オーナーチェンジで自分が家主になる場合の注意

質問

オーナーチェンジで自分が家主になると考えています。
しかし、まだまだ勉強不足なので、教えて下さい。
一つだけでも構いません。

質問1
その物件の価値（住環境、駅からの距離、これからの街の発展、利回り）などは、自分の判断能力が問われるところです。自分的には、上記のような事柄が、最高の水準だと、考える物件があります。しかし、オーナーチェンジ物件として出ているのです。よく、借主は家賃を滞納しているなどという問題もあることもあるようですが、その他、売りに出されている物件で、チェックすべき点はどういったものがあるでしょうか？また、家賃滞納などの事実は、きちんと公表してくれるのでしょうか？

質問2
オーナーチェンジで手に入れた物件を、借り手を探す手間は別として、不動産関係の資格なしで、不動産屋さんを通さず、借り手と契約することは、法律上問題ないのでしょうか？

質問3
固定資産税について、詳しく学べるサイトはありますか？

質問4
個人として、リフォームを頼むのに、信頼のおける業者はどこでしょうか？自分はという意見でもいいので、教えて下さい。
（東京23区内外）

質問5
将来物件を子供に相続する場合。死ぬ前に、オーナーチェンジとして、子供に売る。その場合、自分が売値を決めれるから、極端な話1円で売る。こうすると、相続税0円なんて、話になるんでしょうか？こんなうまい話ないですよね？

質問6
違法建築ではないと仮定して。きちんと、リフォーム、適宜に修繕を
していると、築20年なんて、問題ないのでしょうか？一般的にどれくらい建物はもつのでしょうか？

回答No.2

lunapal7 · ベストアンサー

質問１．
家賃の支払い状況は、大抵は銀行振り込みの記録をコピーして見せてもらえます。（関係ないところを黒で塗りつぶして）保証人の経済的内容も確認されるとよいでしょう。
質問２．
自己所有物件を賃貸するのは、宅建業ではありませんから問題ありません。
質問５・６．
文面からすると、その物件を相当後にお子様に譲るという仮定でしょうか。土地付きの不動産ならばよいと思いますがマンションの一部屋ですとちょっと問題が・・・。
今、投資物件としては築20年でぎりぎり家賃等がペイすると思われますが、この先、築40年とかになるとよほど家賃が安くないと入居者が入らないでしょうし、その頃売るにしても二束三文になってしまいます。管理費修繕積立金は払い続けなければならないので、お子様にとっては重荷になることが予想されます。
中古マンションは、せいぜい５年以内ぐらいに買い換えていったほうが良いと思います。
投資用マンションは、5年後に購入価格より（1000万円に付き）100～200万円ぐらい高く売らないと初期費用が出ませんから、買うときは相場より150～250万円位安い物件ならばよいと思います。
買うのは中々難しいですが、ご質問者様が自信を持って見つけられたのならばきっと良い物件だと思います。
また、空室になったときに頼む不動産屋探しが一番大変です。悪くすると数ヶ月も空くし、うまくいけばすぐ決まりますから。
その辺も経験しながら学習していくことになります。
頑張ってください。

回答No.4

lunapal7

＃２です。＃1さんや#3さんがおっしゃるようにリスクはあると思います。しかし、家賃の延滞・夜逃げ・自殺などの事故は１～３％と言われています。
地域によっても違ってくると思います。都心やその周辺で、割によいマンションはしっかりした会社員の方が入られますので事故は比較的少ないでしょう。（今まで一度も延滞等に会った事が無いので・・・30件は持っていませんが）
水漏れやエアコンの不具合などの話はきますが、管理会社に電話して直してもらい、貸主が負担します。（当然）
そんなに、手間はかからないですよ。
初めはみんな素人です。運によりリスクもありますが、一般的には安定収入になるでしょう。

回答No.3

fainaru

オーナーです・・・
大家さんも記載されてるとおり大変ですよ。
しっかりした業者さんにサポートしていただくのがよいかと思われますが、私の場合はオーナーしながら賃貸関係の建物管理の仕事をしていますがそりゃ大変ですよ！　例えば自殺とかあった場合はあなたが全て処理しないと、、、でも管理会社が中にはいると全てやってくれますから
それに、建物のクレームの処理だけでも大変ですよ。　小さいものなら蛇口のカランから水が漏ってる、排水パイプの漏水とか、あなたご自身で処理できますか？ま、その他山ほどありますよ！夜逃げの家賃回収なんか最悪ですよ・・・・

回答No.1

m_inoue

大家してます

オーナーチェンジでの経営です

１．
＞売りに出されている物件で、チェックすべき点はどういったものがあるでしょうか？

有りすぎて書ききれません

＞また、家賃滞納などの事実は、きちんと公表してくれるのでしょうか？

説明してくれますし、どんなに良いと思える物件でも１件でもそのような事実が有れば購入するのはお勧めできません（面倒に巻き込まれる恐れが有ります）
その滞納者が原因での物件売却の恐れも有ります

２．問題有りません

３．サイトは知りませんがちょっとだけ調べれば判るでしょう

４．知りません、業者によってリフォーム価格が３倍くらい違うのも当たり前

５．評価との差額が贈与になるでしょう、１円で売るのは勝手です

６．築５０年でも家賃さえ安ければそれなりに借り手は居ます、
　　「問題に」の問題は築何年でも常に存在します

持つのはいつまででも持ちますが収益が得られる期間は物件と立地によって異なります
木造でも３０年間儲かる物件もありますし、ＲＣでも２５年で採算割れする物件も存在します

ハッキリ言って、ここに書かれた内容が判らない方には賃貸経営は無理だと思いますよ

必ずヤケドしますから賃貸経営はもう少し勉強と業者との付き合いをしてから考えられてはどうでしょうか？
良い業者と巡り会えれば経営も楽です

・入居者が自殺したときはどうされますか？
・ヤクザ者が居座ったときは？
・入居者から苦情が出たときの対応は？

基本部分の勉強が大切です