祖父の土地に家を建てたい

質問

どなたか分かる方がいらしたら、お願いします。
夫の実家の向かいに母方の祖父が住んでいた土地が70坪ほどあります。
祖父は91歳で、現在入院中で退院できる見込みはありません。（病院からはいつどうなってもおかしくないので覚悟しておいてくださいといわれています。）

夫の母方の兄弟で相談した結果、その土地を夫にあげるから家を建てろといわれました。（現在は賃貸です）
税金などを考えて、祖父から土地を借りることにして家を建てては…と話していたようですが、夫が銀行で相談したところ借地では住宅を建てるためのお金は貸せないということでした。

お恥ずかしい話ですが、我が家にはほとんど貯蓄はありません。
土地の名義が夫の母ならば、連帯保証人ということでローンを組むことも出来るようですが、現在の状況ではそれも不可能です。

そこで、土地の名義を夫に変更するしかないのですが、贈与と言うことになると贈与税はいくらくらいかかるものでしょうか？
ちなみに地価坪13万円くらいです。

そのほか何か安くすむいい方法がありましたら、教えてください。
宜しくお願いいたします。

回答No.3

walkingdic

>所有者である祖父は字を書くことはもちろん、話をすることもできません。
>そんな場合に抵当権設定に同意することは可能なのでしょうか?
それは無理でしょうし、それだとそもそも所有権移転登記も何もできませんよ。つまり贈与すらできません。

その場合は意思表示できない祖父に対して成年後見人制度を利用して代理人を立てるなどのことをしないとだめです。

お礼

早速の回答ありがとうございます。
非常に参考になりました。
成年後見人制度ですね、知りませんでした。

回答No.2

cool2006

それは・・・相談者の夫の祖父さんの土地を、相談者の夫が将来遺贈されるということでしょうか。
母方ということですから、相談者の夫のおじいさんを被相続人とすると、相続人は相談者の夫の母、およびその兄弟ということになりますよね。
相続時精算課税は、親子間でしか使えません（代襲相続を含む）だから、お母さんが生きているのでこれは使えません。
贈与税だと13*70-110に税率をかけて、ん～200万くらいですか。
土地を借りるというのは使用貸借するという意味ですよね。その場合、更地とみなされて相続税評価はまったく下がりません。
一番理想的なパターンとしては、おじいさんの名義で家を建ててもらい、そこに住むことです。そうすれば、家に関しては年々評価額が下がります。その後相続が発生したら、土地建物を遺贈してもらい、相続人の人たちには代償分割で金銭をあげたらどうでしょう。

お礼

回答ありがとうございました。
参考になりました。

補足

祖父の名義で家を建ててもらうのが理想的なパターンというお話しでしたが、その場合家を建てるための銀行からの融資は受けられるのでしょうか？
知識がなくて申し訳ありません。

回答No.1

walkingdic

>夫が銀行で相談したところ借地では住宅を建てるためのお金は貸せないということでした。
問題ありませんよ。聞き方が悪かっただけです。
所有者である祖父がその土地に対する銀行の抵当権設定に同意すればよいだけです。
これを担保提供者とか物上保証人と呼びます。
特に珍しい話ではありません。

>土地の名義が夫の母ならば、連帯保証人ということでローンを組むことも出来る
その銀行では「連帯保証人」であることを要求しましたか？
単に担保提供者ではなく。ならその銀行は避けるんですね。少なくとも日本の大手３大都市銀行では連帯保証人は求めず、単なる担保提供者でよしとすると思いますけど。またそれは別に母である必要はなく祖父でも問題ないはずです。

>土地の名義を夫に変更するしかないのですが、贈与と言うことになると贈与税はいくらくらいかかるものでしょうか？
>ちなみに地価坪13万円くらいです。
その地価というのはその土地の実売価格相場ですか？
７０×１３万＝９１０万ですが多分これよりは相続税評価額（贈与税も同一評価）よりは低いと思いますが、仮に８００万とすれば贈与税は１５１万ほどですね。

>そのほか何か安くすむいい方法がありましたら、教えてください。
一番初めに述べたように単なる担保提供者として祖父がなってもらうことです。
土地に抵当権が設定できれば所有者が誰なのかなんて関係ありませんよ。融資も受けられます。
まあ、、、もしかすると金融機関によっては渋いところもあるかもしれませんけど。大手都市銀行でだめというところは知りません。

お礼

詳しい回答ありがとうございます。
回答してくださった内容を夫にも話してみます。

補足

所有者である祖父は字を書くことはもちろん、話をすることもできません。
そんな場合に抵当権設定に同意することは可能なのでしょうか?