中古マンション購入、決定にあたって（長文です）

質問

中古マンションを探しています。
1件、わりと気に入った物件（築22年　現在空き家）がありますが、決心には至ってません。
今まで、不動産会社担当者と一緒に2回、見にいきました。（他の物件もいろいろ廻った中の1件）

この物件を買うかどうかで、妥協できない点は、以下4点です。

(1)ユニットバスの赤さびのような汚れがハウスクリーニングで落とせる
　　→不動産会社担当者は「事前のクリーニング業者をよんで確認はできる」と言っていた。

(2)強度に問題ないか
　　→不動産業者は、「このデベロッパー関連のマンションは、管理がいいから、問題ない」的なことを言っていた。できればプロの利害関係のからなまい第三者に見てほしい。

(3)同居の母にも見せて、母（高齢）も納得すること。
　将来、もし母が車いす必要になった時、廊下の幅が対応できるか。
　また、バリアフリー工事可能か。
　　→バリアフリー工事は多分できる。廊下やトイレの入り口等の幅が車椅子に対応できる幅かどうかは、採寸必要。

(4)物件購入価格とリフォーム価格の合算で、予算内となること。　
　リフォームは、間取りの変更等はなく、汚い物や取付の悪いものの取り換えや調整のみ。
　といっても、クロス、襖、網戸、シューズクローゼット扉など、かなり量あり。
　トイレや、場合によってはキッチンも取り換える可能性あり。　

　　→見学訪問時、不動産担当者の提案で、リフォームの見積もりを出してもらった。
　　　が、まだ、リフォーム必要だが見落としていた箇所があり、再見積もり必要。
　　　（まだ再見積もり必要なことは、担当者には伝えてない状況）
　　　しかし、リフォームは、複数の会社で相見積もりをとったり、意見を聞きたい。

質問させていただきたい点は

●(4)について
　　　複数の不動産会社に見積もりしてもらうためには、そのたびに、担当の不動産会社に
　　　鍵をあけてもらわないといけないものでしょうか？
　　　不動産会社にもリフォームの見つもりをしてもらっているのに、　（担当者からの提案でそうしたのですが）
　　　「合見積もりのために鍵をあけてください」とは言いにくい気がします。
　　　が、一生に一度の失敗できない買い物に、そのような遠慮をしている場合ではないとも思います。　　
　　　このあたりの所を、どう対処したらいいか、アドバイスお願います。

●(1)～(3)をクリアしてから、(4)に進むべきかと思っています。
　そうすると、今後、まだ何度も、不動産屋担当者に同行して鍵をあけてもらうよう頼まないといけない。。
　購入するかどうかも分からないのに。。
　と思うと、前に進めずにいます。
　どういう段取りで進めていけばいいか、アドバイスお願いいたいます。

不動産担当者とは、お互い信頼関係を作りながら、納得できる購入をしたいと思っています。

回答No.3

kenanami3150 · ベストアンサー

団塊世代の不動産問題解決コンサルタントです。t．

あなたの質問は、端的に言いますと、枝葉末節（しようまっせつ）のことに、こだわり過ぎているようにも読み取れます。

「〇〇をクリアに・・・〇〇に進む・・・」など、不動産自体は、理屈や物理的な状態ではなく、あくまで感性を大切にして決定した方が賢明です。

つまり、その物件の、立地・環境・外観・初内見の際の直観の印象、などを大切にして、後は
運命・・・のような感覚で選ぶ方が、心を煩わせなくて良いものです。

そして、結果的には最良の住居だった、などは極めて多いのです。

マンションはいずれ、壁をコンクリートで囲まれた金庫のようなもので、中身は全く自由に細工が可能なのです。

よく、「高い買い物だから、絶対に間違いのない最も良い物件を・・・」と意気込んでも、必ずしも
そうではなかった、などは多数の例が示しています。

あなたも似たような、「一生に一度の」・「失敗できない」との文言でもそれが感じられるのです。

ましてあなたの、「まだ買うか否かも不明」の段階で、何社もリフォームの見積もりに、などとなるから、このコーナーでの質問に頼らざるを得なかったのかとも推測します。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
そして、あなたの、４番目、「業者に鍵を開けてもらわなくては・・・」は、全く当然のことです。

まだ、人様の名義の物件に、あなたとそれ以外の他人が同行した際に、部屋の中での盗難・事故など、不測の事態が発生したら、誰が責任を取るのでしょうか。

ましてや、まだ「購入の意思も決めていない」物件に、そこまでのことをする人など一般には考えられません。

あなたはあまりに、「一生に一度の・・・」に、肩ひじをいからせているように思えてなりません。

最後に余計なことですが、もっとリラックスして選定を楽しむ位のゆとりを持って物色しないと、
物件の「探し疲れ」をしてしまうように思われます。

以上、参考になれば幸です。

お礼

ご回答ありがとうございました。
まったくもって、おっしゃる通りだと思います。

自分でも、「木を見て森を見ず」になっている気はしてたのですが、何が重要で何が細部なのかも、
分かっていませんでした。

かなり以前（若い頃です）、生命保険で、自分では何も分からず、担当者が進めるがままに書き換えをして、
かなり時間がたってから、あきらかにだまされていたことが分かり、かなりな損をしたことがありました。
心のショックも相当大きかったです。

