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内輪の不動産売買
個人事業者所有の1棟マンションを、その個人事業者が経営している法人に移すときの不動産売買は、不動産仲介業者が必要ですか? またそのとき、課税事業者である法人には消費税の還付もあるんでしょうか?
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in_go_landload です。 『お礼』拝読いたしました。 > 自分だけに都合のいい金額はつけれないということでしょうか。 はい。会計士は安すぎれば『贈与税』が発生すると言いました。 > 管理会社でしょうか。それはその会社が管理をすることになるんでしょうか? はい。超の付く零細ですから事実上は『代表取締役』の私が管理人ですね。（笑） > 副業なので管理ができるかどうかが問題です。 さらに人に頼めばよいでしょう。俗に言う『ピンハネ』です。植木の選定なんかは当然植木屋さんにお願いしています。まぁ、不動産屋さんと『管理契約』をしても不動産屋さんも同じことをするわけです。 > 運用できるとは知りませんでした。 銀行の『普通預金』にしておいたって『金利』は付きます。まさか『タンス預金』しておける金額でもないし。要は、退去される方がいる場合にお預かりしている金額を返せるようにしておけばよいだけです。全額返さなければならなくなるのは全戸が一斉に出て行かれる時だけ。お陰様で今は『想定』する必要もなさそうです。 「敷金はこちらに別途保全しています。」って税務署にも言いましたが、却って驚かれた。帳簿上だけ別にして、実際はゴチャゴチャにしている大家が多いんでしょうね。
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- in_go_landload
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こんなサイトで質問したって確実？な回答なんて出てきません。会計士か税務署に相談することです。 私自身は会計士・税理士ってのに全幅の信頼を置いているわけではありませんので、大抵は税務署に相談しています。とても親切に対応してくれますし、誰がいつ相談にきてどんなアドバイスをしたかも記録に残してくれます。これで怖いものなし！多分、売買価格も適当に決めてくれるでしょう。『不動産仲介業者』が必要なのは税務署の求める『適正価格での売買』についてなのです。それを税務署が決めてくれればそんな便利なことはない。（笑） ただ、『なぜ？』は聞かれるでしょうから、相続問題ならその前に『法人』の役員に相続人を入れておくとか、そこは会計士・税理士でしょう。 ちなみに、私のところはまさに質問者様のところのような名義関係ですが、会社と所有者（既に娘）とは弁護士に作ってもらった『契約』によって会社が管理をし、税務署が認める上限での『管理費』を会社が取っています。私の収入は会社からの役員報酬です。私が死んだら会社の社長に娘が昇格？するだけ。会社の決算はずっと赤字ですから、相続税はこの部分では発生しないはずです。今困っているのは『敷金』という『預り金』の運用がうまく行きすぎて解約すると多額の利益を生んでしまうことだけです。でも元金が『敷金』ですから大した額じゃない。赤字の補填と経費で上手くやれるだろうと甘く？考えています。
お礼
> こんなサイトで質問したって確実？な回答なんて出てきません。会計士か税務署に相談することです。 まあそうかもしれませんね。 > 大抵は税務署に相談しています。 まあ大元ですよね。 > 『適正価格での売買』について 自分だけに都合のいい金額はつけれないということでしょうか。 > 会社が管理をし、税務署が認める上限での『管理費』を会社が取っています。 管理会社でしょうか。それはその会社が管理をすることになるんでしょうか? 副業なので管理ができるかどうかが問題です。 > 『敷金』という『預り金』の運用がうまく行きすぎて解約すると多額の利益を生んでしまうことだけです。 敷金はうちも預かっていますが、運用できるとは知りませんでした。 うちは何もしてないので、敷金については全く利益をうんでいません。 どうも、ありがとうございました。
- MURAI YASUSHI（@yasudeyasu）
- ベストアンサー率43% (2489/5722)
No.1です。 通常の物の売買と同様、 仲介というのは不動産取引に必要ありません。 不動産業者（継続反復して売買賃貸を行う）と 一般消費者の間の取引の際に 宅建主任者による重要事項説明が必要、と 宅建業法で定められているのみです。 「不動産売買契約書 ひな形」で検索して出てきた 契約書を使ってください。 消費税の還付・・・ マンションの売買に関わる消費税も 仮払消費税になるので、国庫に納付する消費税はその分少なくなります。 借受消費税（売上に対する消費税） ー仮払消費税 ＝納付する消費税
お礼
>通常の物の売買と同様、 >仲介というのは不動産取引に必要ありません。 そうだったんですか。 >不動産業者（継続反復して売買賃貸を行う）と >一般消費者の間の取引の際に >宅建主任者による重要事項説明が必要、と >宅建業法で定められているのみです。 不動産業者が相手のときに宅建主任者がいるんですね。 どうも、ありがとうございました。
- MURAI YASUSHI（@yasudeyasu）
- ベストアンサー率43% (2489/5722)
宅建主任者です。 仲介不要です。
お礼
ありがとうございます。
お礼
> さらに人に頼めばよいでしょう。 > 植木の選定なんかは当然植木屋さんにお願いしています。まぁ、不動産屋さんと『管理契約』をしても不動産屋さんも同じことをするわけです。 税理士さんに相談してみます。 自分にとっても有効な手段です。 > 銀行の『普通預金』にしておいたって『金利』は付きます。 敷金の運用とは金利のことでしたか。 敷金を別にして管理するのは安全確実でいいことだと思います。 自分は、管理会社に任せていて、月ごとに敷金は賃料といっしょに振り込まれます。 敷金はそのまま動かさないので、実際はゴチャゴチャになりますね。 通帳残高が合計敷金より少ないときもあったかもしれません。 不動産投資は、借入金などでレバレッジを効かせて行うというのが多いと思うので、敷金も資金として考えてしまう人が多いのかもしれません。 本に載ってないことがいろいろ出て勉強になりました。 不動産運用もセンスが必要なんだなと思いました。 ありがとうございました。