中古マンションを買う時に気をつけること

質問

東京板橋で築23年で500万程度のマンションを見つけました。
それから山手線内でいい場所でも築20年～50年のマンションだとかなり安くなり500万とか
見つけました。これは妥当な金額なんでしょうか？
あと不動産については素人で検討違いな考えかもしれませんがオーナーチェンジ物件で
今借りてる人がいるのに売に出すのはどうしてでしょうか？
もちろん急にお金が必要になったとかあるんでしょうが売マンションがたくさんあるので
皆どういう理由で売るんだろう・・と気になるのです。
私はマンション持った事がないのでわからないですが毎月家賃収入があるなら売には出さないけど・・
修繕費とか固定資産税とか修繕費用がマンション内で全然集まってないとかで
売るんでしょうか？素人な質問ですみませんが中古マンションを買う時に気をつけるポイントは
ありますか？最近読んだ本では築浅の900万程度の物件がいいと書いてありましたが・・

回答No.2

merciusako · ベストアンサー

分譲マンションですと、１０年～１２年位の周期で大規模修繕工事を実施します。
屋上防水工事などの防水工事、外壁補修、各種塗装などです。
足場を架けて行う工事です。
工事期間はマンションの規模によって異なりますが、４～７ヶ月ほどです。

築２３年というと２回目の大規模修繕工事の時期に当たります。
そのマンションが２回目の工事がこれからという場合は考えものです。
工事期間中は工事用のシートで覆われてしまいますから。
賃貸物件としての購入であれば、工事期間中は借り手はいないでしょう。
その間収入はナシです。

また、大規模修繕工事のために、マンションを所有している方々は毎月、管理費とは別に修繕積立金を管理組合に納入しています。
これまでに積み上がった修繕積立金で大規模修繕工事が賄えれば良いのですが、そうでない場合は一時金の徴収ということもありえます。
管理費や修繕積立金の滞納が多額である場合にでてきます。

従って、日常管理がしっかりしていることはいうまでもありませんが、大規模修繕工事のような計画的な修繕のための「長期修繕計画書」があるのかどうか、また滞納がどの程度あるのかが問題になります。

「長期修繕計画書」は管理組合として作成していなければならないものです。
滞納額は、直近の管理組合の「収支決算書」を見れば確認できます。

いずれも、不動産仲介業者に依頼すれば入手可能ですので、是非確認してみてください。

なお、大規模修繕工事は１回目より２回目、２回目より３回目というように、回数を重ねるたびに、つまりマンションが古くなるほど金額が大きくなります。
エレベーターやポンプなどの各種設備の交換や給・排水管の交換なども新たに入ってくるためです。
ということは、毎月の修繕積立金も値上げされるということになります。

現実問題としては、消費税が１０％になれば、管理費の値上げも必至でしょう。

このようなこともお考えの上ご検討ください。

お礼

そうなんですね～マンション持って家賃収入ある人は左団扇と思ってました…10年に一回だと結構厳しいですね(>_<)

回答No.1

localtombi

まず、賃借人がいるのに売りに出すというのはよくあることです。
単純にオーナーが、「お金が必要になった」「売って、他の物件の購入費にあてる」「ローンが支払えないので売って返済に変える」「手持ちの余分な物件を売って整理したい」・・・など事情は様々です。
家賃収入があっても、それ以上のまとまったお金が必要な時は売る人が多いです。

＞中古マンションを買う時に気をつけるポイント
大きく、
管理組合がしっかりしているか？
大規模修繕の頻度や予定はどうなっているか？
築年数はどうか？
交通の利便性はどうか？
周辺に築浅の物件があるか？・・・
などかと思います。
中古マンションを買う人のほとんどは投資用で、人に貸してその家賃収入を得るのが目的です。
ですから、まずは人に入ってもらわなければいけませんから、その状態がいいかどうかが入居の分かれ目となります。
それと、マンションの管理がいい加減だと余計な支出が増えて、いくら賃貸していても「旨み」がありません。
管理人も常駐と巡回がありますが、もちろん常駐の方が管理上はプラスです。
マンションが古くなっていくと、周りの物件との比較でどうしても家賃を下げざるを得ません。
古いマンションほど人が入らず、買っても家賃収入がままならないことがありますから、築浅物件は投資用としては選択肢に当然入ると思います。

お礼

ありがとうございました。私ももっと勉強して詳しくなりたいです☆彡