贈与税について ２（やや長文）

質問

たびたび、すみません。

恋人同士の男女が新居購入にあたって
頭金を共同出資します。
現在、新居の名義（契約者）は男性です。
頭金の女性出資分は、男性が女性から賃借した
カタチを取り、公正証書を作成します。
作成するのは『公正証書の金銭消費貸借契約書』とアドバイスいただきました。

本題ですが、後に名義を共同名義（共有登記?）に変更したいと思っております。
（女性の出資分は女性の持ち分として）
この場合、先に作成する『公正証書の金銭消費貸借契約書』に於いて
記載事項として、『後に借用金額（女性の出資金）の分を名義変更する』
という旨を書き記しておけば、その時、贈与税の発生はなくスムーズに
名義変更できるのでしょうか？

回答No.3

hata79 · ベストアンサー

まず「誰が質問をしてるか」程度ははっきりさせましょう。
男女の「女性」が質問者ですね。
他の質問を含めて「全部読むとやっとわかる」質問では、いったい何を聞きたいのかがわかりません。

お困りのようですから、僭越ながらまとめてみます。
男１，５００万円、女１，０００万円を出して２，５００万円の家を購入した。
持分を男が１５、女が１０としての共有で登記すればよいのだが、
金融機関が、男女が夫婦でないために（おそらく）男のローンを組むための便宜として
不動産の登記を１００％男でないと困るといったのでそうした。
これでは、女が出した１，０００万円が「物として残らない」ので、どうしたらよいか。

どうでしょうか。
「変だな」と思うのは、金融機関の言い分です。
男がローンを組むさいに、言え全部を担保にいれておく必要があります。つまり抵当権の設定です。
これは「男が１００％所有者」なので、誰の協力も得ずに自分でできます。
担保として抵当権設定をするというのは、万一のときに差押して競売にかけて、お金にして残金にあてることができるということです。
ここで、競売にかけても「家の半分です。共有持分を売ります」とした場合には「まず買い手が現れません」ので、残りの共有分も合わせて「家の全部を売る」という形になります。
そのためには共有者、つまり女が「抵当権設定」に同意し、連帯保証人になってることが「金融機関にとて最善」です。
ここで「共有者が夫婦ではないと、あかん」という金融機関の言い分には「それって、おかしい」と私は思います。

理由
夫婦でなくても不動産の共有関係は成り立つ。
例えば親と子。伯父と甥。いとこ同士など。
男の単独所有＝１００％男の持ち物という登記でないと「金を貸せない」と言い出してる金融機関の担当者が「ものを知らないのではないか」と思います。

理由その２
女が１，０００万円出してるのに、男の名義にしてしまえば「男が女から１，０００万円贈与をうけて家を買った」ことになります。
男が高額の贈与税負担をしないとなりません。
金融機関の人間なら、この程度の知識がないと困ります。
「男が１，５００万円、女が１，０００万円出すけど、所有権登記は男の単独所有にする」と言うことに対して、
「だめですよ。それじゃ、贈与税がでてしまいます。１５対１０での共有登記にしたほうがいいです」とアドバイスするのが金融機関の担当者のすべきことです。

この点が間違ってるので、やれ金銭消費貸借契約だ、公正証書だと、問題のベクトルが違った向きになってしまってます。

まずは「出したお金で、按分しての所有権登記をする」です。
男女が内縁関係なのでどうのこうのと口にしてる金融機関の人間は「まるで関係ない事（内縁であること）を、法律が許してないかのように思い込んでる」可能性があります。

「あなたが、内縁関係がどうのこうのっていうから、不動産登記を男単独所有にしたので、贈与税がかかってしまうけど、どうしたらいいの」と聞き返してやりましょう。
お話にならなかったら、金融機関の責任者と話をすべしです。
共有者が内縁だといけないということはありません。
不動産を赤の他人と共有してても、その共有者が連帯保証人になり、抵当権設定に同意すれば、借入金の返済のための担保物としては充分です。

「後に名義を共同名義に変更したいと思って」るとのこと。
これって、男から女への「贈与」になり税金発生しますよ。

お互いの間で「１，０００万円分は女のものだ」と認め合ってるだけです。
登記が「男のもの」となっていれば「実は女が１０００万円出してるので、、、」というのは税務署にとっての言い訳にすぎません。
金融機関の「アホ」に抗議すべきことです。

お礼

まずは、大変お礼がおくれまして、ほんとうに申し訳ございませんでした。
ご親切なアドバイスを２度もいただき、親身になってくださってありがとうございました。
いろいろありましたが、現在はゆっくりとですが、良い方向に向かっております。
その節は本当にありがとうございました。
心から感謝申し上げます。ありがとうございました。

回答No.4

mnb098

いろいろな質問をされていますが、入り口が間違いでしたね。
男性側のローンを申し込む際に「内縁」といってしまったから担当者は、内縁関係だと入籍しないかもしれない「他人・同居人」だと判断してしまいました。
たいていの銀行員だとそのように判断するでしょう。保全上の判断を常識的にしますから決してアホではありません。

