度が始まる前の物件であり、サブリースを認めてはいるものの公開されている詳細な情報は全く見つけられず、ひょっとしてどこかにその情報を教えてくれるような「親切」な方がいないかと質問してみた次第です。 一般論はそれで重要ですが、「親切」な情報こそが欲しいという状況にあります。だめもとの質問ではあるのです、それは理解しています。 参考にはなりました。ありがとうございます。
＞借地借家法では賃貸者は契約期間中でも賃料交渉はできるが、賃借人は更新時にしか出来ない、と大家さん自身が回答しています。 そうですか。 借家法には以下のように記載されています。 ************************************************************ （借賃増減請求権） 第三十二条 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。 ２ 建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。 ３ 建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。 *********************************************************** 賃借人でも賃貸人でも同等に、「増額」「減額」請求できますよ。 上記の「当事者」というのは大家と賃借人双方を指します。
お礼
ご丁寧にありがとうございます。
サブリースは借家法上は「転貸」と呼ばれます。 市場家賃より５％から１５％安い家賃で大家から事業者がかりうけ 市場家賃でエンドユーザーに転貸して差額を儲けます。 ＞一括借り上げ以前、あるいは一般的なサブリースでは家賃の決定はどなたが行うものなのでしょうか？ まず、既存の賃貸借契約を承継した一括借り受け業者は従来の条件で承継します。 普通は、契約期間（２年が一般的）がすぎた時点で、「更新契約」を結ぶかどうか 確認してきます。このときに賃料も記載した「更新契約書」を送ってきます。 値下げを要求するなら、このときですね。 もう幾度か更新契約をしていたら、この家賃でいいですと答えていることになっていますね。 最近は家賃は値下げ交渉できる、という記事がネットに出てますね。ただし下記にも書いてありますが契約書に契約期間中は賃料改定しないという条項がはいっていることも多いです。 http://allabout.co.jp/gm/gc/375727/
お礼
ご回答ありがとうございます。 「契約期間中の賃料改正」の部分は条項としてありません。 また、過去の質問内容にもありましたが、借地借家法では賃貸者は契約期間中でも賃料交渉はできるが、賃借人は更新時にしか出来ない、と大家さん自身が回答しています。私においては更新契約書が送られてきた段階にあります。 なお、契約条項についてはあまり突っ込んだ内容はこの管理会社にはないのですが、退去時に鍵の交換費用は絶対に払え、条項でも担当者の弁でも強調しています。そこだけは譲りたくないようです。
- catpow
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その管理会社さんが言うように、通常、大家さんが家賃を決めると思います。 また、一括借り上げだとしても、住んでいる人の家賃を下げると、大家さんに払う家賃を減らさない限り、管理会社の利益が減ります。 もし管理会社が、自社の取り分を減らしてもいいと考えたら、「（ある程度の範囲で）家賃を管理会社が決める」ことはできるでしょうけど、普通に考えたら、そんなことはしませんよね？ だから、「大家さんが決めた額に我々は口出しできない」っていうことだと思います。
お礼
早速の回答ありがとうございました。 ただ、私が求めているものは「らしい」ではなく「確実な内容」のため、参考とさせていただきます。 取り分に関しても直接担当者にぶつけましたのでその部分は理解しています。ただ「古株のお前でも下げる気なんてさらさらない」と言われて素直に「そのとおりですね、他探します」と受け入れられませんよ。私が退去すれば家賃収入は必然的に下がるわけで、それでも・・・ということをする行為に疑問を抱く、というところです。 あと、「賃料が下がらなければ管理会社の収益も下がらないでしょ？」とは担当者にぶつけてます。いろいろ言い訳はしてましたよ。
お礼
ご回答ありがとうございます。 法の解釈については一笑に付してください。 企業のあり方については今回の件、あるいは他の事象も経験してよく理解できました。公的機関でも同様ですね。力のあるものがそうでないものをねじ伏せる、これが常態です。 後半部分については前回更新時に直接担当者と対話したことですが、大家と直接対話できないことをいいことに、か、ほぼ大家さんの都合を理由にしているように感じられたわけです。（←ただ思っただけではなく、ここには書いても仕方がない行動も起こした結果によるものです。いちいち突っ込まないようお願いします。）