諸費用を価格に入れてもらうことは可能？

質問

新築戸建の売主業者に３,０００万の価格に諸費用込にしてもらって、
業者に登記費用やローンの費用等を払ってもらうってことは可能なんでしょうか？
それとも交渉できるとしたら、単純に値引きしてもらうことになるのでしょうか。

友人が購入して諸費用込で・・・というような話をしていました。
込みの価格にできるのでしたら、ローンで全額組めるということですか？

回答No.5

kenanami3150 · ベストアンサー

団塊世代の不動産問題解決コンサルタント(宅建主任者)です。

あなたのお話は、「諸費用を払ってもらう交渉」などと、価格交渉を考えているようですが、これは単なる、「諸費用に相当する程度の値引き交渉」のお話です。

そして、住宅ローンを利用する際の、購入諸費用は、物件価格のおよそ「10％」程度を見ておけば良いです。

その売主業者に、取引価格を、「諸費用込みに・・・」などの、融資銀行には多少伏せるような行動はしない方が賢明です。
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また、あなたの属性（勤続年数・年収・職業その他）によっては、全額ローンも、諸費用ローンも可能です。

仮に、「公務員」・「上場企業社員」など、一定の職業の方は、全額ローンも可能です。

もしあなたが、本気で購入するために、ダメモトで「値引き交渉」などを考えているなら、多少の
テクニックをお話します。

それは、「買いたいんだけど、多少の予算オーバーに・・・」などと訴求したらどうでしょう。

売主の気分いかんでは、承諾される場合もあるでしょう。

ただし、同時期に別の買主が、「満額」で購入するとなれば、一発で消し飛んでしまうリスクはありますが。

以上、参考になれば幸です。
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なお、よければ検索サイトで私の公開ID「kenanami3150」を開いていけば、私の「知恵ノート」が見られ、参考になる項目があります。

お礼

ありがとうございます。

例えば諸費用ローンを組んだ場合は、通常の金利＋諸費用ローン分の金利（０.２％）で
期間ずっと組み込まれるのでしょうか。
それとも諸費用分だけ別枠で３００万を２％で返済する、というような感じでしょうか？

回答No.7

zipang_style

＞新築戸建の売主業者に３,０００万の価格に諸費用込にしてもらって、
＞業者に登記費用やローンの費用等を払ってもらうってことは可能なんでしょうか？
「買主と業者が結託して、金融機関を騙して全額ローンを組む」ということでしょ。

２７００万円の不動産＋諸経費３００万円を舞台に
３０００万円の物件と見せかけた売買契約書を交わせば騙せないこともないでしょうが、
過去に「２７００万の広告チラシ」が出たことがある場合、即バレ。
ローンの却下はおろか「詐欺、公文書偽造、私文書偽造」などの罪を問われることになるでしょう。

以前、マンションを見に行った時、
「１千万上乗せした売買契約を交わしてくれれば、
諸経費を支払った上に、６百万円キャッシュバックしますよ。」なんて
タヌキに遭遇した経験があります。
当たり前に対象物件から外しましたが、
いい加減な業界なので、そういう悪さをする業者は未だにあるでしょう。
関係は持たない方が身のためです。

お礼

やはりいけないことなんですね。
ありがとうございました。

回答No.6

kenanami3150

はい、前回回答した団塊世代の不動産問題解決コンサルタント(宅建主任者)です。

あなたの「コメント」欄が、再質問のような内容でしたので、お話します。（「回答用」の枠しか知りませんので、これを使用します）

以前は、住宅ローンの借入方法は、各金融機関が「横並び」とも称されるほど、一緒の基準でしたが、現在は、それぞれの金融機関により、様々な手法を取り入れているようです。

●一例では、仮に、本来の物件自体の住宅ローンは、「最長返済期間が３５年」などで、諸費用ローンは短期で〇年、などの手法もあります。（金利は各々違うでしょうからここでは控えます）

支払い方法や融資システムなどは、直接、最寄りの金融機関の住宅ローン相談窓口を訪ねて相談することをおすすめします。

大切な財産になる高額の買い物ですので、あなた自身が、融資する本家本元に聞くのが最良の手段です。

知人・友人の、責任の無い一般的な話や、匿名で質問・回答のこのコーナーでの話などを基準にして動いても、最終的に結果を受けるのはあなた自身です。

あなたのコメントでは、「金利」が主体のようでしたが、具体的なことになれば、不動産の世界でなく、金融の世界ですので、ぜひ、直接の回答を確認することをおすすめします。

