不動産譲渡について

質問

知り合いが別の場所に家を建てた為、現在住んでいる築３０年の家を譲ってくれるというお話を頂きました。

不動産屋を通して行うつもりですが、その際の流れ、かかる費用、用意しなければいけないものなど何でも教えて下さい。

これまでアパート暮らしだったので何もわかりません。教えて下さい。

回答No.7

titelist1

うわあ、借地の古家ですか。地主との関係もあるので不動産屋を使うことです。新しい借地料や更新料のことが問題です。

回答No.6

masa180828

不動産業者しています。

＞動産屋を通して行うつもりですが

　質問者様が全て現金で購入の場合は不動産業者を通さずに購入できます。
　融資を受ける場合は銀行は不動産業者が作成する、書類がないと厳しいです。

　司法書士さんでも可能ですが、何かが起きた時は司法書士は責任を持ってくれません。

　ちなみに、お知り合いから購入の個人間売買は、思いもよらない事が起きた時に
　人間関係がきまずくなることを考慮してのお知り合いからの提案だと思います。

　回答者さんの中には不動産業者に対していかにも守銭奴のように回答されていらっしゃいますが、
　決してそうではありません。

　不動産の売買に関して熟知しておられる方は別として、不慣れな方は手数料を支払っても決して損はないと　思います。
　もちろん手数料がないほうが良いに決まっています。

　誠実な不動産業者の方が多いのも確かです。

　玉石混淆の回答から自分でよく考えて実行してください。

回答No.5

yumeiroyamaneko

司法書士というのは登記申請の代理を業とするのであって，
不動産取引の仲介をするわけではありません。

不動産取引のうち，贈与ぐらいであれば，
贈与者の担保責任とか諸々の問題を考慮しなくてもいいでしょうから，
司法書士が作るような契約書で取引しちゃってもかまわないでしょう。
ですが売買となると，そう簡単にはいきません。
法令上の制限等を確認したうえで取引をしないと，
高価な買い物をしたにもかかわらず目的を達成できないなんてことが起きかねません。

宅建業者の業務は，売買の相手方を探すだけではありません。
（それだけだと思っている人は，不動産の売買をしたことがないか，
経験があっても業者の重要事項説明をちゃんと受けていないだけでしょう）
不動産の仲介（媒介）の依頼を受けた宅建業者は，
対象不動産に関する都市計画等の法令上の制限等を調べ，
それが原因で買主が売買の目的を達成できないことがないように確認します。
そしてその結果を，重要事項説明として当事者に説明します。

たとえばうちの親が家を買おうと探していたときのことですが，
よさげな物件が１つ見つかりました。
ところが業者に聞いてみたところ，その地域には道路を造る予定があり，
数年後には立ち退きを余儀なくされてしまうだろうとのことでした。
なのでそこを買うのはやめましたが，現に今，そこには道路が通っています。
業者に聞かなければ痛い目に遭うところでした。

また，現在家が建っているとしても，
将来そこで建替えができるという保証があるわけではありません。
接道義務違反になるために再建築ができない土地があるからです。
弟が家を探していたときに最初に気に入った物件がそういうものでしたが，
それはダメだろうと反対し，別の物件にさせました。

宅建業者には，そういったことを調査して仲介を行い，
当事者が損害を被らないようにするという役割があります。
万が一，業者の業務の怠慢により買主が損害を被ったのであれば，
仲介手数料の限度を超えて業者の責任を追及できるでしょう。
ですが司法書士に売買契約書の作成を頼んだ場合，
司法書士は仲介業者ではないので，そのような調査等は一切しませんので，
仮に法令上の制限等により問題が生じたとしても，
あくまでも当事者が処理すべき問題になってしまいます。

そういったリスクをすべて背負う覚悟があるのであれば，
業者抜きで譲り受けてもかまわないと思います。
でもそうでないのならば，特に売買しようというのであれば，
リスク回避のためにも，仲介業者は入れるべきだと思います。

ところで質問の本題ですが，

[流れ]
贈与か売買かによって違ってくると思います。
贈与なら，契約→登記・引渡で終了。
売買なら，契約・手付金支払→ローン利用なら申込等→ローン承認
　　　　　→ローン実行・残金支払→引渡・登記といった具合でしょう。

