古い家屋の維持管理や処分の方法などについて

質問

築50年程(35年程前に増改築)の中古物件(190平方程度で二階建て、排水は浄化槽)を購入したのですが床がベコ付く部分があったり水道管からたまに薄い錆水が出たり使用していない洗面所の配管に小さな穴が開いていて使用できなくなったりしました。　都市ガスの本管も古いらしく近く工事が必要との事でおそらく敷地内の配管も古いのだと想定出来ます。

今は母の年金などがありなんとか生活しているのですが貯金が少ないので余り大きな出費が連続して出ると生活していけなくなるのではないかという不安が大きくなってきました。　田舎で少し山よりで住宅がある場所も坂があり車も自宅に直接、停めれず駐車場も未舗装の場所をなんとか確保しているのですが不便な場所です。

建物や設備自体は即、倒壊などの危険はないですが価値の低い場所なので売りに出しても売れるか不安が大きいですし賃貸も賃貸で月の出費が四万前後はかかる場所なので悩んでいます。　目先的には誤魔化して住めても将来的には家屋の維持は難しそうなので。

こういう場合は売る方向で相談した方がいいですか？　またどこに相談したらいいですか？(宅建協会や不動産会社など)　母もそれなりの年の為に名義変更をして相続時に相続放棄なども考えていますが何かいい方法はありますか？　母からは名義変更の手続きもお金が必要だし、とりあえず敷地内のガス管が使えているのなら様子見をしたら？と言われましたが即、売れない物件だという自覚はあるので迷っています。

回答No.4

toteccorp · ベストアンサー

水回りの配管を全部直しても数十万円でしょう。
自分でできれば数万円。
相続税はかからないと思いますし、放棄しなくてもと思います。
自分で少しづつ直して住めばいつまでも住めるのではないでしょうか。
車の進入できないところを売るのは難しいでしょう。
建て替えもできない土地ではないのでしょうか。
ガス管が使えなくなったらオール電化にすればよい。
様子なんて見ていないで、できるところからするべきと思います。
水道屋さんに見積もりを出してもらうくらいはするべきと思います。
昔の家の水回りは外壁沿いが多いので屋外露出配管なら安く出来ると思います。

私は自分で改修しました。
ユニットバスも自分で組み立てました。
床も自分で張り替えました。
キッチンも風呂もトイレも含めて材料費は全部で数十万円。
築５９年の家ですが、死ぬまで住むつもりです。

回答No.5

inon

破格の値段で買ったものなら、破格の値段で売るしかないでしょう。しかし、築５０年の家を買うなら、設備の更新はされているかどうかぐらい調べないと・・・破格の値段ということは家土地にはほとんど価値がないということです。
これからどんどん設備関連（排水管、給水管、ガス管、電気配線等）が劣化していきます。数ヶ月持つかどうか・・・・
家の方も雨漏れ、外壁の劣化、床の劣化などがどんどん進みます。
更地にすれば売れるかも、不動産屋と相談してみてください。

回答No.3

toro1964

No.２です。

まず、固定資産評価額と売買価格との直接的な関連性はありません。

不動産は三価と言われることもあります。国税庁が税金の算出基礎とする路線価、国土交通省が年に一度不動産鑑定士に算出させる公示価格、そして実際に売買されている実際の市場成立価格の３つです。

評価額があるからといって売買が成立しているわけではなく、あくまで不動産市場での売手買手の双方がそろって初めて、金銭的な意味でその不動産の価格が決定します。
また、不動産市場の特殊性として製品と違って、一つとして同じものはないので、殆どの人が嫌がる物件でも、ある１人の人にとってはどうしても欲しい物件だったりするのです。
こればかりは、市場に出してみないとわかりません。ただ同じ私道の物件も長期間売却できていないので、かなり売却が難しい可能性があります。

現在、不動産会社でネットを利用しない会社は殆どありません。ご存じかもしれませんが、不動産業者は宅建業法で専任媒介及び専属専任媒介契約をした場合には、不動産業者の流通機構に登録することが義務づけられています。売れる物件は業者間流通で成約してしまいます。
ご質問の内容ではかなり売却に苦戦する可能性がありそうです。
もし、私が質問者様だったら、購入した業者に売却を専任媒介で依頼します。少なくともあなた様というお客様を引っ張れた業者さんなので。もしかしたら同じような顧客層を抱えているかもしれません。（希望的観測ですが）

私道という言葉が心配です。
住宅内の設備の古さもかなり気になりますが、水道・ガスの私道部分と敷地内更新は所有者負担ですので、私道部分の引き込みについては他の共有名義者がいれば協議や権利関係の整理が必要です。契約前の重要事項説明書に説明が義務づけられていますので、記載事項を確認してみてください。

