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賃貸マンション水漏れトラブル

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お礼率 100% (2/2)

5階建てマンションの2階に住んでいますが、階上からの水漏れの件で困っております。
文章が長くなりますが、アドバイス等頂きたく思います。

3階の方が越してきてすぐに我が家の台所天井から水漏れしました。
管理人さんに連絡して、すぐに業者さんに来てもらいました。
古いマンションなので排水管が老朽しており、そこから水漏れしたとの事で早急に修理してもらいました。 これは5年前の事。

その後3階の住人は引っ越し、しばらく空き部屋状態だったのですが、また次の方が入られました。
その方が入居する前に上の部屋はリフォームされたのですが、その際、業者が排水管を誤って破ってしまい再び天井から水漏れ。
まだリフォーム中だったので上にいる業者に『水漏れしてます』と訴えに行った所、慌てて来てくださり応急処置をしてもらいました。(後日再度来てもらい排水管の修理はしてもらってます。)
これは今年1月の事。

ここまでで水漏れ2回・・・大した被害は出てませんし古い建物だから仕方ない・・・と思っていた所
今度は居間の天井からポタポタと。
原因は3階のベランダにある給湯器から漏れた水が壁の隙間に(ヒビ?)染み込み、配管をつたって居間の天井に滴り落ちているとの事でした。
我が家の照明に水が掛かりブレーカーが落ちたりしましたので、部品交換はしてもらったのですが
天井のシミはそのまま放置されてます。 これは今年8月の事。

そして先々週金曜日の晩、まーた台所天井から水漏れ。
管理人に連絡したら『土日は業者さんがお休みなので月曜日にしか対応できない』と言われ
ならば月曜日迄は仕方ない・・・と滴り落ちる水を掃除しながら修理業者が来るのを待ちましたが
来ない!連絡もない!月曜日の午前中に来るとの話だったのに昼過ぎになっても来ない!
で、管理人に電話すると『あら、まだ着てない?じゃぁ連絡してみますね』と。

夕方になって業者から電話があり、『今日中に行くことが出来なくなった』と言われました。
ではいつならば来れるかと聞くと『日時が決まり次第、管理人さんの方へ連絡します』との事でしたが
それまでずっと我が家の天井からは汚水が垂れ流しになるじゃないか!なので困ると伝えても、業者も管理人もごにょごにょ・・・という感じ。
結局別の業者さんに依頼する事ができたのですが、来れるのは日曜日だと管理人から連絡がきました。
3階の住人も日曜日にいは居るし、両方の部屋の状況確認も出来るとの事でした。
幸い漏れ落ちてくる水が少量だったのと、何故かその日の夜からピッタリと水漏れが治まったので日曜まで我慢する事にしました。日曜なら主人も休みですし私一人より心強いし。

先週の日曜日に管理人と共に水道業者さんが来て台所天井と天井裏を見てもらったのですが、
『何処から水漏れしてるのか分からない。天井裏も乾いてしまってる。配管等見る限りリフォームしたばかりの様なので、実際リフォームされた会社に来てもらった方が良いのでは?』と言われたのですが、上の部屋のリフォーム会社の事は私は全く判らないし、連絡先も忘れた。
では上の部屋の住人、若しくはオーナーに聞けば良いじゃない!と水道屋さんが管理人に言うと、
『上の部屋の人は誰だっけ・・・聞いても判らないんじゃないかな・・・オーナーは○○さんかしら?大家さんは・・・&%$○△』と訳わからん独り言いいだす始末。
あなた、3階の住人さんとお話したのでしょ?日曜は3階の方も居るから~とか言ってましたよね?
今行ってリフォーム会社等聞いてくれば良いじゃないですか?とやんわり言うと
『じゃぁ上の住人に聞いてみます。また後で連絡します』と言って帰ってしまいました。

結局水漏れ箇所や原因も分らず、勿論修理等もされず・・・。
今現在まで我家階上に住んでる方に、私達は直接会った事もお話した事もありません。
最初の水漏れの時も2回目の時もですが、住民同士のいざこざやトラブルとかになるのが嫌だったのでこちらから伺ったりするのは避けて、管理人さん若しくは我家の大家さんに間に入ってもらってました。
排水管や給湯器と、決して故意ではないと思いますし、住人が管理できる部分ではないと思います。しかし、三度も下の階に水漏れさせて、上の方からは挨拶の一声もなくなんだかモヤモヤしてます。

そして、今夜改めて主人が管理人に電話して上の部屋の方にリフォーム会社はどこか聞いていただけたか?その後水漏れの原因究明や修理等の話はどうなるのか?と聞いた所、管理人曰く、上の部屋の住人が水漏れの原因は判明したので自分で業者を呼んで修理したらしい。との事でした。

あぁそうですか、それは良かったとなる訳ない。
下の階に水漏れさせるほどの原因は何だったの?我が家の台所のシミは?
本当に業者さん呼んで修理したの?
主人と2人で階上の住人と管理人はタッグ組んで嘘言ってるんじゃないか、
このまま事なきを得ようとしてるのではないかと疑ってしまってます。

