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ただし書きによる空地とは？質問における所有権について
江戸川 コナン（@hanasuke12）の回答
- 江戸川 コナン（@hanasuke12）
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こんばんは。 質問が、 １．親戚所有の田は私道（地目は宅地）を所有している私の許可なしに他人に販売する事が出来るのでしょうか？ ２．売る場合は特に建物を前提でなくても売れるかどうかが教えてほしいです。 の２点であれば、１番さんがおっしゃるとおり大丈夫です。 売る側は他人に拘束されないし、買う側は重要事項説明で土地の情報を知っているはずなので、袋地を承知のうえで買うでしょう。 以下は直接質問とは関係無いんですが… ＞市の建築指導課に相談したところただし書きによる空地として取り扱いたいとの判定書が出ました 普通はあり得ない話です。 ましてや、４３ただしで「判定書」などの書面での回答は絶対にあり得ません。 たぶん情報が錯綜しているんでしょう。 あるいは、袋地を建築可能にするために親戚が行政に相談して「可能性のある方法」を行政側から教示されただけと思います。 これを誰から聞きましたか？ ただし書というからには、親戚は建築可能な土地として付加価値を付けて売却したいんですよね。 ただし書の空地ですが、建築基準法第４３条を御存じですか？ 以下は御存じの前提で説明します。 ただし書の空地と判断されても、それで奥の土地がすぐに再建築が可能になるわけではありません。 この内容では許可のハードルは相当高いです。 質問だけ見ると市街化調整区域ですか？ だったらさらにキツイですね。 そもそも土地の権利者（所有者等）の同意が無ければ、権利者でもない行政庁が民事上の権利義務を科すただし書の空地と取り扱えるはずもありません。 普通は、担保となる協定（約束事）の締結が必要。 売買は別として、ただし書の空地と扱えるかは質問者さんの今後の判断にかかってくるでしょう。 もし許可の可能性があるのなら、親戚であれば同意のプレッシャーがかかるかもしれません。 もう少し情報があれば、もっと具体的に説明できるかもしれません。 再建築ではなく通行だけでしたら民法での囲にょう地通行の権利がありますが、これでは再建築での最低条件となる幅２ｍ以上は要求できないでしょう（過去の判例より）。 http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%9B%B2%E7%B9%9E%E5%9C%B0%E9%80%9A%E8%A1%8C%E6%A8%A9
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補足
hanasuke12さん。ご回答ありがとうございます。少し言葉足らずでした。おっしゃるとおり袋地としりながら田を所有している親戚から他人が買うことは出来るとは思いますが、たとえ購入したところで、私道（私が所有：地目は宅地）で囲まれているので私の許可無く進入出来ないのでは？だから誰も買い手がつかない。と思っていました。この親戚は父方の親戚で母方の親戚に不動産の取扱（但し法人相手で個人宅はあまり詳しくない方）している人がいて其の方に相談したところ私の私道を市にどういう扱いになるか聞いてくださったのです。その方が市の建築指導課から「将来にわたり幅員4ｍ以上の空地を確保する旨の協定が締結するならば43条1項のただし書による空地として取り扱いされたい」と道路判定書に書かれていました。この「将来にわたり～～協定が締結される・・・」に私がサインしなければ誰が購入しようが侵入出来ないという判断で良いのでしょうか？要は袋地になっている田で資産価値がないのであれば、安くで購入して揉め事を解消したいのです。。ただ其の親戚とは感情的に上手くいっていなく、質の悪い不動産屋経由で袋地としりながら購入を希望する嫌がらせ屋（ガラクタや動物等の死骸置き場）などにされるケースがあると聞いた事があるので他人が購入しても絶対に進入出来ないというのであれば安く購入して問題を解説したいです。そうではなく他人が購入しても私の許可無く侵入出来るのであれば、それはそれで困った事だと思って悩んでいるのです。私は不動産等の事に詳しくなく、説明が下手で誠に申し訳ないのですが、もう少し詳しく教えて頂けないでしょうか？市が出した道路判定書や配置図等も添付できるならしたいのですがやり方がよく分かりませんので文面だけになってしまい、申し訳ございませんが、教えて頂けないでしょうか？