ただし書きによる空地とは？質問における所有権について

質問

• 私の実家に隣接する田が放置状態で借家にナメクジや蟻が多く侵入して困っています。田を所有する親戚に木を切ってもらうようにお願いしたが行動してもらえません。私が所有する私道からしか進入できないため、親戚所有の田は私の許可なしに他人に売ることができるのか疑問です。
• 市の建築指導課に相談した結果、ただし書きによる空地として取り扱いたいとの判定書が出ました。ただし書きによる空地とは、建物を前提としなくても売買が可能な空地のことです。
• つまり、親戚所有の田は私道を所有している私の許可なしに他人に売ることができます。建物の有無に関係なく、ただし書きによる空地として取り扱われるので、売買が可能です。

回答No.3

江戸川 コナン（@hanasuke12） · ベストアンサー

No.2です。
丁寧な補足をありがとうございます。
およその状況がつかめました。
あと配置図だけあると確かなんですけどね。
回答が少し長くなりますが、ご容赦を。

＞たとえ購入したところで、私道（私が所有：地目は宅地）で囲まれているので私の許可無く進入出来ないのでは？だから誰も買い手がつかない。と思っていました。

買い手はいないと思いますが、金もうけの匂いを嗅ぎつけてやってくるのがブローカーです。
２足３文の土地を化けさせるのが仕事ですから。
ただし、耕作用の田ではなく建築可能な宅地としてです。
農機具が入れない田んぼを好き好んで買う人間はいないでしょうから。

＞この親戚は父方の親戚で母方の親戚に不動産の取扱（但し法人相手で個人宅はあまり詳しくない方）している人がいて其の方に相談したところ私の私道を市にどういう扱いになるか聞いてくださったのです。

所有者のあなたを差し置いて聞きに行くことが信じられない。

＞その方が市の建築指導課から「将来にわたり幅員4ｍ以上の空地を確保する旨の協定が締結するならば43条1項のただし書による空地として取り扱いされたい」と道路判定書に書かれていました。

この道路判定書というのは業者側内部のフォーマットの書類ですね。
外部に通用するものではありません。
たぶん、相談した者がいろいろ説明を聞くうち、自分に都合のいい部分だけを抜き書きしたのでしょう。
抜き書きでもウソではありませんからね。
行政は可能性のある方法のうち１つだけを説明（教示）したに過ぎません。

袋地での建築等に際し、４３許可の手法があるのはご存じと思います。
ただし、そうそう安易には適用しません。
全体の土地の状況がつかめませんが、建築等に際し普通は
１．路地状敷地での計画
２．位置指定道路や開発行為など新規の道路の築造
を選びます。
ただし書空地として４３許可を適用するのは、救済が必要と判断された場合の最終の手段です。
ましてやこの場合は奥の敷地は１つだけであり、現在は更地ですよね。
ですので普通はあり得ないとお答えした次第です。

＞この「将来にわたり～～協定が締結される・・・」に私がサインしなければ誰が購入しようが侵入出来ないという判断で良いのでしょうか？

この協定ですが、民事間の約束事で、あくまで４３許可のために行政が要求する担保なんです。
内容は、
「今後も関係者はこの通路を建築基準法の道路と同等に扱い維持管理することを約束する」
のようなものでしょう。
建築行為等が無ければ、あまり意味はありません。
で、他者の侵入に関しては建築行政は関与しません。
前述したように、民法では囲繞地通行権があります。
ただし、住居侵入罪もあるので、建物の無い土地に誰がどこまで立ち入れるのかは微妙ですね。

で、協定への同意には十分にご注意ください。
恐らく実印での捺印と印鑑証明の添付を求められます。
逆読みすると、
「関係者は永久にこの通路を宅地としては利用しない」
ですから。
無償か有償か存じませんが、同意した時点で自分の土地であれ、他人の通路としてしか使えない制約をずっと受けます。
質問者さんの代が子供さんに変わっても協定は継承されてしまいます。
破棄は許されません。
質問者さんにメリットが無ければ、止めたほうがよろしいかと。

このケースだと、先方が質問者さんの土地（通路）を相場以上で買い上げ、自分で進入路を確保するんですけどね。
何でそうしないのかな？
お金を惜しんでいるのでしょうかね？

＞要は袋地になっている田で資産価値がないのであれば、安くで購入して揉め事を解消したいのです。

田としての資産価値はあるかもしれません。
現に今まで質問者さんとはトラブル無く田を耕作できたのでしょ？
建物を建てるとか、賃貸駐車場として整備しようなど、田以外で活用しようと考えるから話が難しくなるんです。

＞ただ其の親戚とは感情的に上手くいっていなく、質の悪い不動産屋経由で袋地としりながら購入を希望する嫌がらせ屋（ガラクタや動物等の死骸置き場）などにされるケースがあると聞いた事があるので他人が購入しても絶対に進入出来ないというのであれば安く購入して問題を解説したいです。

このような心配は、私道ではどこでも付き物ですね。
実際はほとんど杞憂に終わるんですが、現に私道の入口にバリケードを立てるソノ筋の人間もいますし。
ただし今回は質問者さんの通路ですので、立場は強い側です。
囲繞地通行権があるので、他者はともかく袋地を購入した者の通行権はあるでしょう。
絶対に侵入させない、というのは無理かと思います。

＞そうではなく他人が購入しても私の許可無く侵入出来るのであれば、それはそれで困った事だと思って悩んでいるのです。

普通は自分の財産を守るには自分が行動します。
たとえばこのケースだと、道路側にフェンスを立てるなど。
「許可無く立ち入りを禁ず（地主）」
と立札を立てるのも良し。
全て塞いでしまうと通れませんから、耕運機１台が通れる隙間を設けるなど、そこは適宣に。

ところで、その田へは他に進入路が無いんですか？

昔から隣の土地は高くても買え、との格言があるので、もし質問者さんに余裕があるのならトラブル回避で買うのも方法です。
あくまで田んぼでの相場でね。
買い叩いたら恨まれるでしょうし。
でも、そもそもその田んぼって、建物を建てられるんですか？？？
農業従事者でなくても買える土地？？？
農転は不要？？？
耕作放棄地？？？
どのくらいの広さ？？？
まさか１町も無いですよね（笑）
質問者さんが買ったあとに活用できるのかが心配です。

この質問が、奥の田を買った地主からどうすれば建築ができるか？なら、もっと解説できるんですがネ。
質問者さん側の理由であれば、自分の土地を赤の他人に勝手に通行されない方法を弁護士さんに相談したほうがベターです。
民事のことは弁護士へ。
質問者さんのお住まいの地元で無料の法律相談なんてありませんか？
自治体の住民サービスですので活用してやってください。

補足

hanasuke12さん。丁寧なご回答ありがとうございます。配置図添付しましたが見えますでしょうか？田は100坪程度でそこへの侵入は私所有の私道を通らないと絶対に侵入出来ません。私としても両親の事を考えるとそれ相応の地価で買ってしまって問題を解説したいと考えています。それか今までどおり車等での侵入を許可する代わりに、手入れもしない木の伐採をさせたいのです。一番良いのは資産価値の殆どないと思われる土地をそれ相応の値段で買って問題を解決したいと考えています。