これまでの水漏れで天井のシミと照明器具しか被害はありません。
ですが、その都度何社もの業者が入り、時間や都合を合わせて対応しなければならず
参ってしまってます。
しかもいつも連絡はこちらから・・・という状態。

こんな感じでは次もっと酷い水漏れ等の被害があった時の事を考えるとゾッとしますし、
引越しも検討しなければいけないのかな・・・と考えたりしてます。
引越し費用等の請求とかしたいくらいです。家賃も下げて欲しいくらいですが・・・。

私達はこのまま騒がずに引き下がり、モヤモヤしたまま生活していくべきなのでしょうか?
それとも他になにか出来る事はあるのでしょうか?
せめて今回の水漏れ原因の説明と謝罪はしていただきたいと思っておりますが、
直接3階の方に伺い立てても良いものでしょうか?。

どうか良いアドバイス、ご意見等ください。宜しくお願いいたします。
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  • 回答No.2
レベル14

ベストアンサー率 30% (1232/4069)

まず、貴女のお住まいのマンションは、賃貸マンションではなく、分譲マンションと思われます。
で、各区分所有者が、自分の持ち室を、それぞれの不動産屋を介して、個々に賃貸に出しているということだと思います。

そうしますと、登場人物が、工事業者の他には、「管理人」と「我家の大家さん」だけであるのが妙な気がしました。

つまり、この種のマンションには管理組合があるはずなのです。そして、配水管工事は、共用部に属しますので、修繕積立金会計からの支出になります。個人的負担はありません。
そして、共用部の工事負担支出する責任者、つまり、一般的に「管理責任者」と呼ばれるのは、「管理組合理事長」なのに、そういう役員の登場が皆無であることに違和感を感じました。

この種の工事は、管理組合役員による理事会審議を経て、工場業者選定が行なわれ、そして、総会承認を経て工事が実行されるというのが正常な形です。でも、緊急の事故処理の場合もありますので、それゆえに予備費も準備されていて、そういうところからの支出により、緊急工事が実行されることもあるわけですが、そういうことにしても、緊急招集による理事会での決定が必要です。そういう話が一切出てこないということは、かなり特殊な、私の知らない「賃貸マンション」なのでしょうかね。

いずれにしましても、階上住居者にとっても寝耳に水の事柄で、当人たちに罪の意識は全く無いと思います。なにより、配水管とは、共用部ですので、専有部のみに責任を負えば良いというのが各室オーナー(大家)、または、居住者の認識でしょうから、階下の住人に、お詫びする根拠がないのです。責任も無いのです。

配水管関係は、外壁修繕と並ぶ、所謂、大規模な修繕で、多額な工事(配管交換)費を要します。
そんなわけで、あらゆるマンションには、「長期修繕計画書」があるはずですが、管理組合の組合員は「大家さん」ですので、この種の「計画書」など、賃貸住居人の目には触れないものかも知れませんが、そういう配管工事の時期は何時なのかと、管理組合理事長に尋ねるのが最良です。

しかし、賃貸住居者は組合員ではありませんから、大家さんに、そういうことをお願いし、大家さんから、理事長に尋ねて貰うというのが宜しいかと思います。

あるいは、あとは、壊して、更地にするということが既に決定しているマンションでしたら、今更、大規模修繕工事などしませんから、多分、修繕積立金会計も、殆ど、枯渇状態なのかも知れません。

そういうことなら、引越しの準備も、念頭に置かなくてはなりませんね。
お礼コメント
ogojomichi

お礼率 100% (2/2)

ご回答有難うございます。

建物の“管理組合”について、No.1さんへのお礼でも触れましたが、現状当該建物の
”管理組合”の存在を知りませんし、初めから知らされてもおりません。
ですので、何かあった際の対応相談は、“管理人”が窓口になって対応頂いており、
大家は管理人へ対応を任せている状況です。

今回、管理人の対応や言動に疑問を持ち、その状況を大家へ逐次相談してきましたが、
とりあえず今後の対応についての「窓口」を大家へお願いする方向で既に相談しました。

勿論、回答で仰る修繕対応の流れについては理解できます。
一般的にはそうあるべきで、通常時・緊急時に拠ってそれぞれ適当な対処がなされる
べきだろうとも思います。

今賃借しているこの建物については、管理人より上層の仕組みについては、こちらでは
皆目判らず、私達住人にとっての相談先は、基本的に管理人と大家になっています。

「共用部」に関して階上の住人の責任がないという事は理解できましたが、質問にも書きましたが、
今回の階上の漏水の原因は、階上の住人が自身で原因箇所を特定し業者を呼び修繕したと
聞いております。これは「専有部」における漏水という事になりますよね?
何故なら、階上部屋の排水管(共有部)は我が家の天井部に存在し、我が家から入らなければ、
修繕処置できないはずだからです。

なお、昨晩から前回と同じ台所天井より、再び漏水しており、階上の工事に拠る修繕は
完了していない事になるかと思います。
上記状況も既に大家、管理人への報告・対処依頼は済ませており、全てお任せする事としました。

