私の土地に娘の夫が家を建てます、アドバイスを

質問

私の自宅以外に　私の土地が１００坪（路線価評価額　3０００万円）あります。

その土地に　私の娘の夫が　家を建てることに　なりました。

私の娘に収入は　ありませんので　娘の夫の名義で建てることに　なります。

税法上、ややこしい事に　ならない様に　するためのアドバイスを　お願いします。

<m(__)m>

回答No.4

hata79 · ベストアンサー

ややこしい関係にならないようにするためには「使用貸借」としておくことです。
賃貸借は借地権が発生します。
これが思いもよらない問題を引き起こしてくれる問題児です。
「こんな問題を引き起こしてる」と個別に紹介するのは文字数が１００倍あっても無理です。
とにかく借地権という問題児と関わらないで済むなら、これに越したことはありません。
そこで「使用貸借」にします。

親の土地ですから、親の死亡により娘に相続されます。つまり使用貸借契約の終了とともに所有権が娘に移転するので、実際にその土地上に家を建ててるひとが不法占拠してるわけでもなく、使用貸借契約が切れたので家を取り壊ししなくてはならないという事態にはなりません（使用貸借は持主の死亡で消滅する）。

使用貸借とは、土地なら地代はとらない、家なら家賃はとらないというものです。
「おれのものだけど、使ってもいいよ。」というわけで、学校で「ちょっと消しゴム貸してくれや」「いいよ」というのと同じです。
古い民家を使ってないからと町内会に「好きなときに使ってもいいよ。火の元だけは気をつけてくれ」と貸すのも使用貸借です。
「貸す」というよりも、使用してることにたいして所有権者が承諾してる状態なのです。

事例の場合は、娘さんが親から使用貸借してる土地を第三者に使用させることを持主が承諾してるので使用貸借が成り立ちます。
地代、家賃をいくらかでもとると「賃貸契約」になるので、借地権が発生してしまいます。
固定資産税負担程度は「それを理由として使用貸借ではなくなるわけではない。賃料の受取にはならない」説があり、これが有力です。
車を貸してやって、ガソリン代まで持ってやらないとならないなら理不尽極まります。
車を返すときにガソリン満タンにして返すのが礼儀です。
使用貸借契約においての固定資産税の負担は賃料ではなく、使用してる人が負担すべき費用なのですね。

使用貸借は親族間で多くみられて、賃料を取ってることで使用貸借なのか賃貸借なのかもめてしまうのです。
使用貸借であることの契約書を作成して、固定資産税だけは使用者が負担するとしておくのが良いでしょう。
関連条文は民法５９４です。

なお、家を建てる資金をローンで組む際に「家と土地を一緒に担保に出してくれ」と請求されるわけですが、これに承諾することは使用貸借契約を賃貸契約にしてしまうものではありません。
あくまで自分の持ち物を担保提供してるだけの話です。
借金の担保に出したものに「実は一部が相手の権利の対象になってます（ここでは借地権）」と云われてはたまりません。
ですから、土地をローンの担保にすること自体は税法の関係で絡んでくることはありません。

回答No.3

mukaiyama

＞税法上、ややこしい事に　ならない様に…

そのためには、娘婿から世間の相場並みの地代を毎年取ることです。
相場より安いと、安い分だけ贈与税の対象になります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4423.htm

その家が娘の者なら親子間の土地使用として贈与税の対象にはなりませんが、娘婿は子ではありませんので、赤の他人に土地を貸したのと同じになります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4552.htm

また、受け取ったあなたにとってその地代は「不動産所得」であり、その金額によっては確定申告が必要になることも考えられます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1370.htm

さらに、「相続時精算課税」を利用して娘に (娘婿にでは不可) 土地を贈与してしまえば、現時点での贈与税支払いは免れられますし、地代を取る必用も不動産所得の申告も必要なくなります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4503.htm

不謹慎にもあなたが亡くなられたあとのことをいろいろ書いておられる方が見えますが、現時点で税務署から突っ込まれないようにするためには、上述のことが肝要です。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

回答No.2

yana1945

ご年齢が判りませんが、
２つの万が一に備えます。

１）貴方が亡くなられた時。
２）お嬢様の夫がローン返済に行き詰った時。

私のやり方は、
３）土地を２つに分筆する。（測量士を雇い、杭を打つ。測量図作成）
首都圏だと、４０坪で戸建は珍しくなく、６０：４０に分ける。
４）４０坪に、娘さん夫婦が家を建てることを承認し、無償貸与契約書
を作成。
５）娘夫婦の借地には、境界明示、防犯上周囲に塀を作らせる。
６）塀の内、６０：４０の境界部分の塀は、貴方が費用を負担する。

回答No.1

bluemoonjj

義理の息子さんに対して土地を贈与しない限り贈与税はかかりませんが、義理の息子さんが住宅ローンを組むときは土地の担保提供を求められたり連帯保証を求められたりするのではないでしょうか。

土地の上に建てる建物はあくまでも「借地の物件」。失礼ながら貴方が亡くなられたあとは土地については貴方の妻または娘さんに相続されることになります。

建物を建てるときの価値は土地を含めて考えますので金融機関にご相談された方がベターかと思います。