利回り

質問

すみません、回答お願いします。

先ほど、利回りの質問をしました。

利回りですが：

１）　何パーセント以上だと、良い物件（儲かる）などはありますか？
２）　逆に、何パーセント以下なら、手を出すべきではない？などありますか？

また、オーナーチェンジ物件ですが：

３）　売りに出す理由として、通常でしたら、まとまった資金が必要になり売る、とか、田舎にひっこむから、賃貸の煩わしさから解放されたい／ケアができない、等が想像できますが、もっとブラックな理由ってありますか？

例）　賃貸料の入金が滞っている為、売りに出す
→　この場合、購入前にチェックする方法ってありますか？
→　その他のブラックな理由、とチェック方法ってありますか？

回答お願いします。

回答No.4

titelist1 · ベストアンサー

No.1です。先ほど簡単に書いたですが、表面利回りが8％ほどしかなければ、実質利回りは4％ほどしかないです。空室率も考慮すると3％になります。元を取るのに30年も掛かります。アホらしくてやってられません。戸建てですと管理費や修繕積み立て費が掛からず、固定資産税だけですので、表面利回りが低くてもやってゆけます。最後に建物が腐っても土地だけは残ります。戸建ては土地があるので買い入れ価格が高くなるので、高い利回りにはなりません。
マンション15％、戸建て10％の表面利回りの物件は最近ではなかなか見つかりません。都心周辺では価格が上がっているからです。返って価格の安い地方都市の方が見つかります。私は今のような景気の良い時期には買いません。古くは10年前のどん底景気やリーマンショツクの後に買っています。その時期は株を買っても金を買っても不動産を買っても儲かりました。
オーナーチェンジ物件は買ったことがありません。リスクが高いからです。ものすごく儲かっている物件を売るわけがないからです。賃貸だけで食べてゆくには、親から貰った大きな土地がないとやってゆけません。大切でやりがいのある仕事があるなら、それに注力する方が確かです。

お礼

うわ～不動産投資のプロ！でしょうか？

自分には、全くその方面のセンスがなく、知識もないので、感動致しました。

また相談致します。その際も、宜しくお願い致します。

回答No.6

detekoiya

過去にも何回も書いてますけど

ここでそういうことを質問しているような方は

投資物件など買わない方がいい。

お礼

皆さんからの回答を読んで、本当にそう思いました。

勉強になりました。

回答No.5

trinshinf

不動産賃貸の会社を個人経営しています。
５棟をオーナーチェンジで取得、一棟を新築しました。
はっきり言って良い物件は市場にはでてきません。銀行からの話もありますが、主に不動産業界内で行き来しています。
また単に利回りだけを見ていてもダメです。田舎のほうにいけば高い利回りのものは簡単に見つかります。
私は首都圏しか扱っていませんが、山手線内の一棟の物件でも１０％を超えるものがあることはあります。
ただし、水面下で取引されます。広告ででているものはそうしたもの以外です。
今は初めて投資をされる方には向いていない時期だと思います。
ここ２年ぐらいで上がりすぎました。

お礼

不動産業界内で！

そうだったんですね・・・

回答ありがとうございます。

回答No.3

chigaitakanoha

大家やってます。

最低でも10％は欲しいと思います。
ただ、物件購入するのに借り入れするかしないか、立地、築年数、他様々な条件によって変わってきます。
投資額をどの程度の期間で回収したいかにもよりますし。

売りに出す理由として、他には相続なんかもありますね。
それと、不動産投資物件は一生持っているものではありません。十分に利益が出たタイミングで売り、次の投資先を考えるものです。
ブラックな理由というのはあまり考えられません。あれば重要事項として説明されるはずですから。

現状賃貸料が滞っているかどうかは、仲介業者に聞かれればいいと思います。
ウチも以前、売却した物件は交渉時に聞かれましたよ。
しかし今現在は家賃滞納などなくても、入居者が変わればまた可能性が出るわけで。

