個人所有のアパートを法人に移す

質問

個人で複数のアパートを所有しています。相続の関係で建物だけ法人が買い取りができるように計画していました。実際法人は起業したのですが、太陽光発電をするための法人で、公庫の借り入れをするには今のアパート（土地と建物）を担保に入れてくれれば貸すということで、すべて担保に入れてしまいました。そうしますと当初の計画である「建物だけ法人が買い取る」ことについて、所有権の移転等が関わってきますので担保についてどのように処理したらいいでしょうか。
借入期間が１４年ですので、８０歳を超えてしまいます。この２～３年の間に法人に移したいのですが、方法ありませんか。
詳しい方いましたら教えてください。

回答No.1

fujic-1990 · ベストアンサー

不動産賃貸業を営んでおります。

　なんで相続の関係で建物を法人に売るのかわかりませんが、それは横に置いて、法人に売るなら売るだけです。

　敷地と建物の両方を同一人が所有しなければならないという法律はありませんので、担保に入っていても、別々に売れます。

　担保というのが何か書いてありませんが、まあ十中八九抵当権だろうと思いますが、その時の所有者が誰であろうと、主債務者が返済しなければ抵当権を実行してその不動産（土地と建物の両方）を競売できますので、所有者が変わっても債権者にとって問題はありません。

　従って債権者には、その建物売却を妨害する権利はありません。ゆえに、債権者の許可を得る必要はありません。法人と売買契約をし、登記すればＯＫです。

　むしろ、その法人が定款上、アパートなどを所有していいのかなという気はしますが。

　余談ですが、法人に建物を売ったって、価値ある建物を買った分法人の株価が高くなり、その株を相続するので相続額としては同じです。

　某都銀の支店長に、会社を作って不動産を移すことを勧められたことがありますが、不動産が値下がり基調の時は逆に不利だ（相続税が高止まりする）という結論で一致してしまいました。

　普通の価格で売るだけではなく何か細工をしますか？

　格安で売ったり、高く売ったりするとか、細工をしますと「同族会社」の場合、調査が入りますのでお気を付けください。

お礼

ありがとうございます。将来的な事を考えたことと、妻に財産を渡したくないからです。会社は私一人で起業し、将来は娘に継がせます。

回答No.2

fujic-1990

1番回答者です。

　質問外ですし、勝手な憶測なのでどうかな、と思って、いったん書いたものを削除して回答したのですが、やっぱり気が変わって書きにきました。

　 f(^_~;; 憶測ですので、ご容赦を。

　貸家建て付け地などとしての土地の減額評価を狙っていらっしゃるのだとしたら、まあ、同族会社の場合は無理だと思った方がいいと思います。

　権利金を授受させられたり（当然、もらった側に所得税がかかる）、権利金放棄を受けたとして法人税がかかったり、「無償返還の届け出」をさせられたりして、あまり効果はありません。

　まあ、相続税だけを見るとまったくのムダということではないのですが、そのために増える仕事（帳簿作成義務、発生主義課税）や納税（法人税・法人住民税の税率は一律で、父上がよほどの高額所得者でないかぎり所得税よりも高額になりやすい）などなどの事情を考えると、大して意味はないものと思います。

　せっかくやった所有権移転が無駄にならないように、税理士などに聞いて、シミュレートしてみられることをお勧めします。

お礼

ありがとうございます。シュミレーションはしてみます。