注文住宅と土地の購入方法

質問

遠方にあるA設計事務所に設計をお願いし、地元のB工務店に工事を依頼する場合の基本的な流れを教えてください。
まずは自分で土地を確保してから設計をお願いするのが普通でしょうか？
先にA設計事務所に設計をお願いして、建てたい家のイメージが固まってからそれに合う土地を地元のB工務店さんと一緒に探すということも可能ですか？
設計～施工まで全部同じ工務店さんに依頼する場合は土地探しの段階から面倒を見てくださるところが多いので安心ですが、もし設計と施工をそれぞれ別の会社に依頼した場合、その辺りの流れはどのようになるのでしょうか。
自分で探して土地を単独で購入するとなると、いろいろややこしい条件が付いていてよくわからないのですが、とりあえず不動産屋さんに行って「住居建築用地を探している」といえばだいたい大丈夫なのでしょうか？
また、家の価格というのは、実際に施工する工務店さんによって変わってくるのでしょうか？それとも設計していただいた段階でハッキリとした金額が出るものなのですか？
理想の家を設計している設計事務所があるのですが遠方なのと、工事は行っていないので、設計してもらったあと、実際に施工してくれそうな地元の工務店を探す、という形になるかと思います。

回答No.3

oyazi2008 · ベストアンサー

NO.2です。
＞基本的に、設計と施工を別々の会社さんに依頼すると、これらを全部自分でやることになるのでしょうか。 どこか、こういった場合に相談にのったりアドバイスをしていただけるような窓口ってないものでしょうか？

建築士事務所が遠方でもそこで銀行の住宅ローンなどに詳しく、特定の銀行などと伝があるなら、そこを経由でのローンの紹介を受け、申し込みは建築地の支店でも可能でしょう。あくまで建築士にノウハウが無い場合を想定しただけです。工務店側は決定するのが進行上かなり遅い時期になりますから、あてに出来ません。まずは、建築士にローンのことも相談してみてください。

もう一つの望みは、土地購入時の仲介業者です。浜松というところは当方東北で全くわかりませんが、政令都市ですから、売買専門の仲介業者などある規模の都市でしょうから、事情を話し有し可能な銀行など紹介して貰うことは、可能でしょう。しかし土地売買だけしか関わりませんかあら、すべてお願いするのはむずかしいでしょう。またはこの仲介人が知識と経験が豊かでローンを任せられそうなら、報酬を支払ってお願いするということは、その仲介業者の会社方針によっては可能でしょう。

よくファイナンシャルプランナーなどの業種がありますが、実務的にどこにどう申し込んで組み立てたら良いのか？という実務の知識はほとんどない方々ですから、相談先になりません。
自己資金などもあって、収入もそこそこあり、勤務先なども問題ないような状態であれば、自己で直接銀行へ相談しても、手間は掛かりますが大丈夫ですよ。そちらでも土日などローン相談など受け付けていませんか？
先に書いた、1.2までは取りあえず、自分でやってみて下さい。実現可能かどうか？わからない状態で経費を欠けても仕方ないでしょう。
この手のローンのノウハウは、その会社独自で培ったものが多く、金融機関によっても多少実務が変わりますから、浜松の住宅ローン事情に詳しい不動産業者などに土地の情報と抱き合わせて良く聞いてみて下さい。もしかしたら浜松では土地取得の先行融資に建築確認など必要ないかもしれませんから・・・・

とにかく、資金の手立の目処が一番先にやることです・・・・・

回答No.2

oyazi2008

本業は不動産業者ですが、意匠系の建築士事務所も運営しています（当方は建築士ではありません）
他県などでの依頼経験もありますので、おおよその流れを書きます。

前提として、住宅ローンに明るいのは不動産業者やハウスメーカーなどです、建築士事務所などはあまりノウハウをお持ちではありませんし、遠方なら自己でローン申請等行うというスタイルでお考えになったほうが良いでしょう。

まずは、その建築士事務所に質問者さんのエリアで請けてくれるのか？を確認することです。基本的に設計業務だけ行うという内容では請けないことは多く、遠方でも管理までして設計管理費用は幾らぐらいかかるのか？を良く聞いてください。遠方なら割高になるはずです。
事例を踏まえて、おおよそ希望の広さで幾らぐらいの建物予算を確保しなければならないのか？
を良く聞いて、設計管理と建物建築費で最低限どれぐらいの予算になるのか？把握することです。
この予算にプラスで10％ぐらい余分に予算を確保しておけば、最低限現実可能な資金繰りになるでしょう。

次に地元の銀行などで、個人の収入や信用状態から、幾らぐらいまで借入れ可能なのか？を事前に相談します。物件が決まっていなくとも、おおよその数字は出してくれるはずです。事前にローンセンターなどへ電話して、必要な書類等確認の上予約して尋ねて下さい。

上記の2つの作業が終われば、　自己資金+借入可能金額＝総予算です。
諸費用は総予算の8％程度大目に見込んでください。
総予算-　諸費用（8％）-　建物予算（設計管理費+建物建築費）＝土地の予算　となります。

これで質問者さんのエリアで実現可能なのか？どうかを判断してください。土地の予算が希望の地域では低すぎて不可能な場合は、その建築士事務所の設計で建てることは現実不可能ですし、予算に見合えば問題ないですし、また少々足りない程度なら、土地の面積を小さく考えるか？土地が安い地域までエリアを広げるなどの対処が必要です。