今度のマンション購入は、自分も勉強して、こんなことのないように。。
という思いも強く、肩を張り、仰せの通り、この短い間にやや疲れています。

そうですね。
少しリラックスして、楽しむくらいにします。

本当にとても参考になりました。
ありがとうございました。

回答No.4

thalassoth

ユニットバスのバスタブ側面にエプロンという仕切り蓋のようなものがついているタイプがあります。この蓋が鉄板でできていると錆びます。
取り外しができるので錆びているところを削って補修することができますがキレイに仕上がるかどうか分かりません。交換という手もありますが同じパーツはないでしょう。パーツがエプロンでいいのかどうかGoogleで「ユニットバス バスタブ エプロン」と入力し検索して確かめてみてください。

たまにお客さんが1級建築士を同行してくることがあります。ある建築士さんは備え付けの設計図書を見ただけで判定するのはそもそも無理なので、デベロッパー、設計会社、建設会社が一流かどうかを確認していました。
いくらか分かりませんがしかるべく費用をかければ判定はできるかもです。

バリアフリー化ですがリフォーム費用が嵩むのではないでしょうか。
文面からはリフォームは最小限にという趣旨が分かりますが、けっこう点数が多いのではないでしょうか。

リフォームの見積もりを取るときの鍵開けですが業者の都合が良い限り問題ないと思います。要するに売れてしまったら終わりなので早めに済ませたほうがよいと思います。

リフォームの事ですが新築マンションの内装工事に比べて築22年のマンションのリフォームの方が施工の難易度が高いと思います。
完成後不満だらけになることもありますのでその点予め心に留め置いておくことがよいと思います。

お礼

ご回答ありがとうございました。

「エプロン」、検索して調べてみました。
この物件のユニットバスの汚れは、洗い場と浴槽の底面なので、
おそらこのエプロンとは関係しないのではないかと思っています。
が、エプロンを外したら、そこにまた、ものすごい汚れが。。。という可能性は大ですね。
ホームクリーニングの時に、そこもやってもらえるのかチェック必要だと思いました。

バリアフリーは、費用かかるんでしょうね。
今、たちまち必要はないのですが、もし母が車いすが必要になった場合、
トイレや洗面台の段差は無理なので、スロープで対応できなければ、工事せざるをえません。
工事必要になった時、構造的にバリアフリー工事が無理、もしくは、
廊下に車いすが通れる幅が確保できないなら、やめなければと考えています。

＞完成後不満だらけになることもありますのでその点予め心に留め置いておくことがよいと思います。

「リフォームすれば、とても良くなる」というイメージがありました。
なるほど、そうですよね、必ずしもそうではないかもしれないですよね。
そういうことも想定しておきます。

たいへん参考になりました。
ありがとうございました。

回答No.2

atelier21

見える処　解る範囲での問題点は整理された通りでしょう

改修工事は予算の為の見積もりが現在解っているのであれば

実行見積もりは　取得されてから　見積もり合わせされればよいのでは

取得前の準備資料調べや　見えない処の検査(建築関係者）が必要でしょう

見えない処の方が　見える部分より　重要な場合が多々あります

お礼

ご回答ありがとうございました。

やはり、詳細なリフォーム見積もりは、購入してから　ということですね。

事情もあり、急に物件購入を決心しました。
その日のうちに、WEBで物件を見た不動産会社に行って、後日、いきおいで２回、物件見学。
その時、わりと気に入った物件の排水の状態等、細かな箇所をいろいろチェックしている私に対して、担当者の方
がリフォーム提案。
その後、中古マンション購入に関する本を読んで勉強。

と、なんだか順番があべこべで、物事を決めていく優先順位が分からなくなっていました。

>取得前の準備資料調べや　見えない処の検査(建築関係者）が必要でしょう

そうですね。
買うと決めたら、それをやろうと思います。（という順序でいいですよね？）
ありがとうございました。

回答No.1

merciusako

（４）について
現状ではリフォームの概算金額が分かるだけで良いと思います。
購入すると決めた時点で、相見積を取り業者決定すれば問題はないのでは。

（１）～（３）をクリアしてから（４）へ、について
すべてクリアが必要ということであれば、（２）と（３）を同日で行えば、あと１回で済みますね。

それよりも、そのマンションの維持・管理はどのようにお考えでしょうか。
築22年ということは、２回目の大規模修繕工事の時期だと思いますが、終わっているのでしょうか。それともこれからでしょうか。
管理組合のもめ事はないのでしょうか。
消費税が10％になると管理費や修繕積立金の値上げがあるのではないですか？
これらのことをご承知の上でのご質問であれば良いのですが、「マンションは管理を買え」といわれています。
マンションの管理状態によっては購入後の負担が大きくなりますので気になりました。

お礼

ご回答、ありがとうございました。

そうですね。リフォームの見積もり額をきっちり出してから検討しようとするのではなく、まずは概算で検討すればよかったんですね。

修繕積立金については、仲介不動産担当者の方を通じて、聞いてもらったのですが（そういえば、どこに聞いてもらったのか聞きませんでした。。）滞納者はいないとのこと。
修繕積立金は6000万円台後半の金額溜まっているとのことでした。（６０戸弱のマンション）

あと、管理会社に自分が直接電話して聞いたのですが、大規模修繕は10年目に一度実施済。次は２５年目位ににしようと思っているとのこと。
今の所、管理費、修繕積立金の値上げ予定はないとのことでした。
が、すべて口頭での確認なので、物件購入するのであれば、最終的には書面で確認しないといけないんだろうなと思っています。

＞管理組合のもめ事はないのでしょうか。
そこは、思いつきませんでした。
そういうこともあるんですね。

たいへん参考になりました。
ありがとうございました。