[費用]
・売買ならば売買代金
・契約書に貼る印紙代（印紙税）
・仲介業者を入れるなら仲介手数料（物件価格の3％+6万円+その消費税分）
・登記費用（司法書士に依頼するなら登録免許税+司法書士の報酬）
・決済時に固定資産税の精算（1年間の税額×未経過日数/365日）
・ローン利用ならその手数料等
・購入後に１回，不動産取得税がかかります
・あとは毎年固定資産税がかかります
（…仲介業者に聞いてください。教えてくれます）

[用意するもの]
・収入印紙（契約書貼付。売買価格等によって異なる）
・住民票（登記用）
・印鑑証明書（住宅ローン利用の場合）
・住宅ローン利用の場合には他にもいろいろ
（…仲介業者や銀行に聞いてください）

といった具合ではないでしょうか。

お礼

宅建業者は売買の相手を探すだけでなく、そのような重要な役割もあるのですね。
リスクは回避したいので仲介業者は通した方が無難そうですね。
詳しく教えて頂き、大変勉強になりました。ありがとうございました。

回答No.4

titelist1

No.3です。
売り手の意図は分りかねるが、譲ると言っても相場も分らず安くも売りたくないので値段決めの交渉を不動産屋にやらせたいのでしょう。そのためには手数料を支払う方が得であると考えているのでしょう。
築30年では建物価値は簿価5％ほどですが、まだまだ使える建物ならば実勢では300万円から400万円程度を見る必要があります。土地価格は路線価を国税庁のホームページを見て計算した額を0.6で割ると実勢価格に近い額になります。買う意志を示す前に自分で計算して総額を知る必要があります。貴方が不動産屋を通したくないと思うなら価格提示をこちらからせねばなりません。

お礼

なるほど、不動産屋を通すといったのは、値決めをさせるためですか。それなら納得。
土地は借りている土地とのことです。

勉強になりました。ありがとうございます。

回答No.3

titelist1

不動産屋を仲介とすると売り手も買い手も手数料を取られる。結構大きな額で、双方に取引額の3％+6万円です。不動産屋の一番の仕事は買い手を捜したり、売り手を捜すことです。この場合はその仕事をしていないのに、何故に不動産屋を通すのか理解できません。売買契約を整えるだけなら司法書士に頼めばできますし、事務手数料程度の費用です。極端な話ですが、売買契約書の雛形を見て自分達で作っても良いのです。不動産は買い手が怖いのでしようが、買い手がそれを納得すれば、総額を安くすることができます。

お礼

おっしゃる通り、普通なら司法書士にたのむべきですよね。
相手の言うがままに（不動産屋を通すと）書いたのですが、これは不動産やと繋がりがあって
不動産屋を儲けさせ裏金をもらうという手口でしょうか？
こんなことも知りませんでした。勉強になりました。

回答No.2

86tarou

売買代金、仲介手数料（不動産屋）、登録免許税、司法書士費用（自分達だけで、法務局へ行き名義変更するなら必要なし）
、価格が相場より相当安ければ差額に掛かる贈与税（翌年確定申告）等でしょうか。
http://www.e-baikai.com/
https://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/7190.htm
https://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm

必要書類は所有権移転登記申請書のほか、↓を参考にしてください。登記申請を司法書士に依頼するなら、委任状も必要となります。
http://www.moj.go.jp/MINJI/MINJI79/minji79.html
http://www.meigi-henkou.jp/category/1566922.html
http://www.meigi-henkou.jp/category/1554517.html

お礼

いいサイト教えて頂きありがとうございます。
それぞれのサイトをみてみます。

回答No.1

noname#218036

土地とそこに建ってる建物を別に考える。
両方とも誰かに借りてないか、抵当に入ってないか、土地の場合長期の借地などあるから注意。
進入道路は公有地か？

３０年の住宅は資産価値が０、あるいは修理などでマイナス。特にシロアリの被害は見つけにくい。
あと何年かたてば大改修の必要ありかも？

値段とか場所の相談ですが、わたしなら新築買います。

その物件売れなかったのではと・・・かんぐります。

不動産の売買は、売主と、買主が納得したなら、自分でもできますが、司法書士に頼んだらいいと思います。
不動産屋なら売買の何割かは手数料で取られます。

問題は支払い方法です。こういう売買の場合はたとえば「住宅金融公庫」など使えるのかは、自分で調べてください。

まあ、詳しいかたは、もっと詳細に教えてくれるかも・・・

お礼

築３０年で資産価値０なんですね。外観はそれほど古くは見えませんでしたが、
水回りや、シロアリなどはわかりませんもんね。

lalala laさんなら、新築買いますか。売れなかったと思われるのですね。
ありがとうございます。勉強になりました。