事情で入籍は後日になるが「婚約者」と話しておけばほとんど問題なく共有登記ができ、質問者を担保提供者としてローン契約も成立したはずでした。

今からでも遅くないので錯誤による公正登記で１５：１０の持ち分に戻すことはできます。
ただし銀行の同意を必要とします。女性の持ち分に移した分が抵当権よりさかのぼって建物の所有の時点に変更となるため、その部分の抵当権が無効になってしまうからです。

その持ち分だけを追加設定登記する必要ができますが、実務上不可能ではありません。
司法書士にお話すれば銀行にも掛け合ってもらえます。

実際、夫婦のケースでしたが資金の出所で調査があり、贈与税の対象と判断された案件で同様の対応に応じている事例を見ています。

お礼

大変お礼がおくれ、申し訳ございませんでした。
要点もまとめきれてない質問に対し、ご親切にアドバイスをいただき感謝しております。
その節は本当にありがとうございました。

回答No.2

hata79

う～ん。難しいですね。
まずは常識から判断するという過程をもってみましょうか。

あなたがローンを組むなり、宝くじに当たったかなりして「自分のお金で買った」家があるとします。
それとは別に、友人から２，０００万円を借りていたとします。
あなたの住んでる家は４，０００万円で手にいれたとします。

この状態で、あなたが友人に２，０００万円を返したとします。
友人が「お前は俺に２，０００万円を返したのだから、お前の家の半分は俺のものだ」と言い出したら、さて、どうしますか。
関係ないだろと言い返しませんか。
ご質問で「金銭消費貸借契約書の作成をしておけば、名義変更ができるか」「贈与税発生はしないか」とありますが、それ以前の問題です。
「借金を返したら、家を取られた」という、わけのわからない話になります。

あなたは彼女からお金をかりました。公正証書まで作ってます。
彼女にお金を返せばそれで終わりなのです。

ただし「借金が返せなかったら、あなたの家を半分貰います」という契約なら、あなたの家の持分半分が彼女のものになってもいいでしょう。
そのさいは「贈与」ではありません。
借金返済のための代物弁済なので、あなたは「自分の家を半分売って、借金をはらった」と税法では考えます。
つまり譲渡所得の問題が発生します。贈与税の問題ではないですね。

お礼

読んでいただいて相談にのってくださってありがとうございます。
相談する人が無く心が折れそうなのでほんとうにうれしいです。

私の書き方が下手で申し訳ありません。
私は女性のほうです。女性側からの質問となっております。

今のままでは登記簿名も男性だし、私が出資した事実がなくなりそうで
どうしたらいいかというところに公正証書で借用書を作ればという意見をいただきました。
心配事がいろいろで考えがバラバラになってまとまりなく申し訳ありません。
大変申し訳ございませんでした。
新しく別カテゴリーで立てた質問に詳細を書いております。もしお宜しかったら流し読みでもしてください。

http://oshiete.goo.ne.jp/qa/7855818.html

本当に無知で情けない限りです、今になって・・・
お答えいただいたこと感謝申し上げます。

回答No.1

mukaiyama

＞現在、新居の名義（契約者）は男性です…

契約者名はどうでも良いです。
登記簿は誰の名前になっていますか。

＞カタチを取り、公正証書を作成します…

別に公正証書である必要などありません。

大事なことは、市中並みの金利を付け定期的に返済し続けている事実があるかどうかです。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4420.htm

「カタチを取り」という表現からは、返済の実態がない正真正銘の「絵に描いた餅」に終始させる意図を感じますが、それでは公正証書などにお金をかける意味ありません。

＞後に名義を共同名義（共有登記?）に変更したいと…

後にではなく、現時点で出資割合に応じた共有登記にしておかなければ、来年の 3/15 までに贈与税を納めなければなりません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4429.htm

＞記載事項として、『後に借用金額（女性の出資金）の分を名義変更する…

ちょっと日本語が分かりません。
借用が事実なら、返済していけば良いだけで、登記名義を換える必要はありません。

そうではなく、借用は「カタチ」だけであって、一定期間返済しないまま放置した後に名義変更するという意味ですか。
そうだとしたら、個人の税金は 1/1～12/31 の 1年分がひとくくりですので、年をまたげば、書類に何と書こうが贈与税の問題は避けて通れません。
公正証書に何を付記しようが、税法的には全く意味ありません。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

お礼

ご回答ありがとうございます。

＞登記簿は誰の名前になっていますか。

男性の名前です。

＞＞記載事項として、『後に借用金額（女性の出資金）の分を名義変更する…

＞ちょっと日本語が分かりません。

大変申し訳ございませんでした。
別の質問のご回答からの新たな疑問でしたので詳細は書いておりませんでした。
また別カテゴリーで立てた質問に詳細を書いております。

http://oshiete.goo.ne.jp/qa/7855818.html

タックスアンサーではなかなかわかりにくく、相談する相手もなく
こちらに質問させていただきました。昨日、今日と、国税局には時間内に電話が
できず、明日から連休ですので困っております。
そんなところに、読んでいただいて、回答くださる方がいて本当に感謝しております。ありがとうございました。

頭の中がいろいろ混乱してるため文がまとまりなく申し訳ありません。