亡夫名義の借地権と、前妻の娘

質問

夫名義で借りている土地に、夫名義の建物があり、ここに住んで３５年経ちます。
このたび夫が亡くなり、相続問題が発生しました。

実は夫には前妻とその娘がいるのです。
（私と夫には息子がひとり。結婚して独立しています）
弁護士さんに聞いたところ、
「借地権も財産なので分割の対象。土地の値段の６０％の、さらに４分の１を請求される」と言われてしまいました。

土地は３０坪、都内にあり、商店街に面した住みよいところです。
弁護士さんがおっしゃるには、概算で６０００万円の価値。
その６０％で３６００万円、そしてその４分の１で９００万円…
これだけの額を請求する権利があることを、娘さんに伝えないわけにはいかないそうです。
黙っていて、あとから訴訟を起こされたら、もっと大変なことになると。

しかし、ほんとうに９００万円払わなくてはならないのでしょうか？

私と夫は３５年連れ添いました。
最後の１５年は夫の介護に懸命につとめておりました。（夫は脳卒中を２回起こしており、半身不随です）
娘さんに対しては、成人するまでは養育費をきちんと払いました。
２５年ほど前、一度「１００万円送ってくれ」と言われたときも送りました。
それ以降はずっと音信不通の状態であり、どこにいるかもわからなかったのです。

このような事情を酌量して、払うべき額を減額して頂くことはできないのでしょうか。

また、土地はほんとうに６０００万もの価値があるのかも疑問です。
６０００万というのは、あくまで試算で、実際にはそんなに高く売れない可能性もありますよね？
実際の評価額というのはどれくらいになるのでしょうか。
（路線地価というのを調べましたが、出し方がよくわかりませんでした）

分かりづらい質問で申し訳ありません。言葉足らずでしたら追って補足いたします。
どうぞ回答よろしくお願いいたします。

回答No.3

53r · ベストアンサー

確かに弁護士さんの言われるとおりの相続分が前妻の娘さんにあります。そして、遺産分割の際の土地の評価は路線価ではなく時価で算出しますので、弁護士さんは何らかの根拠を持って時価をおっしゃったのでしょう。（路線価を基準とするのは、相続税の額の算出です）

　ですが、それはあくまで法定の相続分であって、相続人間で行う遺産分割協議では、相続人の一人が全く何も貰わないという協議も有効です。といっても、０では、先方も納得されないでしょう。夫の預金現金等を含め質問者様が支払うことのできる金額で誠意を見せるという方法で話し合いをされればどうでしょうか。

　協議がまとまらなければ、裁判所関与の手続き、遺産分割調停、審判、訴訟ということになります。その場合は、法定の相続分を無視するような内容にはなりませんので、法定相続分（６０００万円？）は娘さんのものになると覚悟されておくべきです。看護が相続分に考慮されるかは、それが特別受益といえるか、単なる扶養の範囲を超え、被相続人の財産の増加や、減少を食い止めることに寄与したといえるかということになります。

　さて、土地の時価の算出方法ですが、不動産鑑定士の評価がもっとも妥当なのかもしれませんが、不動産業者、できれば、複数の業者さんに査定してもらうというのが、もっとも安上がりで、正確な金額になるのではと考えます。もちろん建物も忘れず査定してもらってください。

　また、路線価は時価の８割といわれていますので、路線価÷８０％というように割り戻して計算します。ただ、土地の形状（間口が狭いとか、角地だとか）によって路線価を補正してから計算するようにしてください。借地権割合もこの路線価表に載っています。分からなければ、税務署で教えてもらってください。（時価とちゃいまっせ、といわれるかもしれませんが）

　土地の固定資産評価額は、時価の７割といわれていますので、こちらは７０％で割り戻します。

　公示地価も参考にはなります。インターネットで調べられます。

　これらを含め一応の遺産総額の価格を出したうえで、できる範囲の誠意を見せて、遺産分割協議の話し合いをされてはどうでしょうか。誠意というのは、金銭的にも心情的にもということです。相続分に見合うだけの金銭を支払うといっても協議書にはんこを押すことを拒否されることもあれば、菓子折りひとつではんこを押してもらうこともできるのですから。

お礼

大変参考になるご意見ありがとうございました。
複数の不動産鑑定士（業者さん）に査定を依頼するというアドバイス、目から鱗でした。

落ち込んでいる場合ではないですね。
頑張っていろいろな業者を回ろうと思います。

誠意を見せるということも…
ほんとうに大切ですね。
９００万と言われたのがショックで、つい自分の利益を守ることばかり考えてしまいましたが、
ここはもう正直にいくしかないのですね。
心をひらいてまっすぐに、協議にのぞみたいと思います。