借り主には色々な人がいます。予想もつかないトラブルもありますし、世の中の景気や周辺環境など自分の力ではどうにもならない問題も出てきます。

その辺も含め上手く回していけないと不動産投資は難しいですよ。

お礼

回答頂きありがとうございます。

１０％・・・

そうなんですね・・・

回答No.2

kanetou4

不動産の情報を少しだけ知っている者です。
１）　何パーセント以上だと、良い物件（儲かる）などはありますか？
２）　逆に、何パーセント以下なら、手を出すべきではない？などありますか？
不動産屋が公告等で出している利回りは「表面利回り」言うもので
年間家賃収入÷物件価格＝利回りとなっています
【とあるマンションの例】（オーナーチェンジ）
駅徒歩７分。１ルームマンション販売価格９８０万円、賃料月７万円。
賃料月７万円Ｘ１２か月＝年間８４万円
８４万円÷物件価格９８０万円＝利回り８，５％となります。
（実際にかかる費用を含めると）
管理費（マンションの管理人費用などに充当するもの）
修繕積立金（マンションの屋上や外壁などの修繕費として充当する資金）
それぞれ月７千円の場合。
不動産業者の管理手数料（保有している室内の管理や入居者管理費用）家賃の５％（３５００円）の場合
賃料７万円-各管理費用合計１万７５００円＝実際の手取り５万２５００円
５万２５００円Ｘ１２か月＝年間実質家賃収入６３万円となります。
６３万円÷９８０万円＝実際の利回り６．４％となります。
良い利回り物件は実際の利回りで１０％以上だと思います。
利回りもそうですが、物件の質によっても入居者がなく空室のままになりやすい物件があります。
空室は大きな損害に繋がります。
(1)エレベーターが無い
エレベーター無しでも１．２階であればまだ入居は見込めますが
３階以上になってくると入居希望者が少なくなってきます。
(2)洗濯機置き場が無い
洗濯機置き場が無いと洗濯機を置くスペースの確保や排水ホースの調節が必要になり遠慮されます。
１ルームの一部にはコインランドリーで洗濯しないといけない物件もありますが
コインランドリーを使っている時点で入居は見込めません。
(3)築年数
マンションの耐久年数はおよそ４０年。築３０年を超えてくると
居住者がいて家賃収入があっても次のオーナーさんに売却するのは難しくなります。
例に挙げたマンションでも築３０年を超える物件の売却をするとしたら
表面利回りで１５～２０％ないと売れる可能性は低いので
【表面利回り２０％の場合】
７万円Ｘ１２か月Ｘ年間家賃の５年分＝４２０万円。このくらいでの売り出し価格なると思います。
３）売りに出す理由
いくつかのケースがあると思います。
(1)所有者自身の自己破産
自己破産しかつ資産として売れるものを売って返済に充当するケース
裁判所経由で競売に掛けられた場合、借りているだけの住人であっても事情聴取され（ほぼ強制）かつ
部屋の中の写真を撮影されるので住人は困惑し、場合によっては退去する事があります。
(2)事故物件
購入する室内において事件や事故があった過去がある物件の場合
購入前に不動産業者は過去の件を購入者に報告する義務があります。
（事故物件として報告が義務づけられている内容）
室内で起きた火災による焼死、自殺、殺人、その他で反社会的勢力の居住（暴のかたなど）
ただし、前入居者がおかした事故行為は報告となりますが前の前は報告の対象になっていません。
（見抜く方法）ただし絶対ではありません。目安としてですが
(1)家賃が同じマンションの他の部屋より安く貸し出されている。
(2)窓枠や玄関ドアが他の部屋に比べて新しい
(3)住民の口コミ（これが１番確実です）
このあたりでしょうか。

お礼

うわ～懇切丁寧、かつ分かりやすい回答を頂きました。ありがとうございます。

よく分かりました。

回答No.1

titelist1

マンションだと15％以上。戸建てだと10％以上が目標です。このレベルですと消費財の建物を10年で償却できることになります。この半分だとあまり儲かりません。

お礼

titelist1様：

いつも、他のかたの質問に対する名回答を拝見しておりましたが、私の質問にもお答え頂きましてありがとうございます。しかも、２つも頂いたようで、感謝しております。