都市計画区域外の新築について

質問

• 都市計画区域外で購入を検討している、築2年の戸建物件についての不明点をまとめました。
• 都市計画区域外の新築、特に地盤調査や地盤改良の義務や建築確認申請についてお知りになりたいようです。
• また、検査済証の発行や完了検査の義務、そして瑕疵担保保険の必要性や登記に関する問題についても質問されています。

回答No.1

江戸川 コナン（@hanasuke12） · ベストアンサー

こんにちは。
わかる範囲でお答えします。

＞(1)新築時、建築確認申請は不要で、工事届の提出のみで良いということですが地盤調査や地盤改良の義務などはあるのでしょうか？

法令で確認申請が義務付けられているのは、着工までの手続きです。
勘違いされる方が多いのですが、確認を通すことが目的ではありません。
ましてや確認が通れば絶対に安心が保証されるものでもありません。
地盤調査はしてあたりまえ。
設計者、つまり建築士の義務と考えて良いでしょう。
何をどこまでするかはケース・バイ・ケースですけどね。
施行令では地耐力の如何によって基礎方法が変わりますから。

＞また、都市計画区域内の建築についても地盤調査や地盤改良というのは建築確認申請の義務要件なのでしょうか。または推奨されているだけなのでしょうか？
＞（地盤調査していないと確認申請が下りない、のか、なるべくするように、なのか）

同じことです。
確認を通すのが目的ならば、Ａ建築士のように偽装すればいくらでも通ります。
あなたが健康診断をするとしましょう。
最初から異常無し、と診断してくれるのが確実な医師を選びますか？

安全な家を建てるのが目的なのか、確認さえ通ればそれでいいのか、の違いです。

＞(2)都市計画区域外でも、検査済証は発行される（可能）のでしょうか？
＞また、完了検査は義務なのでしょうか？

区域外なら検査済証が交付できない、とは読めませんね。
申請をして合格すれば交付されると思います。
でも何のため？
紙切れ１枚が欲しいですか？
施主が自分の家が適法に、つまり計画通りに建てられたことを自分で確認すればいいんですよ。
つまり工事監理者がいるわけですから。
検査員は工事途中の経過を写真や記録からしか知ることはできません。
すべては施工者と工事監理者にかかっています。
完了検査を受検するためには、確認申請の図書一式が必要ですので、無ければあらためて準備することになります。
ちなみに都市計画区域内であれば完了検査を受検し合格することが必要です。
ただし法で定められているからではなく、施主が自分の財産を守るためにね。

＞(3)2年前の工務店（当時、建設業許可あり。今は廃業）の大工さんが作り、買主⇔大工さん個人という請負契約をしたようです。
＞この場合瑕疵担保保険には入っていなくても問題は無かったのでしょうか？

ダメです。
廃業したのなら、まさにこのようなケースで必要な保険と思いますが。

＞(4)この物件は未登記なのですが、関係図書（工事届や図面などの控えなど）がまったく無い（前買主は他界ですでに遺品は処分、大工さんは結構なご高齢で引退したのでまとめて処分してしまった）ということですようです。
＞この状態で購入後、私の名義で表示登記、保存登記をすることはできるのでしょうか？
＞あるのは建築時の請負契約書だけの様です。

申し訳ありません。
専門外です。
今どきは法務局で相談を受け付けていますよ。
管轄の支局に電話で相談されたらいかがでしょうか。
ただ、私の経験では法務局の職員は不親切ですが（笑）