【不動産の利回りとは・・・？？】

質問

またしてもバカな質問で本当に恐縮です。どなたかお詳しい方、ご教授下さい。尚、数字がとても苦手です。出来るだけ分かりやすく教えていただけると助かります。また、以下はオーナーチェンジの物件を検討する場合を前提としています：

１）　利回りなるものがあります。利回り８％、ってどのような意味なんでしょうか？

２）　オーナーチェンジ物件の売り値が、この利回りを元に算出されています。仮に：

家賃：　２０万円/月
利回り：８％

の場合、算出される売り値はいくらになるでしょうか？

３）古い物件、新しい物件の違い、は無視されるものなのでしょうか？

４）　利回りを基にして、売り値を算出する場合、利回りの％には、相場といいますか、目途といいますか、そんなものはありますか？

雑駁な質問ですみません。ご回答お待ちしております。

回答No.1

noname#22812 · ベストアンサー

（1）主には投下した資金、若しくは物件取得費に対してどの程度の年率の収益を生むか、という観点です。

（2）20万円×12ヶ月＝240万円（通常は諸経費が掛かりますので、経費を考慮しない考えを、表面利回りなどと呼びます）
この物件で表面利回り8%であれば240万円÷8%＝3,000万円という事です。3,000万円で買えば年間8%の収入が有るという事ですね。
年間収入240万円だが年間支出が50万円掛かるなどとすると、実質利回り8%では（240万円－50万円）÷8%＝2,375万円となります。
収益物件の売情報では表面利回りの表示が多いですから、この点の認識は必要です。

（3）利回りという観点では収益性のみの話ですから、新しいか古いかという点は無視なのですが、利回り○％（キャップレート）を設定する際には考慮に入れます。こっちは新築だから5％で良いがこっちは築15年だから8％は必要だ、などです。主には購入する側の期待値となります。

（4）相場は有ります。（3）で書いたような築年数というものも当然判断材料になりますが一番大きいのは立地ですね。
都心一等地と地方都市では勿論相場は違います。競争の原理が働けばレートは下がり物件価格は上昇しますし、レートが上がれば物件価格は下降していきます。

利回りによる収益物件の評価というのは一般化してきているものの、（2）で書いた通りに収入や支出の項目がどこまで含めたものなのかという点、又は賃借人有っての収益ですから空室等により常に数字が変化する可能性が有るという点、又は3,000万円で買って年率5%の収益を生むと言っても、その物件が3,000万円で売却出来れば年率5%を得た事になりますが投資した資産（物件価格）そのものが変動する点などもよく押さえておく必要があります。

お礼

beyondthetime様、ご丁寧にご回答頂き、感謝感激しております。すっかり理解しました。また、質問内容にはなかった、注意すべきポイントを分かりやすく書いていただきました。本当にありがとうございます。

別の内容の質問を、再度別項目で出しました。もし宜しかったら、そちらにもご回答頂けませんでしょうか？

有難う御座います。