売買契約書の作成は必要？

質問

不動産を親族間で売買する場合、売買契約書の作成は必要でしょうか？
調べる限りでは、後々のトラブルの為にも作成すべきだという考えが圧倒的なようですが、仮に100%トラブルはないと考えた場合に、税務面から必要になることはありますか？
例えば不動産登記に用いる書類は、必ずしも売買契約書でなくてもいいですし、また、贈与税や譲渡所得税の調査の面から考えても、領収書を発行しておけば、又は代金振込の口座記録があれば、それでよいのではないかと思うのですが、この点いかがでしょうか？

どなたかお詳しい方いましたらお願いいたします。

回答No.3

tsuyoshi2004

親族間の売買の場合は第三者との売買と違って、「双方共に売却額が高い（安い）方が好ましい」というケースが少なからずあると思います。（第三者との売買の場合は、売る側は高い買う側は安い方が好ましいというが一般の商認識でしょう。）

したがって、第三者との売買ではその価格は当事者間での決め事に信憑性があるとされています。二束三文の物件でも購入する側が高値をつけるには一定の理由があるはずとか逆に市場価格よりもずっと安い価格には売却する側に一定の理由があるはずということです。

親族間の売買ではその価格の如何で「安すぎれば購入者への贈与」で「高すぎれば売却者への贈与」として贈与税が課される場合があります。

と、ここまでは質問者さんもわかってらっしゃると思います。

それで問題になるのはいつ売買が行われたのか？ということです。
不動産の相場も日々変化しているわけです。実際には日の単位で大きく変化することはないでしょうが、数ヶ月とか数年で大きく価格が変ることは珍しくありません。
不動産の規模などにもよりますが１割違えばかなり大きな金額になることもありえます。
一方で、お金のやりとりは物の売買だけではなく単なる貸し借りでも動くわけです。
当然、不動産売買の前渡金もありえるし、売買後に精算することもあるでしょう。
当事者同士が合意すれば、後日に以前の書類を破棄して新たな書類を作ることも可能ですし、日付を遡って書類を作ることも可能です。

ということで、一般的に作られるような売買契約書は不要とは思いますが、契約書でも覚書でもなんでもいいので、書類を作成して公証人役場で「確定日付」を取っておくことをお薦めします。
または司法書士などの第三者に売買契約書の作成を依頼するなど、売買の内容と譲渡の時期が決まった日付がはっきりする書類を残すことが重要でしょう。

お礼

tsuyoshi2004 さん、どうもありがとうございます。

ただ、売買契約書ではない書類であっても、登記で使用する書類には売買の日付が記載されていますし、その日をもって登記をすれば、それで十分、書類に確定日付を得るのと同等の効果はあるものと思います。

所有権の移転日と、代金の受領日は必ずしも同じでは無いですが、移転日と代金支払い日が極端に離れた日付でない限り、実際に支払った日に領収書を発行しておけば問題ない気はしてしまうのですが…う～む……。

回答No.2

chie65536（@chie65535）

＞それでよいのではないかと思うのですが、この点いかがでしょうか？

それで良いと思いますが、税金面は「税務署がどう判断するか？」ですから、貴方がどう判断しようが「取られる税金は取られる」ので注意。

貴方が勝手に判断して、勝手に税金を納めても、税務署が「いや、それは認めない。こうなる。だから追徴税と滞納税と不足分を払え」って言われたら、どうしようもありません。

数万円の印紙税をケチって書類を作らず、後から数百万の延滞追徴課税を払うハメになったのでは、本末転倒です。

「何があっても税務署に対抗できるようにするため」には「数万円の印紙税くらいは惜しまず払う」のも手です。

お礼

chie65535 さん、どうもありがとうございます。

契約書なんて作成するのはそう難しいものではないですし（単に売った買ったという簡易なものであれば、登記で使う他の種類の原因証書と内容的には大した違いは無いです）、ただ収入印紙が必要というだけです。

元々印紙は、書類に事実の証明力を付与するためのものではないはずです。

例え売買の事実は同じであっても、印紙税を支払っているかどうかで、ペナルティーを課せられるかどうかが変わってくるのであるとすれば、一種の合法的な賄賂みたいなもんじゃないですか。

回答No.1

kuma8ro

手続きとしては、表向きの理屈はそうかも知れません。
しかし、税務署が、架空取引の疑いを持って調べに来ることは、想定しておかなければならないでしょう。
⇒それは嫌なので、普通は契約書を作ります。
また、登記所には本人申請のつもりなんでしょうけど、なんだかんだと相当渋られるでしょうね。
虚偽申請を通した場合、登記所の責任では無いわけですが、本人申請を手伝ってくれる担当官も、そんなことに手を貸すのはイヤでしょう。

お礼

kuma8ro さん、どうもありがとうございます。

仮に調べに来たとして、事実代金を支払っていて、その通り領収書を発行していた場合でも、何らかのペナルティーを課せられてしまうもんなんでしょうかねぇ…。