もし私が質問者の立場でしたら、今更ですがまず購入しません。田舎でも実家の隣地とかなんらかの事情がなければ。
購入してしまったのであれば、早急に売却を不動産業者に依頼します。不動産は「負」動産でもあるのです。
あなたが破格と思っていた価格を相当下回っても、状況的に買手がいたら即決します。

＞母に万が一の事があった場合にアパートを賃貸して＜とありますが、アパートを賃貸にしてというと意味がわかりません。賃貸アパートを所有されているのでしょうか。。。。。。お母様と同居しているととらえていましたが。。。
別居されているとすると、法的には名義変更した場合、お母様からあなたが賃貸、あるいは使用貸借するということとなるので、固定資産税＋の税務上妥当性のある賃料をお母様に支払う必要があります。年額によっては贈与税にかかわってきます。

＞戸籍上だと母が除籍されているのですが不動産の名義変更の際は何か問題などありますか？
あなた様はお母様の実子で、お母様はあなたのお父様と離婚し、あなたはお父様の戸籍に残っているということでしょうか。
法的にキチンとした手続きをしていれば問題ありませんが、まずは無料の役所の法律相談・税務相談などがあるでしょうから、資料を揃えて、確認してくださいね。

回答No.2

toro1964

売却の意向があるようでしたら、地元の不動産業者にあたってみてください。宅建協会は地元の業者を紹介してくれると思います。
質問文を読む限り、なかなか難しい物件のようですが、こればかりはわかりません。まずは売却できる可能性について相談してみてください。
あなたもその物件を購入した訳ですから、なんらかの事情でその地所を必要としている買手がいるかもしれません。

あなた名義で購入したものをお母様名義に変更するということでしょうか。名義変更といってもその原因（売買なのか贈与なのか交換なのかなど）がはっきりしていないと、登記上の所有者変更の場合、その原因書面が必要となります。評価額によっては贈与税はかかりません。
書類さえそろえば、所有者変更の登記は自分でもできます。印紙税は不動産の評価額によりますが、恐らく大した金額ではないはずです。司法書士に依頼するとすれば、原因書面から作成するとすれば、５～１０万程度はかかるかもしれません。

お母様の金融資産や不動産、その他資産がマイナスであれば相続放棄も選択肢ですが、不動産のみ相続放棄はできませんのでお気を付け下さい。

補足

評価額は一応、ついているのですが場所的に買い手がつかなさそうなので前の持ち主の方には破格の値段で売って頂きました。　同じ私道のところに二軒、空き家がって一軒は地元の不動産の名前で一年前から売りに出されているのですが売れていません。　※私が購入時も車が直接、入れない場所という理由で安価でした。

私が購入した時は隣の大きな市の不動産業者を通じてネットで見つけて購入しました。　あまり地元の不動産業者に詳しいわけではないですがネットで物件を紹介出来る業者の方が買い手は見付かりやすいのでしょうか？

今のところ洗面所の配管が使用すると多少、水漏れをするので使用出来ない程度で問題なく住めそうなのですが水道管やガス管や給湯器や風呂釜などの設備の状態がどの位、古いか不明なのともし修理や交換などをする場合に大きな費用がかかる様だと維持が出来るか不安が大きいです。

今、現在の手持ちが少ないので評価額がありほとんどの部分が問題なく使えているうちに売りに出した方がいいのか、将来的に設備や家屋の大きい額のリフォーム費用が必要になりそうなので名義変更だけしておいてライフラインなどに問題が出て住めなくなった時か母に万が一の事があった場合にアパートを賃貸して空き家にして相続時に相続放棄した方がいいのかを迷っています。

母の資産は貯金も月々の年金以外は大きな額は無いので今、住んでいる住宅を母の名義にして住めるだけ住んで相続放棄しようかとも思っています。　
※戸籍上だと母が除籍されているのですが不動産の名義変更の際は何か問題などありますか？

回答No.1

Mokuzo100nenn

何が質問なのかよくわかりませんが、問題を三つに分けて考えましょう。

１．建物が古くなると設備や配管などは交換するモノです。
木造家屋の場合、乾燥状態が保たれておれば建物自体は100年でも持ちますが、配管はせいぜい50年、その他設備は15年～25年で寿命ですから、その程度で交換するモノと考えてください。

２．田舎の家は買い手がいないということ。
田舎は住人よりも家の数が多く、古びた家など売りに出しても買い手は見つかりません。
また、交通機関がクルマ中心になる地域では、家族用の駐車場所2台分と来客用で合計3台分のスペースがないとだめです。クルマ社会でクルマを駐車するスペースが無いというのは致命的です。売れません。

３．遺産相続は、不動産だけでなく、財産全体に対して相続・相続放棄を選択するものです。「不動産だけ放棄」ということはできませんので、要注意。