貴重なご意見・ご回答有難うございました。
投稿日時 - 2012-11-18 16:47:57
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  • 回答No.1
レベル14

ベストアンサー率 57% (2725/4768)

 不動産賃貸業を営んでおります。  いま、会社で営業中なので、文章を吟味している余裕がありませんので、ざっと眺めてみただけですが、いわゆる「分譲賃貸」つまり、分譲マンションが誰かに売られて、上の部屋のオーナーが不明なようですね。  質問者さんがすぐやるべきことは、質問者さんの部屋のオーナーに事実関係を説明しておくことです。  そうしないと、退去のときにごっそり修復費の請求が届きますよ。  その時に ...続きを読む
 不動産賃貸業を営んでおります。

 いま、会社で営業中なので、文章を吟味している余裕がありませんので、ざっと眺めてみただけですが、いわゆる「分譲賃貸」つまり、分譲マンションが誰かに売られて、上の部屋のオーナーが不明なようですね。

 質問者さんがすぐやるべきことは、質問者さんの部屋のオーナーに事実関係を説明しておくことです。

 そうしないと、退去のときにごっそり修復費の請求が届きますよ。

 その時になってから、「私が悪いわけじゃない」と言っても、「あなたがすぐ報告していれば打てる手もあったのに今となってはできない。あなたの責任だ」と言われます。

 賃借人というのは、「善良なる管理者の注意」を払って、賃借物件を管理する「責任」を負っています。

 「善良なる管理者の注意」というのは、「自己所有物件に対する注意」よりも、重い注意責任です。自分の物なら「ま、いいか」で済むような程度の水漏れでも通告・防止する責任があります。

 ゆえに、水漏れなどあると、居住者の責任は追及しやすいのです。だから、それを防止しなければなりません。

 報告の手紙は書留くらいにはするべきです。もちろん写しを保管すること。

 つぎは、そのマンションの管理組合にも同じ状況説明をして、対処を要求しておくことです。

 最後に・・・ 管理会社と書かれているのですが、なんの管理会社ですか?

 投資物件のマンションの場合、状況が複雑で、質問する人が「管理会社」と言っていてもどれを指しているのかわかりません。

 大家の委託を受けてその部屋を管理する管理会社にも、同じものを送りましょう。

 とりあえず、その3種類の行動で、自分自身への責任追及を防ぐ(もう手遅れかも)。

 そのあとで、退去するかどうかなどを考えないといけません。


 質問者さんのその後の行動については、業者としての意見ではなく、私個人の意見ですが、ぜんぶ大家(質問者さんの部屋の大家)に任せて、質問者さんは上の階に行ったりしないほうがいいと思いますね。

 一棟持ちのオーナーだと、おかしな人を入れるとほかの部屋が空くので、賃借人を選びますが、分譲賃貸だと、自分がよければ、ほかの部屋がみんな逃げて空っぽになっても問題ないので、支払能力以外は賃借人に興味がない。どんな人が入るかはわからないのです。

 苦情を言ったために、その居住者と質問者さんが険悪になる危険が否定できませんから、直接交渉をもつのはいかがなものかと思います。

 また転居するなら、私らのような一棟持ちの業者のマンションを借りることをお勧めします。

 権利関係が簡単で、なにかあったら大家に言えば済むからです。

 すぐ応じてくれるかどうかは不明ですが、今回のような、だれになにを言えばいいのかわけのわからない事態にはなりませんから。
   
お礼コメント
ogojomichi

お礼率 100% (2/2)

ご回答有難うございます。

まず、物件の大家へは何かある度に逐次報告・対応の相談をしております。
勿論、今回の一連の流れにおいても然りです。

過去に起きた事例に関して、発生状況、管理人への報告・対応依頼、工事の工程・実施内容、
完了または処置後の状況報告、被害状況報告等、全て大家へ連絡してきました。
例えば、工事処置後に「漏水によるシミは残っています」等の報告をし、それでよいのか、
どう対処すべきか、という件についても相談の上、了承を得て、対応完了としてきました。

ですので、大家との認知状況を踏まえ、将来の退去等の際に、賃借人としての責任を咎められる
事はないはずだと思っております。(そういう関係を大家とは保っていると思います)

「最後に・・・ 管理会社と書かれているのですが、なんの管理会社ですか?」
の点ですが、“管理会社”との表現はしていませんが、現状、私達は“管理会社”(または
管理組合)の存在を知りません。
賃貸契約書上にも建物の管理会社は無し、と謳われています。

今回の件で、大家へは改めて、管理会社・管理組合の存在と、だとすればそこへの対応依頼を
お願いしています。大家と話した際、“上水管理会社”というものはあると伺っています。

アドバイス頂いた点に基づき、当面、直接上階の住人へ話を持ちかける事は控えるつもりです。
基本的に大家へ諸対応についてはお任せする事で、大家とも話しております。

貴重なご意見、ご回答、有難うございました。
投稿日時 - 2012-11-18 16:11:25


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