住宅ローンの組み換え？について

質問

再婚を考えています。

私は現在、パート勤めの34歳、69歳の父と、築16年の父名義の実家暮らしで、金融公庫の住宅ローンが22年ほど残っています。(銀行の住宅ローンは残4年)

彼もバツ１で、築3年の持ち家があります。(ローン残は恐らく32年)

父の年齢などを考慮した上で同居を考えていますが、再婚後、子供ができた時の事を考えると、お互いの家では手狭です。

まだ具体的に彼とは話し合っているわけではないですが、できれば、２世帯とはいかなくても、新たに家を購入する事を考えています。

家を買い換えた友人の話だと、ローンの審査で限度額が下がるとの事。

そして、彼は親の自営会社の社員ですが、今の彼の家も、元は公務員だった先妻の名義で購入し、離婚前に彼の名義に変更するのに、ローンの審査が通りにくかったとの事です。

ローンの残りや父の年齢を考えると、私の実家を今売却するのはもったいないような気がします。

私の実家を借家にして、家賃収入で実家のローンの返済に充て、彼の今の家を売却し、私の実家を担保に、新たにローンを組めますか？

彼の家を建て替える事も考えたのですが、解体費用諸々を考えると、売却した方が良いと思うのですが…

現在、貯蓄という貯蓄はありませんが、お互いの収入と父の収入で、ローンの返済は問題ないと思います。

如何せん金融的な事は素人で知識が足りず、説明不足で申し訳ないですが、このような経験をされた方、詳しい方、いらっしゃいましたら、助言いただければ、ありがたいです。

足りない情報があれば、できるだけ補足します。

よろしくお願いします。

回答No.1

fpadviseok · ベストアンサー

まず問題を整理して考えたいと思います。

１　二つの居住用住宅の問題

　再婚をするのであれば、二つの居住用住宅を所有していることは無駄ですよね。それもどちらもローンを抱えているのはよろしくないです。どちらか一方の住宅ローンはなくす方向性は間違いないと思います。ただ問題があるのは、住宅を処分してもローンが完済できないようでは意味がありません。まずやるべきことは、どちらの住宅も売却した場合はどのくらいで売れるのか調査をすることです。あなたがどこに住んでいるか分からないですが、第三者に譲渡した場合どちらも居住用住宅ですので居住用財産の３０００万円特別控除が使えますからほぼ税金は取られないかと思います。
　一方どちらかを賃貸で貸し出すという考えもありますが、ローンを二つ抱えている状況は変わりありませんので、あまり得策とは言えないと思います。どちらを売却するかは不動産の価値がどちらが大きいかが１つの基準になると思います。

２　新しいローンを組んでの新築
　あなたと再婚者の不動産がどのくらい価値があるのかまた資金力が分からないので何とも言えないですが、すでにローンによる担保設定がしてある物件に新たにローンを組めるほどの担保力が残っているとは思えません。都会の一等地であれば別ですが。。。

再婚をするということで面倒な問題は片付けておきたい気持ちは分かりますが、一気に片付けるよりも家族や相手の方ともよく話し合って決めていくのがベストだと思います。子供の件も将来のことですので分かりませんし、生まれてから住む場所をどうするか考えても決して遅くはないと思います。

それと貯蓄がないのにローンを現在の収入だけに頼るのはあまり良いとは言えないですね。みんな年をとっていきますからリスクに備えて何らかの準備が必要です。

人生の再出発に幸多かれと願っていますが、関係者でよく話し合ってみんなが納得行くような形で問題を解決していってください。

回答No.2

iichiho

まず親の家の話です。

ローン返済中のトピ主さんの実家は、現在ローンを設定している金融機関２つで第１抵当、第２抵当が抵当権が設定されています。
新たなローンの担保にする場合は、第３抵当となりますので、担保能力は認められません。

次に彼の家の話です。

ローン残３２年の彼の家は、売却時にローンが完済できるかどうかもポイントです。
住宅ローンが完済できる見込みが無いと、売却は難しいです。
貯金で補填するか、残債ローン（新規のローン）の審査が通って完済できると良いのですが。。。

購入後３年ということですので、新築から中古へ自宅価値は大きく下落している上に、ローンはほとんど丸ごと残っている状態です。
まず、現在のローン残債と、彼の家の売却可能額の確認が先決です。