マンションの親子間「売買」「贈与」「相続」について

質問

親が所有している不動産（マンション）について、先般、親子間「贈与」について、こちらのサイトにて、大変適切なご助言を頂戴し、感謝いたしております。
　前記、「親子間　贈与について適切なご助言を頂戴いたしましたことから、
（１）バブル期に購入（今では、バブル時に購入した半額以下）した不動産を、[1]売買　　　　[2]贈与　[3]相続　の何れを選択するのが最適（得）か、
また、
（２）購入不動産が、当時の購入価格よりも値上がっている場合、 [1]売買　[2]贈与　[3]相続の何れを選択するのが最適（得）か、
ということです。
　例えば、先般、当サイトにてご相談させて頂きました親子間「贈与」ですが、当時、親が不動産を購入した価格が、子供に「贈与」する時点の当該不動産価格（相場）が、同額程度か値下がっているのであれば、生前「贈与」をしておいた方が、仮に、将来「相続」に至り、相続税の非課税枠を適用して相続税を「０」に出来たとしても、子供の将来を考えたとき、親が不動産購入した際の契約書や諸費用の領収書等を保管してあるのであれば、子供に、親が不動産購入した際の契約書や諸費用の領収書等を含め、事前に「贈与」しておいた方が得ではないか？ということです。
上記、ご説明が上手く書けませんが、マンションの親子間、「売買」・「贈与」・「相続」について、各々のメリット・デメリットについて、見識者の方々よりご意見を頂戴いたしたく、よろしくお願い致します。
（３）不動産を「相続」で取得した場合でも、「贈与」で得た時のように、親が取得した時の不動産価格や登記諸費用等を差し引き、計算することが出来るでしょうか？

回答No.1

fujic-1990 · ベストアンサー

O-MIさんの前の質問を発見できませんでしたので、設定条件が分からないのですが、（１）は「今、売買・贈与・相続すると、税金が安いのはどれか」という意味で受け取っていいでしょうか？

　ならば、１番安いのは売買、２番は相続、３番つまり一番高いのが贈与です。

　マンションの時価が半額になっているとのことですので、親が子に時価で売却する時に譲渡益は出ません。したがって、売主である親が課税されることはありません。

　そして、買主である子には税金はかかりませんので、一番安いです。とは言っても、子に登記のための登録免許税とか、不動産取得税などはかかりますが。

　もちろん、時価より安く売ったりすると、差分が贈与になる場合もありますが、そういう特殊なケースの説明は不要ですよね？

　贈与税と相続税ですが、どちらも税金計算の基準となるのは「物件の時価」です。

　特例などがあって複雑怪奇なのですがしごく簡単に言うと、「時価に税率を掛けたもの」が税額になります。

　贈与税の税率は相続税の税率より遥かに高いので、それに時価を掛けたときの税金は、贈与税のほうが高いです。

（２）は、（１）とは違い、「値上がりしている時に、売買・贈与・相続するとしたら、税金が安いのはどれか」という理解でよいでしょうか？

　売買の場合、売った価格（時価）から買う時に支払った代金と支出した費用を引いて、残った金額（譲渡益）に税率をかけた金額が、親に対して課税されます。

　（２）は「今値上がりしている」という仮定でのご質問ですので、譲渡益は出るでしょう。売主である親に対する課税はあります。

　かつて、土地の短期譲渡益の９割くらい、税金で吸い盗られた時代もあったのですが、いまはそこまでの税率ではないので、おそらく売買が一番安いでしょう。

　贈与や相続で税金を計算するとき、基準となる額は、「物件の時価」です。

　時価が相当高くなっているという仮定ですので、贈与税の額も相続税の額も高くなります。

　でも、繰り返しますが、贈与税の税率のほうが相続税の税率より高いので、贈与が一番不利です。

（３）は、前の質問というのが読めない（プロフィールを拝見しても非表示ですし、検索しても分かりませんでした）ので、ご質問の意味が分からないのですが、

　相続した場合の相続税を計算するときに、相続額（時価）から親が取得した時の購入額や登記費用を引けるか？という意味ならダメです。

　相続した子が、将来そのマンションを売った時に、売却価格から差し引くことは可能です。

お礼

御回答頂き、有難う御座います。
正直、当方の質問内容が上手に書くことが出来ず、心配しながら、ご回答頂けるか大変不安でしたが、明快なご回答に、感謝申し上げます。
今後とも、宜しくお願い申し上げます。

回答No.2

kitiroemon

前提条件であると思われる（3）が間違っているのではないでしょうか。
http://okwave.jp/qa/q9226609.html

相続でも贈与でもその不動産の評価額は「時価」、具体的には固定資産税評価額によります。親がその不動産を取得したときの購入費や諸経費は」考慮されません。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm

したがって、贈与よりは相続のほうが税率が低いので一般的には相続のほうが有利です。さらに売買であれば、購入時よりも価格が下がっているのであれば譲渡税はかからないで済むメリットがありますが、子が時価相当額の金銭を実際に支払う必要があります。時価よりも安い金額で買った場合には、その差額分を贈与とみなされ、高い贈与税がかかります。

＃ちなみに、相続や贈与で取得したその不動産を、さらに第三者に売却する際には、親が取得したときの購入費や諸経費を、売却したときの譲渡価額から差し引けます。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3270.htm

お礼

御回答頂き、有難う御座います。
正直、当方の質問内容が上手に書くことが出来ず、心配しながら、ご回答頂けるか大変不安でしたが、明快なご回答に、感謝申し上げます。
今後とも、宜しくお願い申し上げる次第です。