以上、参考になれば幸です。

お礼

再度のご回答ありがとうございます。

なかなかなからないことだらけで難しいですね。

回答No.4

86tarou

No.2です。

例えば３,０００万の価格の物件で、業者に諸費用込の値段にしてくれとお願いしたら、銀行は物件価格が３,０００万だと認識しますよね？＞
3000万円の物件を諸費用込みにすれば、3200～3300万円になるかと思います。300万円も無条件に値引きして、込々で3000万円は簡単にはあり得ないのではないでしょうか。
どちらにしても、仲介手数料を上乗せした売買契約を結めば銀行を騙すことになりますが、出来ないことないかと思います。ただ、これがあとでバレでもすれば一括返済を求められる可能性もあるかもしれません。売買契約書の偽造ですしね。
どうしても諸費用もローンでというなら、それが出来る金融機関を探すしかないですし、詐欺にもならないでしょう。

でも実際は業者と買う人との話で物件価格２,７００万＋諸費用３００万みたいな感じでできるのでしょうか。なんというか、キャッシュバック的な感じで諸費用分は業者が払ってくれるような。＞
上記したように、出来るとすれば3000万円＋諸費用にしかならないと思いますが…。3000万円の物件を3300万円と偽り融資を受け、その中から諸費用を払うことになるでしょうか。

友人が言ってた諸費用込で安くしてもらったというのがイマイチ理解できなかったので。 ＞
単に売れない物件で、300万円値引き交渉しただけなのでは？売り出し価格は売主が決めた価格であり、価格交渉は当たり前の行為で、条件によっては大幅な値引きも可能ですし。
そもそも、その物件は仲介？それとも業者所有？

お礼

友人の話はやはり値引きしてもらったということっぽいですね。

売主が業者の物件です。分譲地で苦戦してるっぽいのでそのような相談も出来るのかなぁと思って。
ありがとうございます。

回答No.3

otudo606

ＮＯ．２　この回答への補足

＞銀行は物件価格が３,０００万だと認識しますよね？
でも実際は業者と買う人との話で物件価格２,７００万＋諸費用３００万みたいな感じでできるのでしょうか。

　売買契約書を偽造しない限りは厳しいと思います。

　銀行によっては物件価格２７００万円（売買契約書記載の金額）

　諸経費３００万円を融資してくれるところもあると思います。

　その代り諸経費分の利率は若干高い。

　正直に銀行へ話をされる事をお勧めです。

　法令順守は基本で結果的には御質問者様を守ります。

お礼

なるほど。やはり契約書に記載された金額になるのですね。
当然だとは思うのですが、実務的に一般的に行われているのかと思いました。
ありがとうございます。

回答No.2

86tarou

諸費用もローンに出来るかどうかは、金融機関によって違うかと思います。ただ、これでは担保価値が不足するので、基本的には諸費用は現金が必要となります。なお、新築の場合は100％融資が期待出来ますが、中古の場合はそれより少ない借入金額となることもあるでしょう。
そもそも、頭金もない状態でのローンは無理があるでしょうか。やはり物件価格の20～30％以上は頭金を用意し、ローン残高>]家の価値にならないようにする方が安心です。何かあって返済出来なくなった時に売却して清算出来ますし、これが逆だと差額を現金で用意しないと売ることすら出来ません。この場合、抵当権を行使され、競売で安値で売られ借金だけが残ることになります。
この他にいざという時のための貯蓄も必要であり、生活費の半年から１年分以上は常に現金貯蓄で置いておきたいところです（これについては家の購入に関係なく必要であり、諸費用も用意出来ないようならこれも不足しているのでは？）。これがないと減給や失職、不意の出費に対応出来ず生活が破綻する可能性もありますので。
ローン審査に通れば完済出来る保証なんてありませんし、あくまで無理のないローンが前提でしょう（定年以降の返済や変動金利でしか払えないローンは論外）。人生を左右する借金をするのですから、安易に考えて買わないことをお勧めします。家は生活の質を高める道具の一つにしか過ぎません。これによって極端に生活を切り詰めたり、外食や旅行にも行けないようでは本末転倒にもなりかねませんし。
余計なことまで書きましたが、少し気になったもので… ＾＾；

補足

例えば３,０００万の価格の物件で、業者に諸費用込の値段にしてくれとお願いしたら、
銀行は物件価格が３,０００万だと認識しますよね？
でも実際は業者と買う人との話で物件価格２,７００万＋諸費用３００万みたいな感じでできるのでしょうか。
なんというか、キャッシュバック的な感じで諸費用分は業者が払ってくれるような。

友人が言ってた諸費用込で安くしてもらったというのがイマイチ理解できなかったので。

回答No.1

terepoisi

＞込みの価格にできるのでしたら、ローンで全額組めるということですか？

できる、できないは借入れする金融機関によって違います。
業者指定ローンだと変更できませんから事前によく調べてください。

お礼

業者に聞くというよりは銀行に相談になるんですね。