勇気を与えてくださってありがとうございました。
感謝いたします。

回答No.6

53r

本当に、慌て者です。最初の回答で特別受益と書いたのは、寄与分の誤りです。申し訳けありません。

　遺産分割協議がうまく纏まることをお祈り申し上げます。

回答No.5

53r

私が不動産業者さんと申し上げたのは、不動産の仲介業者さんのことです。
不動産鑑定士さんは、競売などの際に裁判所の委託で不動産の評価をされる有資格者です。厳密な評価をされますが、費用もそれなりにかかってしまいます。複数依頼したら大変なことになってしまいます。

　これに対して、不動産業者さんは、ぱっと見ただけで価格を出されますが、時価というものを一番知っておられるのも不動産業者さんです。査定書を書いてもらってもたいした費用にはなりません。（ただ、売却ナシの査定ですので、知っている業者さんの方が頼み易いでしょう）

　そうして査定してもらった価格も、路線価で割り戻した金額もそう違わないこともあります。

　どこまで厳密に評価する必要があるかは、結局娘さん次第ということにはなります。

回答No.4

53r

すみません。法定相続分６０００万円？と書いたのは、９００万円？の間違いです。
　弁護士さんが、きちんと伝えないとあとで大変なことになるとおっしゃったのは、例えば、借地権のことを黙って、建物の評価だけ伝えて遺産分割協議が成立し建物の名義を変えても、協議の錯誤無効（借地権のことを知っていたらはんこを押さなかった）を主張されることがあるということです。同居していない相続人はただでなくとも遺産を隠されているのではないかと疑心暗鬼になります。遺産分割協議は正直に、そして、誠意をもってということが大切です。

お礼

何度も親身になっていただき、本当に有難うございます。

回答者さまのご意見、何度も読み返しました。
正直に、誠意を持ってのぞみます。

重ねて御礼を申し上げます。

回答No.2

mukaiyama

＞弁護士さんがおっしゃるには、概算で６０００万円の価値。
その６０％で３６００万円…

ちょっとこのあたりは、はてなマークを付けたいですね。
贈与や相続の際の財産評価は、実売価格が基準になるのではありません。
土地は「路線価」、建物は「固定資産税評価額」が基準です。
いずれも、関係の役所で簡単に調べることができます。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4602.htm

先妻との子供に相続権があるのは否定できませんが、あなた自身で評価額を調べてみれば、本当に 900万円になるのかどうか、納得できるでしょう。

税金について詳しくは国税庁の「タックスアンサー」をご覧ください。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/index2.htm

お礼

ご回答ありがとうございました。

実売価格が基準ではないのですね。
「路線価」というのも今回初めて知りました。
勉強になります。
（もっと早く知っていれば…と悔やむばかりですが）

不動産鑑定士に依頼しては、というアドバイスも頂いたので、
プロの手にお任せしようと思います。

ＨＰ参考にさせていただきますね。
いろいろとありがとうございました。

回答No.1

nep0707

まず、

＞実は夫には前妻とその娘がいるのです。

この娘さんには相続権があります。これはどうしようもないです。
「夫婦は別れれば他人だが、親子は別れても親子」が日本法の基本姿勢です。

で、旦那さんは遺言残していますか？
残していないとすれば、娘さんには法定相続分の相続権があります。

＞私と夫は３５年連れ添いました。
＞最後の１５年は夫の介護に懸命につとめておりました。（夫は脳卒中を２回起こしており、半身不随です）

申し訳ないですが、法的にはそれは配偶者としての「当然の努め」と評価されます。
(そういう事情がある、という前提で配偶者の相続分はもともと多めに設定されている)

＞娘さんに対しては、成人するまでは養育費をきちんと払いました。

これも旦那さんにしてみれば「親として当然の努め」です。
１００万円云々はまた別の話かもしれませんが…

＞このような事情を酌量して、払うべき額を減額して頂くことはできないのでしょうか。

それは交渉次第ですが、法律的になんとか…というのは難しいでしょう。
弁護士さんの出す数字は概ね妥当だと思います。

＞実際の評価額というのはどれくらいになるのでしょうか。

そりゃ掲示板の向こうにいる回答者が分かるわけがありません。
(できたら弁護士とは無関係の)不動産鑑定士に頼んで
きちんと鑑定してもらったほうがいいでしょう。

お礼

ご回答ありがとうございました。
つらい内容ですが、事実として受け止めなくてはなりませんね。

アドバイスどおり、不動産鑑定士の方に相談しようと思います。
重ねて御礼を申し上げます。
ありがとうございました。