土地の相続税評価額を現象させる方法

質問

土地の相続税評価額を減少させる方法として、以下の方法は可能でしょうか？

１．土地の情報：

　　１２ｍｘ２０ｍ　の２４０ｍ２　で、１人住まいの父親が所有、やがては息子が相続予定。
　　１２ｍの辺が路線価３０万円の公道に面している。評価額７２００万円

２．方法：

１２ｍの辺の端から８ｍ、奥行１ｍの８ｍ２を、息子の妻に贈与する。贈与価格２４０万円、妻は贈与税１３万円を納税する。こうすることにより、父親の土地は間口４ｍに減少するので、父親の土地の評価額は以下如くとなる。
３０万円ｘ０．９４（間口狭小補正）ｘ０．９６（奥行長大補正）ｘ２３２（地積）＝６２８０万円
評価減少額は、７２００万円ー６２８０＝９２０万円

こうすることにより、父親の土地の評価額が９２０万円下がったわけですが、このような方法は
合法でしょうか？税務署より、目をつけられたり、指導を受けたりすることなどあるのでしょうか？

ご回答、よろしくお願い致します。

回答No.5

hata79 · ベストアンサー

建物を建てることで評価が下がるということですが（中略）、建てるとどのくらい評価が下がるのでしょうか？という捕捉質問をいただき「じぇじぇっじぇ！」と驚いております。

というのは、財産評価基本通達を既にご存知の上での本質問だとして、相当高度な質問（もしかしたら専門家が、あえてしてる質問）だと思っていたからです。
高度な質問に「家を建てるやり方が王道」などと意見をつけてしまって、失礼したなと反省してたのです。

まずは、建物が地べたの上にあるというだけで、これを取り除く費用が発生します。この費用の見積もりを控除するので「建て付け地減価」といいます。
これは実際に建物をぶっ壊して更地にする費用を見積もることになります。

次に借地権減価は２０％です。
土地をそのまま持ってるよりも、アパートを建ててしまえば、どえらく評価額が下がるとともに、アパートが相続税の納税資金を作ってくれるというわけで「更地にしておくぐらいならアパート経営」をしてるわけです。
アパートの場合には単に借地権減価ではなく借家建付け地として減価されます。
居住してる人を追い出す費用分だけ地べたの価格が下がるという意味です。

ご質問のように、間口を調整するという評価減材料を作る方法もあるでしょう。
相続税負担をいかに下げるかという節税の話しでは、やはり「家をぶったてる」話しが出てきますね。

財産評価基本通達は既にお読みだと存じますが、一応URLを貼っておきます。

参考URL：

http://www.gyosei.co.jp/home/pickup/3180019/zeiroku_tsutatsu/a00za27601.html

回答No.4

hata79

合法でしょうか？税務署より、目をつけられたり、指導を受けたりすることなどあるのでしょうか？と問われているので、その可能性があるという回答が述べられてるのですから、反論してもショウもないことに感じますが。

土地、特に更地である場合には、建物を建てることで相当評価が下がります。
借地権が仮に認められないとしても、少なくとも建て付け地減価が控除されます。
土地の評価を下げる王道は「建物を建てる」だと思います。

補足

建物を建てることで評価が下がるということですが、路線価30万円の２４０m2の土地の評価額が建物を建てるとどのくらい評価が下がるのでしょうか？

回答No.3

MSZ006

＃２の方が仰られるように「不合理分割」に該当する可能性があります。

不合理分割に該当する場合は全体を一体評価して面積按分することになります。

補足

それでは、８ｍ２の土地がもともと別の筆の土地であって、別の地番がついていたとします。たとえば、正面の道路が開通する前別の人が所有していたものが、道路が開通した為、８ｍ２の区画だけが残ってしまったといった具合であったとします。このように、既に分筆されていて、地番も違う土地を贈与した場合も不合理分割になるのでしょうか？

回答No.2

minosennin

財産評価基本通達7-2注において、
『贈与、遺産分割等による宅地の分割が親族間等で行われた場合において、例えば、分割後の画地が宅地として通常の用途に供することができないなど、その分割が著しく不合理であると認められるときは、その分割前の画地を「1画地の宅地」とする。』と規定されています。
これは「不合理分割」と呼ばれますが、ご質問のケースはこれに該当する可能性が高いと思います。

なお、それより小規模宅地の減額措置は50%~80%減ですから、これを適用できる余地がないか検討されてはいかがでしょうか。

回答No.1

hata79

評価の問題よりも「土地を自分のものではなくした」ので評価額が下がる効果だと思いますが。