当方で私がお客さんに対して最初に行うのが、資金的なシュミレーションやローン付けなど、現実の予算確保で、可能なのかどうか？をお客さんに理解してもらいます。（そう安くはない建物価額のため）

ここで土地の予算がわかりますから、それに見合う土地を探すことになります。都市部なら売り物件の多くはネットに掲載されていますし、売買を扱う不動産業者が探す窓口になります。
上記で土地の予算帯はわかっているのですから、それに見合う物件で気に入った土地があるかどうかです。長いお客さんですと最初にあって上記の予算帯の提案などして、2年後に「やっと気に入った土地が見つかりました、見てください」なんて連絡があったりします。

気に入った土地が見つかり、実際に購入する場合は、不動産業者なども介入しますが、どうしても建築士事務所で設計しての家作りとなり、土地購入時にローンを利用しなければならない場合は、建築確認済み証を要さずに、全体的な土地と建物の資金計画概要だけで、土地のローンを実行してくれる銀行でなければ、現実購入が出来ません。
建築士事務所で設計する期間は、結構時間がかかります。とても2ヶ月程度で建築確認を提出するところまで進むことは無いでしょう、しかし土地の売買契約は2ヶ月程度で残金を支払わなければなりません。銀行の多くは、土地の融資を行う際に、「建築確認済み証」の提出を条件とする銀行がほとんどです。当方のエリアでも、これの必要なしで融資実行出来るのは3行程度の銀行しかありません。
ですから、それが可能な銀行を探しておくことが必要です。

ここまで進めば、設計事務所は設計管理契約書や図面や建築会社は見積書など銀行の指定した書類等提出すれば、ローンの審査や実行などは進んでゆきます。

1、建物総予算の把握（建築士事務所へ相談）
2、借入れ可能額の検討（銀行）
3、土地探し→　決定　　建物プラン開始
4、土地と建物総額でのローンの事前審査　　→OK
5、土地の売買契約
6、土地のローン申し込み
7、土地のローン実行（土地取引の終了）
8、建物設計の打ち合わせを重ねる・・・・・・施工図完了
9、工務店等へ見積りの取得、見積もり合わせ
10、予算オーバーの場合は減額検討
11、計画決定、予算確定、　　　建築確認図面作成
12、建築確認申請　　→建築確認済み証の交付
13、建物ローン申し込み　→　承認
14、建物ローン実行　（1回で全額出ますが、上棟時や完成時など分割で支払います）
15、建物完成　　登記や銀行の最終手続き等　　建物残金等支払い
完了
書けば上記の様な流れです。当方のお客さんにはこの手続き部分は私がお手伝いしますから、スムーズに流れるのですが、質問者さんが自己で行う場合は、良く銀行の担当者などに聞いて、必要な時期に必要な書類を提出できるようにしてください。
書いてすぐ把握できるような内容でもありませんが、結構面倒ですよ・・・・・・

お礼

色々と親切に教えてくださりありがとうございます＾＾
ですが、めちゃくちゃ大変そうなので自信がなくなってきました(＠＿＠)
基本的に、設計と施工を別々の会社さんに依頼すると、これらを全部自分でやることになるのでしょうか。
どこか、こういった場合に相談にのったりアドバイスをしていただけるような窓口ってないものでしょうか・・・。
ちなみに浜松市です。

回答No.1

atelier21

地域にも依るでしょうが、土地探しは「縁」ものなので、希望通りに中々

設計は、土地が無ければ絵が書けません、立地に依って制約(設計条件）が違います

工事費は、設計図がないと詳細な見積もりが出来ません

従って、土地の取得⇒設計⇒工事費見積もり　の順

但し、頭記した様に、土地情報は色々な方から得るのが得策

当方(設計者)は、土地探しから同行し、建築的な策を提案する事はあります

不動産屋や施工社が良い情報を持っている場合もありますが、商売の道ですから、自社業の建築条件を付けてくる場合もあります。その場合も設計者がよい取引になる様に助言する立場でもありますが

設計から施工一環は、素人の建て主の場合、注意が必要でしょう

補足

早速ご回答ありがとうございました。基本的な流れはわかりました＾＾

では、住宅ローンはいつ組むのでしょうか？
土地を購入する際に足りない分をローンで支払い、さらに家を建てるときにまたローンを組むのでしょうか？
建売と違って、注文住宅では土地→設計→工事→その他？と段階ごとに支払いが発生すると思うのですが・・・その場合、ローンは一体どのように組むのですか？

>設計から施工一環は、素人の建て主の場合、注意が必要でしょう

とありますが、具体的にどのような点に注意すればよろしいですか？？

あと、土地の探し方ですが、建築予定地に知り合いがいない場合はやはり不動産屋さんからの情報が主になりますか？他に自力で土地を探す良い方法はありますか？

ネットで土地情報を検索していたのですが、安くて条件の良い土地にはだいたい「大規模既存集落該当地」と書かれています。
これは、該当しない人は購入できない、あるいは購入しても家を建てられない、ということになりますか？
他にも市街化調整区域、都市計画移転者向けなどと色々条件がついているのです。
特に何にも該当しない人が自由に自宅を建築できる土地はどのように探したらいいでしょうか・・？？
そういうことも不動産屋さんに聞けば教えてくれますか？

ちょっと、質問の趣旨がずれてきたので新しい質問をたてた方が良いようならそうしますが、もしお答えいただけたら嬉しいです。